El final de la vida útil no significa perder el apartamento.
La Resolución No. 21-NQ/TW de 28 de julio de 2026 sobre puntos de vista y orientaciones para enmendar la Ley de Tierras y las leyes relacionadas está recibiendo la atención de los propietarios y las personas que necesitan comprar apartamentos.
Según la Resolución, para los edificios de apartamentos de nueva construcción, el plazo de uso del apartamento se regula de acuerdo con la vida útil de la obra, vinculado a la garantía de los derechos de propiedad; el propietario puede cumplir con las obligaciones financieras para reconstruir el edificio de apartamentos cuando expire el plazo de uso.
El contenido anterior hace que surja la comprensión de que después de que se enmiende la ley, los nuevos apartamentos solo se podrán poseer durante un cierto período de tiempo. Cuando el edificio expire, la gente puede perder el apartamento o tener que pagar inmediatamente más dinero para seguir usándolo.
Al discutir este tema, el abogado Nguyen Van Dinh dijo que es necesario distinguir tres conceptos, incluido el plazo de uso de la tierra, el derecho de propiedad del apartamento y el plazo de uso de la obra.
A través del estudio de la Resolución 21, el abogado Dinh opinó que la política de tierras para viviendas comerciales, incluidos los edificios de apartamentos, básicamente se mantiene como las regulaciones actuales. La tierra para construir viviendas comerciales para la venta todavía se determina como uso a largo plazo, sin tener que cambiar al régimen de uso de la tierra de 50 o 70 años.
Según el abogado Dinh, la vida útil de la obra en el expediente de diseño es la base para monitorear, inspeccionar la calidad y garantizar la seguridad durante el uso. Este no es un plazo en el que posteriormente el derecho de propiedad del apartamento cese automáticamente.
Si el plazo de uso ha expirado y el edificio de apartamentos aún garantiza la calidad, todavía se puede seguir utilizando, no hay coerción para demoler o que la gente tenga que pagar más dinero", analizó el abogado Đỉnh.
La Ley de Vivienda de 2023 también estipula actualmente que el plazo de uso de los edificios de apartamentos se determina de acuerdo con el expediente de diseño y el tiempo de uso real de acuerdo con la conclusión de la inspección de la autoridad competente.
Cuando el plazo del edificio de apartamentos según el expediente de diseño expira, el Comité Popular Provincial debe dirigir la inspección y evaluación de la calidad de la construcción. La demolición no se lleva a cabo solo basándose en el hecho de que el edificio ha alcanzado el hito de vida útil.
Si los resultados de la inspección determinan que el edificio de apartamentos no está sujeto a demolición, la conclusión de la inspección debe indicar claramente el tiempo en que la obra puede seguir utilizándose. Solo los edificios que ya no son seguros, corren el riesgo de derrumbarse o que están sujetos a demolición según la nueva ley deben reubicar a los residentes para su renovación y reconstrucción.
Según el abogado Dinh, la vinculación del plazo de uso del apartamento con la vida útil del edificio en la Resolución 21 no debe interpretarse como "propiedad de apartamentos por un período limitado".
El propietario del apartamento podría tener que contribuir con dinero para reconstruirlo.
Otro contenido que el abogado Nguyen Van Dinh señaló es que la Resolución 21 coloca los derechos de propiedad del propietario junto con las obligaciones financieras cuando el edificio de apartamentos debe ser reconstruido.
Según él, la política de renovación y reconstrucción de apartamentos en los últimos tiempos todavía tiene una fuerte mentalidad de esperar al Estado. El Estado organiza la inspección de calidad de las obras, elabora planes de renovación y, en algunos casos, asigna capital de inversión pública para la reconstrucción.
Mientras tanto, el propietario es la persona que continúa disfrutando de los derechos del apartamento y la parte de los derechos de uso de la tierra en el proyecto después de que se demole el antiguo edificio.
Para llevar a cabo la renovación y reconstrucción de los edificios de apartamentos, la Ley de Vivienda debe considerarlo como la responsabilidad de los propietarios según el principio de "quien tenga derecho, ese tiene la obligación". La ayuda del Estado solo debe detenerse en los paquetes de préstamos preferenciales o el apoyo a la conexión de infraestructura", expresó el abogado Dinh.
De hecho, la Ley de Vivienda de 2023 ya tiene regulaciones sobre los propietarios que contribuyen con fondos para reconstruir algunos edificios de apartamentos.
Para los edificios de apartamentos que no pertenecen al grupo de viviendas antiguas construidas a partir de 1994 o antes, los propietarios deben contribuir con fondos para la reconstrucción, excepto en algunos casos de uso de capital de inversión pública. La contribución se acuerda pagar de acuerdo con el progreso del proyecto o pagar una vez después de la entrega del apartamento y debe determinarse en el plan de compensación y reasentamiento.
El plan de compensación y reasentamiento también debe reflejar el área del apartamento asignado, el valor del nuevo apartamento, la cantidad de contribución, la diferencia de dinero que el inversor o el propietario debe pagar, los costos de reubicación, el alquiler temporal y los costos de mantenimiento después de que el apartamento sea reconstruido.
La ley también estipula que las empresas inmobiliarias pueden invertir capital o aportar capital junto con los propietarios para llevar a cabo proyectos. Los inversores disfrutan de algunos mecanismos preferenciales sobre la tierra, el crédito y pueden operar el área restante después de completar la disposición del reasentamiento.
Por lo tanto, según el abogado Dinh, la obligación financiera no debe entenderse como que los residentes deben pagar por sí mismos todos los costos de reconstrucción del edificio. La cantidad específica de dinero también depende del plan de cada proyecto, el valor de los derechos de uso de la tierra, el área de reasentamiento, la escala de la nueva construcción, el área comercial y el capital de la empresa.
El punto que debe aclararse en la próxima enmienda de la ley es cómo calcular la cantidad de dinero que el propietario del apartamento debe pagar, el momento de la contribución, el tiempo de implementación y la política de apoyo para las personas que no tienen suficiente capacidad financiera.
Cuidado con la información "comprar rápido para no perder la propiedad a largo plazo".
El abogado Nguyen Van Dinh dijo que la Resolución 21 no crea una base para afirmar que todos los edificios de apartamentos construidos después de que se enmiende la ley solo recibirán certificados por un período limitado.
La resolución todavía determina que el terreno para la construcción de viviendas comerciales para la venta se asigna a largo plazo. El plazo de construcción se establece para gestionar la calidad, la seguridad y determinar el momento de la inspección, no para privar a los compradores de apartamentos de los derechos de propiedad.
El abogado Dinh advirtió que cierta información en el mercado puede equiparar la vida útil de las obras con el plazo de propiedad del apartamento, creando así una psicología de miedo a perderse y presionando a la gente a comprar casas con el mensaje "comprar rápido para no quedarse sin apartamentos de propiedad a largo plazo".
Según él, los compradores deben verificar el propósito del uso de la tierra, el plazo de uso de la tierra, el tipo de apartamento y los documentos legales de cada proyecto, en lugar de decidir basándose en interpretaciones incompletas de la Resolución 21.
La resolución actual solo presenta puntos de vista y orientaciones para enmendar la Ley de Tierras y las leyes relacionadas. La forma de determinar las obligaciones financieras, los derechos de reasentamiento y los planes de manejo para las personas que no pueden contribuir aún deben concretarse en las siguientes regulaciones legales.
La mentalidad de subsidio será gradualmente reemplazada por el principio de que el derecho va de la mano con la obligación. Sin embargo, los derechos de los propietarios de apartamentos también deben garantizarse claramente cuando el edificio de apartamentos debe ser demolido y reconstruido", comentó el abogado Dinh.
