Los datos de transacciones inmobiliarias de Vietnam se distribuyen actualmente en al menos 4 capas.
Un inversor individual en Hanoi quiere invertir dinero en un terreno residencial en las afueras que se presenta como "terreno limpio, planificación residencial, precio razonable". Después de una semana de encuesta a través de corredores regionales, anuncios en línea y conocidos locales, obtuvo 5 precios diferentes para el mismo tipo de terreno, con un margen de diferencia de hasta el 40%. Una sucursal de un banco comercial evalúa el valor de un apartamento hipotecado en el distrito periférico de la ciudad de Ho Chi Minh en comparación con el precio ofrecido en los sitios de anuncios clasificados. El error de evaluación oscila entre el 15 y el 20% y nadie sabe en qué dirección se desvía esa cifra.
Dos situaciones reflejan la misma realidad. Miles de decisiones de compraventa y concesión de crédito se toman cada día sobre una base de datos infundada. Los errores acumulados se convierten en riesgos del sistema sin ninguna advertencia temprana.
Los datos de transacciones inmobiliarias de Vietnam se distribuyen actualmente en al menos 4 capas, pero ninguna capa tiene una vista panorámica. El sistema de notaría almacena contratos de transferencia, sin embargo, el precio mostrado en el contrato en muchos casos no refleja completamente el valor real de la transacción debido a que todavía está influenciado por factores de obligaciones financieras e impuestos. La agencia de registro de tierras tiene datos de fluctuaciones de propiedad pero no están vinculados al precio. Las bolsas de valores tienen precios de oferta y precios de cierre, pero solo reflejan la parte de la transacción que pasa por la bolsa. Finalmente, las fuerzas de corretaje individuales son el grupo que tiene el precio de cierre real, pero ese es su activo competitivo de vida o muerte.
El problema no es que las partes no tengan datos, sino que ninguna de las partes tiene la motivación para compartir. La experiencia internacional muestra que esta capa de datos estándar rara vez proviene del sector público, que carece de velocidad y mecanismos de mercado para mantener la actualización continua. Tampoco proviene de una parte que compite en el mercado porque nadie confía en los datos de sus competidores. La capa de datos intermedia es creada por un tercero lo suficientemente neutral y de escala.
El enfoque de Meey Group
A diferencia de la mayoría de las empresas proptech nacionales que actualmente eligen un modelo de conexión entre compradores y vendedores, Meey Group se posiciona desde la capa de infraestructura de datos inferior. Los tres productos principales del ecosistema, Meey Land, Meey Map y Meey CRM, están diseñados para resolver 3 puntos ciegos diferentes del mercado, al tiempo que se complementan en la capa de datos.
Meey Land aborda el problema a partir de la fuente de información. Meey Land requiere que cada bien inmueble se defina en un campo de información unificado que incluya el área, el tipo, la dirección y el estado legal, y al mismo tiempo permite cargar documentos legales para su verificación.
Meey Map resuelve la capa de datos espaciales. Meey Map integra 3 capas de datos que incluyen planificación del uso de la tierra, planificación de la construcción e información de cada parcela de tierra en la misma base de mapa que cubre 34 provincias y ciudades, estandarizada según el sistema de coordenadas VN-2000.
Meey CRM se centra en la capa de datos de demanda. Todo el proceso de trabajo del corredor, incluida la gestión de clientes, las fuentes de bienes, las citas y el historial de interacción, se lleva a una plataforma unificada. La función de comparación de demanda revisa automáticamente a todos los clientes que están rastreando cada vez que entra un nuevo bien inmueble en el sistema.
Estos tres productos no funcionan de forma independiente. Los datos estandarizados de Meey Land son la entrada para un modelo de valoración con base estadística. La información de planificación de Meey Map añade una capa de datos espaciales que ayuda a que la valoración refleje el valor correcto de la planificación. Los datos de comportamiento y necesidades de Meey CRM crean una señal de demanda real. Cuando estas 3 capas se encuentran, se forma la infraestructura de datos.
El Sr. Hoang Mai Chung, Presidente del Consejo de Administración de Meey Group, dijo: "Cuando los datos de transacciones, la planificación y las necesidades están estandarizados en la misma infraestructura, los métodos de valoración de activos, la gestión de riesgos crediticios y la planificación de políticas inmobiliarias pueden operar sobre otra base. Ese es el objetivo a largo plazo al que apunta Meey Group".
Beneficiarios de una infraestructura de datos estandarizada ampliada. Los inversores tienen un punto de referencia de precios independiente antes de depositar. Los bancos evalúan los activos colaterales sobre la base de datos agregados de miles de transacciones similares, reduciendo los errores y los riesgos de deuda incobrable. La bolsa reconoce qué áreas tienen demanda real y en qué segmento se encuentra la demanda. Las agencias reguladoras tienen herramientas para monitorear el mercado en tiempo real.
El nivel de ambición de Meey Group es directamente proporcional a la dificultad del problema. Construir una infraestructura de datos para un mercado que no tiene motivación para compartir información necesita más que un buen producto. Necesita ser lo suficientemente grande como para convertirse en un estándar al que el mercado se ve obligado a referirse. Zillow en Estados Unidos y KE Holdings en China tardaron casi una década en alcanzar esa posición.
