Aumentar el "nivel de depósito" de la subasta de tierras
En comparación con las versiones del borrador, la Resolución No. 66.11 ha reducido el alcance del ajuste, solo regulando el depósito para participar en la subasta de derechos de uso de la tierra en casos de asignación de tierra residencial a individuos y el manejo de violaciones para los ganadores de la subasta de derechos de uso de la tierra en casos de asignación de tierra residencial que violan la obligación de pagar el dinero de la subasta ganadora. Por lo tanto, la Resolución No. 66.11 reduce tanto el tipo de tierra (solo aplicable a "tierra residencial") como el objeto (solo aplicable al sujeto "individual" que participa en la subasta).
La Resolución No. 66.11 fue emitida con el objetivo de reforzar la disciplina de la subasta, especialmente para superar la situación de individuos que ofrecen precios altos para ganar la subasta y luego abandonan el depósito, con el objetivo de inflar los precios de la tierra, causando manipulación del mercado. Una regulación destacada es aumentar el nivel de depósito (comúnmente llamado "nivel de depósito") para los individuos que participan en la subasta de tierras residenciales del 10% al 50% del precio inicial (la antigua regulación era del 10% al 20% del precio inicial, según el Artículo 39 de la Ley de Subasta de Bienes).
La Resolución no se aplica a las organizaciones económicas que subastan los derechos de uso de la tierra para asignar tierras, arrendar tierras para implementar proyectos (en este caso, todavía se aplica un nivel de depósito del 10% al 20% del precio inicial).
El hecho de que el "nivel de depósito" máximo alcance el 50% obligará a los participantes en la subasta a ser cautelosos antes de presentar la solicitud y pagar el depósito para la subasta de tierras, superando así la situación de ofertar precios altos y luego abandonar el depósito con el propósito de inflar los precios de la tierra u otros comportamientos poco saludables. Sin embargo, según el abogado Nguyen Van Dinh, esta nueva regulación todavía revela algunos problemas. Primero, la regulación de un margen muy amplio (del 10% al 50% del precio inicial) para el "nivel de depósito" otorgará una autoridad muy amplia a las localidades al organizar subastas de tierras, lo que puede causar confusión (sin saber qué nivel elegir). Por otro lado, en principio, las localidades pueden elegir un "nivel de depósito" equivalente al 10% del precio inicial, inferior al nivel máximo de la antigua regulación (20% del precio inicial), lo que plantea interrogantes sobre la efectividad de la nueva regulación.
En segundo lugar, si la localidad elige un "nivel de depósito" alto (igual al 50% del precio inicial), inadvertidamente creará barreras para los participantes en la subasta, reduciendo la competitividad de la subasta de tierras.
Por ejemplo, un grupo de sujetos con malos propósitos puede coludirse con una unidad organizadora de subastas de tierras para poner a subasta una gran cantidad de parcelas de tierra residencial en el mismo momento y estipular un "nivel de depósito" equivalente al 50% del precio inicial, lo que hace que la gente no tenga tiempo de movilizar fondos para depositar dinero, a partir de ahí este grupo tiene la capacidad de "recoger" una gran cantidad de parcelas de tierra y "guardarlas" para venderlas con fines de lucro.
Prohibición de subastas de tierras hasta por 5 años
Una nueva regulación de la Resolución No. 66.11 es complementar las sanciones para manejar las violaciones contra los ganadores de la subasta de derechos de uso de la tierra en casos de asignación de tierras residenciales. En consecuencia, la agencia competente para aprobar los resultados de la subasta de tierras para casos de asignación de tierras residenciales a individuos emitirá una decisión de prohibición de participar en la subasta: De 2 a 5 años para los casos en que el ganador de la subasta no pague dinero; de 6 meses a 3 años para los casos en que el ganador de la subasta no pague suficiente dinero.
De acuerdo con las regulaciones actuales del Artículo 70 de la Ley de Subastas de Activos, las sanciones que prohíben la participación en subastas de 06 meses a 05 años solo se aplican a las empresas que abandonan el depósito al participar en la subasta de derechos de uso de la tierra para implementar proyectos o subastas para otorgar derechos de explotación minera. La Resolución No. 66.11 ha añadido sanciones que prohíben la subasta a las personas que participan en subastas de tierras residenciales.
Esta nueva regulación tiene como objetivo superar el "vacío legal" en el Artículo 70 de la Ley de Subastas de Bienes, complementando la nueva regulación sobre el aumento del "nivel de depósito" para rectificar el fenómeno de los individuos que ganan subastas y luego abandonan el depósito. Sin embargo, la efectividad real de esta regulación sigue siendo cuestionable porque los individuos pueden pedir completamente a otros que se pongan en su nombre para participar en la subasta (más flexible que en el caso de las empresas que participan en subastas de tierras para implementar proyectos). Cabe destacar que precisamente debido a que la evaluación de los individuos puede "eludir" a través de pedir a otros que se pongan en su nombre para participar en la subasta, cuando se enmendó la Ley de Subastas de Bienes en 2024, el organismo redactor principal no propuso sanciones prohibitivas para los individuos. Sin embargo, después de 2 años, esta sanción se incluyó en la Resolución No. 66.11.
En el lado opuesto, "endurecer" las subastas de tierras aumentando el nivel de depósito hasta un máximo del 50% del precio inicial y agregar sanciones para prohibir la participación en las subastas hasta por 05 años puede crear una "barrera técnica" que limite el número de participantes en las subastas, por lo que no promueve la eficacia de las subastas como una herramienta para maximizar el valor de los activos que son los derechos de uso de la tierra.
