Cuidado al aumentar los precios de la tierra agricola
El Instituto de Economia Recursos Naturales y Medio Ambiente de la ciudad de Ho Chi Minh acaba de enviar un documento a los lideres del Comite Popular de la ciudad de Ho Chi Minh el Departamento de Agricultura - Medio Ambiente y el Departamento de Justicia solicitando el aumento del precio de la tierra agricola de acuerdo con la Resolucion 254/2025 de la Asamblea Nacional. En consecuencia se propone elevar el precio de la tierra agricola a un nivel equivalente a aproximadamente el 40% del precio de la tierra residencial en la misma parcela de tierra.
Segun el Instituto de Economia Recursos Naturales y Medio Ambiente la fijacion de precios de la tierra agricola a un nivel demasiado bajo (solo unos pocos cientos de miles de VND por metro cuadrado) no solo causa dificultades en el proceso de implementacion sino que tambien carece de consenso social.
En una entrevista con Lao Dong el Master Pham Thanh Tuan experto en derecho inmobiliario comento que en el proceso de ajuste de la tabla de precios de la tierra las localidades pueden considerar ajustar la tabla de precios de la tierra agricola. Sin embargo el ajuste al alza debe llevarse a cabo de manera prudente y razonable.
La tierra agricola dentro de los limites y formas de uso de la tierra es principalmente el reconocimiento o la asignacion de tierras sin cobro de tasas de uso de la tierra a hogares y particulares. Durante el uso de la tierra agricola los usuarios de la tierra actualmente estan exentos del impuesto sobre el uso de la tierra agricola. Por ejemplo en la Resolucion No. 216/2025/QH15 de 26 de junio de 2025 la Asamblea Nacional continuo extendiendo el plazo de exencion del impuesto sobre el uso de la tierra agricola hasta el 31 de diciembre de 2030.
Dado que la tierra agricola se utiliza actualmente bajo un mecanismo de no cobro de tasas de uso de la tierra y esta exenta de impuestos el ajuste al alza de la tabla de precios de la tierra agricola debe considerarse cuidadosamente para evitar crear una confusion entre las obligaciones financieras reales y el valor nominal de la tierra.
En la practica el metodo comun para determinar el valor de la tierra agricola es el metodo de ingresos es decir determinar el precio de la tierra en funcion del nivel de ingresos que aporta la parcela de tierra. En realidad el precio de la tierra agricola hasta ahora se ha determinado principalmente sobre la base de los ingresos y los costos de explotacion de la tierra.
En un contexto en el que los ingresos de las actividades agricolas siguen siendo bajos los resultados de la tasacion de la tierra agricola por lo tanto tambien reflejan la limitada rentabilidad de este tipo de tierra. Por lo tanto el ajuste al alza del precio de la tierra agricola si no proviene de la rentabilidad real de la tierra puede distorsionar la naturaleza economica de la tierra agricola y no reflejar correctamente el valor de uso de este tipo de tierra.
El ajuste de los precios de la tierra debe estar vinculado a objetivos de gestion especificos
El abogado Pham Thanh Tuan enfatizo que es necesario aclarar los objetivos de gestion del ajuste al alza de los precios de la tierra agricola para elegir las herramientas y politicas adecuadas.
En realidad aunque el precio de la tierra agricola en la tabla de precios de la tierra actual se determina a un nivel bajo al recuperar la tierra el Estado ha estado y esta aplicando muchas politicas de compensacion y apoyo como compensacion. Especificamente el articulo 109 de la Ley de Tierras de 2024 estipula que al recuperar la tierra agricola de hogares particulares y usuarios de la tierra tambien se les apoya en la formacion la conversion profesional y la busqueda de empleo con un nivel de apoyo no superior a 5 veces el precio de la tierra agricola del mismo tipo en la tabla de precios de la
Cuando se aplican sincronicamente estas politicas el nivel total de compensacion y apoyo real que reciben las personas puede ser significativamente superior al precio de la tierra agricola en la tabla de precios. Por lo tanto si el objetivo es garantizar los derechos de las personas al recuperar la tierra la finalizacion de la politica de compensacion y apoyo sera mas efectiva y directa que el ajuste al alza de la tabla de precios de la tierra agricola.
En el caso de que el objetivo del aumento de la tabla de precios de la tierra agricola sea reducir los costos cuando las personas transfieren el proposito de uso de la tierra de la tierra agricola a la tierra residencial este objetivo se puede lograr completamente a traves de herramientas financieras sobre la tierra en lugar de ajustar la tabla de precios de la tierra.
En consecuencia el Estado puede considerar ajustar el porcentaje (%) de recaudacion de la tasa de uso de la tierra sobre la diferencia entre el precio de la tierra residencial y el precio de la tierra agricola. Por ejemplo en lugar de recaudar el 100% del nivel de diferencia se puede ajustar al 30% para los casos dentro del limite o al 50% para los casos que superan el limite pero no mas de una vez dentro del limite de asignacion de tierra residencial. Estas tasas tambien pueden seguir siendo investigadas y ajustadas gradualmente para adaptarse a la capacidad de pago de las personas.
El ajuste de los precios de la tierra agricola debe considerarse de manera integral cautelosa y vinculada a objetivos de gestion especificos. La tabla de precios de la tierra no debe utilizarse solo como una herramienta de ajuste de intereses individuales sino que debe diseñarse para armonizar los intereses del Estado los usuarios de la tierra y los requisitos de gestion de la tierra a largo plazo' dijo el abogado Pham Thanh Tuan.
