En los últimos tiempos, en algunas zonas periféricas de Hanoi ha aparecido la situación de individuos, grupos de inversión y empresas que recogen parcelas de tierra mixtas o tierra agrícola de la gente y luego las dividen arbitrariamente en muchas parcelas para venderlas.
Estas parcelas de tierra luego se anuncian como "proyectos de terrenos residenciales", "nuevas áreas residenciales", aunque aún no han sido aprobadas por las agencias funcionales o cumplen con las condiciones legales para la subdivisión de parcelas para la venta.
Según la investigación de los reporteros del periódico Lao Dong, la tierra mixta es un tipo de tierra con muchos propósitos de uso diferentes, como tierra residencial, tierra agrícola, tierra de estanques o tierra de servicios... Sin embargo, muchas áreas de tierra de este tipo no han sido planificadas detalladamente como áreas residenciales.
Sin embargo, después de recoger tierras de la gente, los grupos de inversión todavía proceden a nivelar el terreno, abrir carreteras internas temporales y luego anunciarlas masivamente en las redes sociales para atraer compradores.
Revelado un truco para acumular terrenos mixtos, dividir parcelas para la venta en las afueras de Hanoi
Para aclarar este fenómeno, los periodistas en el papel de personas que necesitan comprar terrenos para invertir se pusieron en contacto con algunos intermediarios especializados en la venta de terrenos en las comunas suburbanas.
Durante el proceso de investigación, una empresa que se menciona mucho en las redes sociales con proyectos de parcelación y venta de terrenos en el área de la comuna de Yen Bai (antiguo distrito de Ba Vi) es Loc Son Ha Real Estate Investment Joint Stock Company (abreviado como Loc Son Ha Company, con sucursal en 197 Dai La, Hanoi).
Según la información publicitaria, esta empresa está vendiendo muchas parcelas de tierra "con terreno residencial" en el área del lago Yen Bai (comuna de Yen Bai).
Cuando los reporteros se pusieron en contacto, dos personas que afirmaban ser empleados de la empresa llamadas Thuy y Long invitaron con entusiasmo a ver la tierra en el lugar.
A finales de diciembre de 2025, estos dos corredores llevaron a los periodistas a un terreno cerca del lago Yen Bai que se había puesto en funcionamiento hace muchos años.
A través de la presentación, esta área de tierra era anteriormente tierra mixta comprada por la empresa a los residentes, luego dividida en muchas parcelas para la venta.
Cabe destacar que, al hablar de los trámites legales, la corredora llamada Thuy admitió que el terreno no estaba a nombre de la empresa, sino a nombre de particulares.
Antes, nuestra zona construía un total de unos 40 lotes. Todos estaban a nombre de inversores individuales o accionistas de la empresa, no a nombre de la empresa. Por lo tanto, cuando se emite el libro, se emite según la proporción de accionistas", dijo Thuy.
Según un empleado de Loc Son Ha Company, registrarse a nombre de un individuo en lugar de una empresa se considera una forma de "facilitar los trámites".
En el momento del registro, en el área cerca del lago Yen Bai habían aparecido muchas casas sólidas. Algunas casas se utilizan como residencias, otras se alquilan como casas de familia, resorts. Sin embargo, según los corredores, el terreno original era tierra mixta.
En esta parcela de tierra, actualmente solo quedan 2-3 parcelas sin compradores debido a la mala ubicación.
Cuando vieron que el cliente no estaba realmente interesado, los dos empleados Thuy y Long continuaron llevando al reportero a otra parcela de tierra a unos 500 m del lago Yen Bai. Esta área tiene una superficie de aproximadamente 1,3 hectáreas, ubicada al pie de la colina y está en proceso de preparación para cambiar el propósito del uso de la tierra.
Según los 2 corredores, el terreno se dividirá en 25-30 parcelas, cada parcela de unos 300 m2. De las cuales 150 m2 son terreno residencial y el resto son terrenos de jardín.
Estamos haciendo los papeles para convertirnos en residencias. Después del Tet, abriremos la venta, alrededor de marzo de 2026", dijo la corredora llamada Thuy.
Corriendo" papeleo paralelo a la construcción de infraestructura
También en el intercambio, la corredora reveló que la empresa Lộc Sơn Hà está llevando a cabo la "carga" de expedientes para cambiar el propósito del uso de la tierra.
Lo notable es que mientras los trámites legales no se han completado, el terreno ya ha sido construido con infraestructura.
Cuando el periodista preguntó por qué la tierra aún no se había convertido en tierra residencial y ya se estaba construyendo una carretera, la corredora llamada Thuy explicó: "Mi equipo está construyendo tanto la infraestructura como los documentos en paralelo".
Para legalizar la apertura de la carretera, los corredores dijeron que esta empresa utiliza la forma de "donación de tierras para la construcción de carreteras". En el papel, esto se expresa como una forma de contribución a la comunidad local. Sin embargo, en realidad, la carretera se abre principalmente para servir a la subdivisión de terrenos para la venta por parte de la propia empresa.
Hemos asfaltado toda la infraestructura, la carretera tiene 5 m de ancho. Un total de unas 25-30 parcelas", dijo la corredora y dijo que cada parcela de tierra en esta zona tiene un precio esperado de 13 a 15 millones de VND/m2, equivalente a unos 3,9 a 4 mil millones de VND por una parcela de 300 m2.
Sin embargo, debido a que el proyecto no está legalmente completo, actualmente la empresa solo recibe dinero como "depósito de reserva".
Solo necesitan depositar 50 millones de VND, si no compran más tarde, mi parte les devolverá el dinero", dijo la corredora.
De esta manera, los clientes depositan por adelantado para mantener el derecho prioritario de elegir un terreno cuando el proyecto se ponga a la venta oficialmente.
Sin embargo, cuando los periodistas plantearon el problema del riesgo para los compradores si el proyecto no completa los trámites legales o el precio cambia o otros clientes están dispuestos a gastar más, los empleados de Loc Son Ha Company dijeron que los clientes pueden retirar el depósito en cualquier momento.
Los clientes que depositan primero son priorizados por la empresa para elegir el lote primero, como comprar un apartamento", afirmó la corredora.
Al final de la vista del terreno, los dos agentes inmobiliarios citaron a los periodistas en la sede de la empresa en el número 197 de la calle Dai La para reunirse con los líderes de Loc Son Ha Company para discutir más sobre el proyecto.
*Los nombres de los personajes del artículo han sido cambiados.
En declaraciones al periódico Lao Dong, Nguyen Ngoc Hung, jefe de la Oficina de Abogados Ket Noi, perteneciente a la Asociación de Abogados de la ciudad de Hanoi, dijo que el caso plantea dos cuestiones legales a tener en cuenta.
Primero, el proyecto actualmente no cumple con las condiciones para ser puesto en negocio o puesto a la venta. Específicamente, el proyecto no ha completado los trámites legales necesarios, como la división de parcelas, la finalización de expedientes de acuerdo con las regulaciones. Mientras tanto, la publicidad y la oferta cuando no cumplen con las condiciones no son consistentes con las regulaciones legales.
En segundo lugar, según los informes, cierta información se considera "inventada", presentando perspectivas, utilidades o escalas de desarrollo en el futuro en una dirección grandiosa, lo que fácilmente hace que los compradores malinterpreten el valor y el estado legal real del proyecto. Si el proyecto no cumple con las condiciones para la transacción pero aún así se anuncia de esta manera, entonces hay signos de publicidad falsa.
Si el comprador invierte dinero temprano, pueden surgir riesgos cuando la tierra no se cambia de propósito de uso o no cumple con las condiciones para la división de parcelas para emitir libros separados.
