De "punto de anclaje de precios" a "prueba de liquidez".
Según el Instituto de Investigación y Evaluación del Mercado Inmobiliario de Vietnam (VARS IRE), anteriormente, la tierra subastada se consideraba a menudo un "anclaje" de precios del mercado local. Para el grupo de tierras residenciales subastadas para la gente, el alto precio ganador a menudo crea un efecto de referencia, lo que hace que el nivel de precios en las áreas vecinas se ajuste rápidamente en consecuencia.
Mientras tanto, con las parcelas de tierra subastadas para el desarrollo de proyectos, el precio ganador afecta directamente al problema del costo de los bienes de la empresa. Cuando aumentan los costos de la tierra, los inversores se ven obligados a recalcular la estructura del producto, el plan financiero y el precio de venta para garantizar la eficiencia de la inversión.
Sin embargo, el equilibrio del mercado está cambiando gradualmente a medida que la oferta de tierras subastadas tiende a aumentar. Después del proceso de reorganización de las unidades administrativas, junto con la necesidad de crear recursos para la inversión en infraestructura y el desarrollo urbano, muchas localidades están revisando la planificación y los planes de uso de la tierra para introducir más fondos de tierras elegibles en el mercado.
En el contexto de que el costo de capital sigue siendo un factor a considerar, el apetito de los inversores también ha cambiado y se ha diferenciado claramente. El aumento de la oferta de terrenos subastados hace que el nivel de competencia entre los terrenos sea cada vez más claro.
Los inversores tienen más opciones y, al mismo tiempo, consideran más cuidadosamente los terrenos subastados, los terrenos en las zonas residenciales existentes y los productos inmobiliarios en las grandes ciudades vecinas. Por lo tanto, la mentalidad de "comprar a cualquier precio" disminuye gradualmente, lo que hace que el precio de la subasta no sea tan alto como en el período anterior.
Paralelamente, la psicología de la inversión también está cambiando en una dirección positiva, pasando de perseguir la fiebre de los terrenos residenciales a la mentalidad de inversión a largo plazo. Los clientes priorizan cada vez más los productos con una legalidad transparente, una infraestructura planificada sincrónicamente y potencial de explotación a largo plazo.
El precio de la subasta ganadora refleja gradualmente el valor real.
Según VARS IRE, otro factor importante que afecta al mercado de subastas de tierras son las nuevas regulaciones destinadas a aumentar la transparencia, limitar el abandono de depósitos y reducir las subastas especulativas.
El aumento del nivel de depósito y el aumento del requisito de capacidad financiera hacen que los costos de participación en la subasta sean más altos, especialmente en el contexto de la nueva tabla de precios de la tierra aplicada, lo que lleva a una tendencia al alza del precio inicial. Esto se considera un filtro eficaz para el grupo de inversores que utilizan el apalancamiento financiero o participan en la subasta con el objetivo de especular a corto plazo.
Según los comentarios de los miembros de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam en algunas localidades, los participantes en la subasta son actualmente más cautelosos, evaluando cuidadosamente los factores de ubicación, infraestructura, capacidad de explotación y necesidades reales de vivienda, en lugar de solo apostar por la expectativa de un aumento de precios a corto plazo.
El Sr. Tran The Dung, Jefe del Comité Ejecutivo de VARS Ninh Binh, dijo que desde principios de año hasta ahora, en la provincia de Ninh Binh se han registrado dos grandes subastas, incluida la subasta de derechos de uso de 161 parcelas de tierra residencial en la zona residencial central de Gia Thanh, comuna de Gia Tran y la subasta de 40 parcelas de tierra residencial pertenecientes a 9 zonas residenciales en el barrio de Hoa Lu.
Entre ellos, en la comuna de Gia Trấn, el precio de la subasta ganadora disminuyó aproximadamente un 30% en comparación con las rondas anteriores. Después de la subasta, las actividades de compra y venta también fueron bastante lentas. En el barrio de Hoa Lư, el precio de la subasta ganadora disminuyó aproximadamente un 10%; en particular, muchos casos pagaron el mismo precio inicial, lo que muestra que la psicología cautelosa se ha manifestado más claramente en el comportamiento de participación en la subasta.
Estos desarrollos muestran en parte que las subastas de tierras están reduciendo gradualmente el papel de "dirigir las expectativas de precios" como en el período anterior. Los participantes en la subasta consideran más cuidadosamente, mientras que el precio ganador depende cada vez más de la ubicación, la infraestructura, la capacidad de explotación y las necesidades reales de cada área.
Según VARS IRE, el mercado de terrenos subastados está entrando en una fase de diferenciación clara. Los terrenos con legalidad transparente, infraestructura sincronizada, que satisfacen la demanda real de vivienda, todavía tienen la capacidad de mantener precios altos. Por el contrario, las áreas que alguna vez aumentaron bruscamente principalmente debido a las expectativas de aumento de precios o actividades especulativas a corto plazo estarán bajo una mayor presión de ajuste.
