Los precios de la tierra no estan cerca de la realidad
El 20 de agosto en Hanoi la revista electronica VietTimes en coordinacion con el Instituto de Estrategia y Politica Agricola y Ambiental (Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente) organizo el Seminario 'Mejora de la ley de tierras creando un motor para el desarrollo en la era digital'.
En el seminario el profesor asociado y doctor Nguyen Dinh Tho subdirector del Instituto de Estrategia Politica Agricola y Ambiental dijo que la Ley de Tierras de 2024 ha logrado un gran avance al unificar algunas regulaciones sobre subastas licitaciones y entrega de tierras.
Sin embargo todavia hay muchos puntos que necesitan ser investigados especialmente el mecanismo de'subasta de derechos de desarrollo de la tierra' que ha sido aplicado con exito por muchos paises.
Segun el actualmente la ley regula la planificacion y el plan de uso de la tierra en cuatro niveles (incluidos los niveles nacionales y provinciales los niveles de distrito y la comuna) lo que lleva a procedimientos administrativos complejos y rigidos causando dificultades a las empresas y a la poblacion.
En el proceso de enmienda de la Ley de Tierras el objetivo mas importante es reducir los tramites aumentar la flexibilidad garantizar que las personas y las empresas tengan mas facilidades en la conversion del proposito del uso de la tierra.
Por lo tanto es necesario distinguir claramente entre una planificacion orientada a largo plazo (10-15 años) y un plan de uso de la tierra especifico y a corto plazo al tiempo que se mantienen mecanismos de ajuste flexibles para adaptarse a la practica del desarrollo.
Hablando de los precios de la tierra y la compensacion por la liberacion del terreno el Sr. Nguyen Dinh Tho dijo que los precios de la tierra segun la tabla de precios suelen tener una gran diferencia con los precios de mercado lo que lleva a deficiencias en el calculo de la compensacion y la atraccion de inversiones. Esta es una de las causas de disputas y demandas prolongadas.
La nueva Ley de Tierras necesita tener un mecanismo para determinar los precios de la tierra de manera mas transparente y ajustada a la realidad al tiempo que reduce al maximo la situacion de retraso en la compensacion y la liberacion de terrenos.
Segun el Sr. Tho el Ministerio de Finanzas necesita determinar un coeficiente apropiado para calcular las obligaciones financieras de las personas. Este tema es de especial importancia porque la realidad muestra que existe una gran diferencia entre el precio de mercado de la tierra y el precio de la tierra dentro del marco de precios regulado por el Estado.
Por ejemplo en 2011 el precio de la tierra mas alto en Hanoi y Ciudad Ho Chi Minh se determino en 160 millones de VND/m2. Sin embargo en el momento de la encuesta de 2019 el precio de mercado en el distrito de Hoan Kiem (Hanoi) habia alcanzado alrededor de 1 12 mil millones de VND/m2 mientras que en algunas areas del centro de Ciudad Ho Chi Minh el precio era de alrededor de 1 18 mil millones de VND/m2. Al mismo tiempo las encuestas en otras areas tambien muestran que el precio real de la tierra oscila entre 780
Sin embargo al emitir el marco de precios de la tierra para 2019 el Gobierno considero muchos factores como la inflacion la tasa de aumento de los salarios el ingreso per capita y el PIB por lo que decidio que el nivel de ajuste no supere el 20% en comparacion con 2011.
Por lo tanto el precio maximo de la tierra de Hanoi y Ciudad Ho Chi Minh se elevo a unos 192 millones de VND/m2. Esta cifra sigue siendo de 5 a 6 veces inferior al precio de mercado real.
La gran diferencia entre el marco de precios de la tierra y los precios de mercado ha afectado directamente a las personas y las empresas. De hecho en los ultimos tiempos en Hanoi y Ciudad Ho Chi Minh muchos hogares han tenido dificultades para cambiar el proposito del uso de la tierra debido a las obligaciones financieras calculadas segun la tabla de precios de la tierra demasiado altas. Esto tambien ejerce presion sobre los costos de produccion y negocios afectando los medios de vida y el entorno de inversion.
El Sr. Tho cree que es necesario prestar especial atencion a la politica financiera de la tierra para garantizar las obligaciones financieras de las personas a un nivel razonable y al mismo tiempo tener mecanismos de apoyo a las empresas.
Preocupaciones sobre la digitalizacion de los datos de la tierra ya que todavia hay muchas parcelas de tierra sin so do
El Sr. Nguyen Bao Trung Subdirector del Departamento de Transformacion Digital e Informacion de Datos Recursos Naturales y Medio Ambiente compartio sus preocupaciones sobre la digitalizacion de los datos de la tierra ya que todavia hay muchas parcelas de tierra sin so do.
El Sr. Nguyen Bao Trung afirmo que el libro rojo no es un obstaculo. El libro rojo es solo un tipo de documento legal. En lugar de esperar a tener suficientes libros rojos para digitalizarlo el Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente esta construyendo proactivamente una base de datos del origen de la tierra.
La construccion de una base de datos de tierras no depende completamente de si ya hay un libro rojo o no. El libro rojo es un factor legal y el Estado emitira papeles proactivamente a la gente' enfatizo el Sr. Trung.
Segun el Sr. Trung actualmente el Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente esta implementando en la direccion de que las personas que no cumplen las condiciones para emitir un certificado aun pueden registrar informacion sobre la tierra.
Los expedientes registrados se almacenaran y procesados y una vez que se cumplan las condiciones legales el Estado procedera a emitir certificados. Este enfoque ayuda a eliminar los nudos y acelerar el proceso de digitalizacion y gestion de la tierra de manera mas eficaz al tiempo que garantiza los derechos de las personas.
