Problemas con el fondo de tierras procedimientos complejos
La realidad de la implementacion de NOXH en las provincias del norte y centro del pais muestra que el fondo de tierra para NOXH no esta sincronizado muchas localidades todavia estan lentas en la preparacion de recursos.
Respondiendo a los medios de comunicacion la Sra. Pham Thi Mien subdirectora del Instituto de Investigacion y Evaluacion del Mercado Inmobiliario de Vietnam (VARS IRE) señalo que precisamente la falta de prioridad para la disposicion del fondo de tierras ha provocado que la oferta siempre este 'no a tiempo' para la demanda especialmente en las localidades con rapida urbanizacion y las localidades que se fusionan.
En la ciudad de Hue la localidad ha aprobado la politica de inversion e implementacion de 13 proyectos NOXH. Sin embargo segun la evaluacion las empresas aun no dan prioridad a la inversion en NOXH debido a las bajas ganancias los incentivos no son lo suficientemente atractivos los procedimientos son muchos y complejos.
El Sr. Hoang Hai Minh - Vicepresidente del Comite Popular de la ciudad de Hue - admitio que los proyectos NOXH en la zona aun no han recibido una fuerte atencion por parte de los inversores. La razon principal es que las politicas de apoyo y incentivos en general no han creado suficiente atractivo para que las empresas inviertan capital.
Para resolverlo la ciudad de Hue ha emitido una resolucion que regula el mecanismo de apoyo al proyecto NOXH. La ciudad preve apoyar el 30% de los costos de infraestructura tecnica un maximo de no mas de 7 mil millones de VND/proyecto para estimular la demanda y compartir los costos de inversion con las empresas.
En Ha Tinh aunque se le ha asignado el objetivo de desarrollar 3.700 viviendas sociales para el periodo 2021-2030 y se ha dispuesto el fondo de tierras muchos proyectos aun no pueden iniciarse debido a los largos tramites.
Segun el Comite Popular Provincial de Ha Tinh los mayores problemas actuales incluyen: dificultades para determinar la politica de inversion y la concesion de licencias de construccion; El trabajo de liberacion del terreno se prolonga; Falta de metodos para determinar el precio de venta para proyectos de transicion; No se ha acordado la disposicion del fondo de tierra para la construccion de viviendas para trabajadores en parques industriales.
En una entrevista con Lao Dong un inversor que esta implementando un proyecto de NOXH en Thanh Hoa dijo que las empresas no estan interesadas en NOXH debido a las bajas ganancias y el alto riesgo mientras que los procedimientos de prestamo y la identificacion de los compradores de vivienda son demasiado complicados. Esta es la razon por la que muchas empresas 'ignoran' NOXH y priorizan los proyectos comerciales.
El credito dificil de acceder
En un analisis publicado en la revista Kinh te va Du bao del Ministerio de KHDT el Dr. Le Dang Minh (Universidad de Tecnologia de Saigon) señalo que las barreras para el desarrollo de NOXH son que muchas localidades no han dispuesto proactivamente un fondo de tierras limpias de acuerdo con las regulaciones del 20% de la tierra en los proyectos comerciales. El procedimiento de aprobacion tarda de 1 a 2 años lo que hace que las empresas duden;
Aunque existe un paquete de credito preferencial las condiciones de los prestamos siguen siendo complejas las tasas de interes siguen siendo altas en comparacion con la capacidad de las personas de bajos ingresos. Las empresas que desarrollan NOXH generalmente solo alcanzan entre el 8% y el 10% de las ganancias mucho mas bajas que los bienes raices comerciales;
El mecanismo de aprobacion todavia esta superpuesto los procedimientos para demostrar los ingresos y la vivienda son complejos. Esto hace que a muchas personas con necesidades reales les resulte dificil acceder mientras que algunos casos pueden beneficiarse de la'relacion - procedimiento'.
Las conclusiones cientificas anteriores tambien son la realidad en el norte y centro del pais. En Ha Tinh aunque la provincia se ha fijado el objetivo de iniciar 488 viviendas mas en 2025 los procedimientos de inversion aprobacion y liberacion de terrenos siguen siendo un 'nucleo de trabajo' lo que lleva a retrasos.
Ademas en comparacion con los ingresos de la poblacion del norte central el precio de los apartamentos NOXH aunque es inferior al de la vivienda comercial sigue siendo alto en comparacion con los ingresos.
En la ciudad de Thanh Hoa (antigua) un apartamento NOXH con una superficie de 55–65m2 cuesta entre 800 millones y 1 1 mil millones de VND lo cual es un nivel alto en comparacion con los ingresos de la mayoria de los trabajadores.
Algunos proyectos NOXH tienen una ubicacion hermosa y buena calidad de construccion aunque tienen precios iniciales mas bajos que las casas comerciales pero cuando se forma un mercado secundario (compra y venta) los precios suben y las personas de bajos ingresos casi no tienen oportunidad de acceder.
Mientras tanto los proyectos con precios mas'suaves' estan lejos del centro la infraestructura es debil y el transporte inconveniente hace que la gente dude en vivir a largo plazo.
Esta realidad conduce a la situacion de que en la misma localidad como Thanh Hoa hay proyectos que operan activamente pero muchos otros proyectos estan en desventaja y los inversores se preocupan por venderlos.
¿Como llegar a las personas necesitadas a las NOXH? Expertos gestores y empresas creen que es necesario implementar sincronicamente las soluciones: Planificacion clara del fondo de tierras - priorizar las NOXH desde el principio. Obligar a los proyectos urbanos residenciales y industriales a destinar al menos el 20% del fondo de tierras a las NOXH. Hacer publico el lugar y la superficie de las NOXH para evitar la situacion de 'planificacion en papel'.
Politicas preferenciales lo suficientemente atractivas para los inversores como exenciones de tasas de uso de la tierra apoyo a la liberacion de terrenos y compartir costes de infraestructura. Simplificar el paquete de credito preferencial; otorgar prestamos a empresas a largo plazo con tasas de interes estables.
Acortar los tramites la transparencia legal implementar el mecanismo de 'una puerta una direccion' desde la aprobacion de la politica hasta la concesion de licencias de construccion.
En Thanh Hoa la reunion periodica entre el inversor y el Departamento de Construccion y los lideres provinciales ayudo a acelerar el progreso y eliminar los obstaculos de manera oportuna.
Thanh Hoa tambien es una localidad que ha hecho publica la lista de compradores de NOXH en el sitio web del Departamento de Construccion y al mismo tiempo el Comite Popular Provincial ha emitido regulaciones que prohiben estrictamente la venta de diferencias de tarifas diplomaticas y sancionan severamente las infracciones.
Colocar el NOXH vinculado a la infraestructura de los parques industriales las instituciones sociales es asi que se puede atraer a los compradores. Construir el NOXH es para que las personas de bajos ingresos tengan casas no para que se construyan... para eso.
La realidad en el norte y centro de Vietnam muestra que: donde las localidades sean proactivas resueltas y acompañan a las empresas el proyecto NOXH se implementa sin problemas. Por el contrario donde las dificultades son 'a medias' las personas de bajos ingresos todavia tienen que esperar.
