El cuello de botella central sigue estando en el problema de los beneficios.
Según el Dr. Tran Xuan Luong, experto en bienes raíces de la Universidad Nacional de Economía, en la etapa anterior, la mayoría de los proyectos, especialmente los proyectos ubicados en el área central, muchos inversores suelen optar por la opción de pagar dinero en lugar de reservar terrenos para el desarrollo de viviendas sociales.
La razón principal es que el fondo de tierras en el centro de la ciudad es limitado. Dedicar el 20% del área de tierra en el proyecto a la construcción de viviendas sociales puede hacer que la eficiencia de las ganancias no sea alta, y al mismo tiempo afectar la sincronización y la marca del proyecto.
Para los proyectos en áreas fuera del centro, donde el fondo de tierras es más amplio y los costos de limpieza del sitio son más bajos, se considera más factible asignar un fondo de tierras para viviendas sociales. Sin embargo, en realidad, esta parte del fondo de tierras del 20% no siempre tiene una ubicación favorable.
Hay casos en los que el fondo de tierras está ubicado en áreas con infraestructura débil, cerca de cementerios o con factores desfavorables en la planificación, lo que dificulta el desarrollo de viviendas sociales.
Según el Dr. Tran Xuan Luong, el cuello de botella central sigue estando en el problema de los beneficios y las necesidades. Si no se garantiza la eficiencia económica, las empresas no estarán interesadas en participar. Mientras tanto, muchas parcelas de tierra, aunque tienen una gran superficie, están lejos del centro, la infraestructura no está sincronizada, no es conveniente para vivir, estudiar y trabajar, por lo que es difícil atraer compradores.
Este experto también cree que, en algunos casos, el trabajo de supervisión y gestión no es realmente estricto, todavía hay una situación de falta de supervisión o "relajación", lo que lleva a que la obligación de asignar fondos de tierra para viviendas sociales en los proyectos no se implemente plenamente.
Para desarrollar una ciudad moderna y al mismo tiempo garantizar la seguridad social, el Dr. Tran Xuan Luong propuso que Hanoi necesita cambiar su mentalidad de planificación hacia una ciudad compacta, vinculada al desarrollo del transporte público, especialmente el sistema de ferrocarril urbano.
En consecuencia, el modelo de desarrollo urbano orientado al transporte público (TOD) debe aplicarse con fuerza. En un radio de unos 800 m alrededor de las estaciones de tren urbano, la zona central de 200 m debe priorizarse para su desarrollo con alta densidad, conveniente para que la gente camine y utilice el transporte público.
El Dr. Tran Xuan Luong cree que el desarrollo urbano vinculado al transporte público no solo ayuda a resolver el problema de la infraestructura y la densidad de población, sino que también limita la expansión urbana desenfrenada, evita el desperdicio de tierras y reduce el impacto ambiental. En ese caso, los costos sociales disminuyen y al mismo tiempo crean mejores condiciones para el desarrollo de viviendas, incluidas las viviendas sociales.
Los incentivos deben estar vinculados al progreso y los resultados de la implementación.
Desde una perspectiva legal, la abogada Lê Hằng - TAT Law Firm - cree que, en el contexto de que muchos proyectos a gran escala en Hanoi no asignan fondos de tierra para viviendas sociales, el problema que se plantea no es solo si hay violaciones o no, sino también cómo se diseña e implementa la ley en cada etapa.
Según la abogada Le Hang, es necesario revisar toda la cadena de responsabilidades desde la planificación, la aprobación hasta el proceso de implementación, en lugar de solo plantear el problema a un sujeto específico. La laguna no solo radica en las regulaciones, sino también en el mecanismo de transición y el control de las obligaciones en la práctica.
La abogada Le Hang enfatizó que no se debe abordar el problema de manera extrema, empujando todas las obligaciones a las empresas. El Estado necesita diseñar un mecanismo transparente, las empresas necesitan tener la capacidad de predecir costos y obligaciones, y la gente necesita tener garantizado el derecho a acceder a la vivienda social.
Sin embargo, si los incentivos no se vinculan con responsabilidades de implementación específicas, la política es muy propensa a "desviarse". Las empresas pueden recibir incentivos en tierra, impuestos o crédito, pero la implementación de viviendas sociales es lenta, reduce la escala o no cumple con los compromisos.
A partir de ahí, TAT Law Firm cree que los incentivos deben estar vinculados al progreso y los resultados de la implementación. Cuando las obligaciones se definen claramente desde el principio, se controlan durante el proceso de implementación y se vinculan con responsabilidades específicas, la vivienda social ya no será una parte "olvidada" en los grandes proyectos.
