La elaboracion de una tabla de precios de la tierra es un tema que atrae una gran atencion cuando se acerca el momento de la aplicacion. En Hanoi se ha aprobado una nueva tabla de precios de la tierra que se espera que se aplique a partir del 1 de enero de 2026 con un aumento maximo del 26%.
El Sr. Nguyen Van Dinh - Vicepresidente de la Asociacion de Bienes Raices de Vietnam - dijo que la elaboracion de listas de precios de la tierra en las localidades incluida Hanoi se lleva a cabo basandose en las regulaciones de la Ley de Tierras. Las localidades se adheren al marco legal para ajustar y emitir listas de precios a partir del 1 de enero de 2026.
El Sr. Dinh evaluo que en principio las localidades no estan equivocadas al construir listas de precios que se acerquen al mercado de acuerdo con el espiritu de la ley. Sin embargo el concepto actual de 'precio de mercado' todavia tiene muchos puntos que considerar porque el mercado inmobiliario esta experimentando una situacion de desequilibrio de oferta y demanda especialmente una grave escasez de viviendas a precios razonables alquileres y viviendas sociales. Solo unos pocos proyectos superan los largos tramites legales para salir al mercado
Durante la encuesta de precios muchos datos en el mercado tampoco reflejan el valor real correcto. Algunos casos declaran precios bajos al realizar transacciones para reducir impuestos; por el contrario tambien hay transacciones que se suben de precio para crear un nuevo espacio. Los datos no son completos y carecen de mecanismos de control lo que lleva a una valoracion inexacta. El uso de estos datos para construir tablas de precios puede no ser apropiado.
Segun el Sr. Dinh si la tabla de precios de la tierra se promulga a un nivel demasiado alto las consecuencias pueden afectar directamente a la gente. Los costes relacionados con la tierra como las tasas de impuestos de registro de la propiedad la tasa de transferencia de uso de la tierra... aumentan en consecuencia causando dificultades a la gente al ejercer sus derechos sobre la tierra. El Sr. Dinh cito como ejemplo que muchos hogares con terrenos de jardin en el recinto que quieren cambiar el proposito a terrenos residenciales para construir casas para sus hijos tienen que soportar
Para las empresas las tablas de precios altas aumentaran los costos de compensacion por la liberacion del terreno y los derechos de uso de la tierra lo que hara que el problema de la inversion sea menos atractivo. En las localidades que tienen que depender del fondo de tierras para atraer inversiones y desarrollar la economia el aumento de los costos puede hacer que el flujo de capital se reduzca el progreso del proyecto se ralentice o se interrumpa.
El grupo de empresas de produccion y negocios que necesitan alquilar locales tambien se vera igualmente afectado. Los altos precios del alquiler de terrenos aumentaran los costos de insumos lo que provocara un aumento de los precios de los productos y reducira la competitividad en el contexto de que los productos importados baratos inundan el mercado.
El Sr. Dinh cree que las localidades esperan que la alta tabla de precios de la tierra ayude a aumentar los ingresos presupuestarios. Sin embargo si los costos aumentan disminuyen las actividades de inversion y desarrollo de la produccion y los negocios los ingresos reales pueden ser inferiores a lo esperado e incluso causar un impacto negativo en el crecimiento economico.
Sobre las soluciones el Sr. Dinh dijo que antes de acercarse al precio de mercado el Estado necesita completar el sistema de datos de transacciones para garantizar la transparencia y reflejar el valor real. Cuando no hay suficientes herramientas y infraestructura de datos es necesario tener una regulacion proactiva para evitar elevar los costos demasiado altos afectando a las personas y las empresas.
Tambien enfatizo la necesidad de un mecanismo flexible para cada grupo objetivo. Para los casos de personas que solo cambian el proposito de uso de la tierra en el recinto familiar para construir viviendas es necesario tener un nivel de calculo de costos adecuado; mientras que los sectores prioritarios para el desarrollo economico los proyectos comerciales y de servicios que crean impulso al crecimiento tambien necesitan politicas de precios de la tierra armoniosas para fomentar la inversion.
Segun el Sr. Dinh la tabla de precios de la tierra si no se considera cuidadosamente puede tener efectos negativos provocando una disminucion de las actividades de inversion los ingresos presupuestarios no alcanzan las expectativas y afectando los derechos de las personas. Por lo tanto el proceso de ajuste de la tabla de precios de la tierra en el proximo periodo debe llevarse a cabo de manera cuidadosa cientifica y basada en una vision general para garantizar el desarrollo sostenible.
