Expectativas de reducir los trámites, reducir los costos para las personas y las empresas
Uno de los contenidos que está atrayendo la atención de expertos, empresas y ciudadanos en el Proyecto de Ley de Tierras de 2026 es la propuesta de no seguir regulando la certificación notarial obligatoria para contratos y documentos que ejerzan los derechos de los usuarios de la tierra.
Este se considera un cambio notable en el pensamiento legislativo", comentó el abogado Diep Nang Binh (Colegio de Abogados de la ciudad de Ho Chi Minh).
Según el abogado, si es aprobado por la Asamblea Nacional, esta regulación no solo afectará directamente el proceso de transacción inmobiliaria, sino que también planteará la necesidad de perfeccionar el mecanismo para garantizar la seguridad y la transparencia de las transacciones relacionadas con los derechos de uso de la tierra.
La Ley de Tierras de 2024 establece actualmente un mecanismo de control bastante estricto para las transacciones sobre derechos de uso de la tierra. De acuerdo con el párrafo 3 del Artículo 27 de la Ley de Tierras de 2024, los contratos de transferencia, donación, hipoteca, contribución de capital con derechos de uso de la tierra o derechos de uso de la tierra y activos adjuntos a la tierra deben ser notariados o autenticados, excepto en algunos casos excepcionales estipulados por la ley.
El punto a del apartado 3 del artículo 27 establece: "Los contratos de transferencia, donación, hipoteca, aportación de capital con derechos de uso de la tierra, derechos de uso de la tierra y activos adjuntos a la tierra deben ser notariados o autenticados, salvo lo dispuesto en el punto b de este apartado".
Mientras tanto, el punto b, párrafo 3, Artículo 27 permite algunas transacciones como el arrendamiento, la subarrendación de derechos de uso de la tierra, la conversión de derechos de uso de la tierra agrícola o transacciones en las que una o varias partes son organizaciones de negocios inmobiliarios que pueden optar por la notaría y la certificación según sus necesidades.
Establecer requisitos obligatorios sobre la notaría y la certificación no es simplemente para confirmar las firmas de las partes, sino que también tiene como objetivo prevenir disputas, verificar la legalidad de las transacciones, verificar la capacidad civil del sujeto y limitar los actos de falsificación y fraude en el proceso de transferencia de derechos de uso de la tierra.
El abogado Binh dijo que el nuevo punto notable radica en el Artículo 27 del Proyecto de Ley de Tierras enmendada.
A diferencia de la Ley de Tierras de 2024, el Artículo 27 del proyecto solo estipula las condiciones para que los usuarios de la tierra ejerzan sus derechos, incluida la conversión, transferencia, arrendamiento, subarrendado, donación, herencia, hipoteca y contribución de capital con derechos de uso de la tierra.
Cabe destacar que el artículo 27 del Proyecto ya no estipula que los contratos y documentos que ejerzan los derechos de los usuarios de la tierra deben ser notariados o autenticados como la Ley de Tierras de 2024.
La eliminación de esta regulación muestra que el organismo redactor está cambiando el método de gestión estatal de las transacciones de tierras en la dirección de reducir las condiciones formales, simplificar los procedimientos administrativos y crear más facilidades para las personas y las empresas en el proceso de ejercicio de los derechos sobre la tierra.
Según los abogados, durante muchos años, el requisito de notarización y certificación se ha considerado un paso indispensable en la mayoría de las transacciones de transferencia de derechos de uso de la tierra.
Sin embargo, en realidad, este procedimiento también genera tiempo, costos y el número de expedientes que las personas deben realizar antes de registrar cambios en la agencia de registro de tierras.
Se espera que la propuesta de abolir las regulaciones obligatorias de notaría y certificación contribuya a reducir los procedimientos administrativos, acortar el tiempo de transacción, reducir los costos de cumplimiento de la ley y crear un entorno más favorable para el mercado inmobiliario.
Esta es también una orientación coherente con la política de reforma de los procedimientos administrativos, transformación digital y construcción de una administración pública de servicio que el Gobierno ha estado implementando en los últimos años.
Desde la perspectiva de la gestión estatal, la reducción de un eslabón intermediario en el proceso de transacción puede contribuir a mejorar la eficiencia de la resolución de los procedimientos administrativos si se construye simultáneamente un mecanismo de registro de tierras electrónico, el intercambio de datos y el control de información sincrónico entre las agencias competentes.
Se necesita un mecanismo para controlar los riesgos legales
Además de los beneficios de la reforma de los procedimientos, esta propuesta también plantea no pocas preocupaciones.
Según el abogado Binh, la práctica de la resolución de disputas muestra que la certificación notarial no solo tiene significado formal, sino que también es un mecanismo para prevenir riesgos.
A través de las actividades notariales, los notarios son responsables de verificar los documentos, verificar la condición del sujeto, evaluar la capacidad de conducta civil, aclarar la voluntad voluntaria de las partes y rechazar la certificación notarial para las transacciones que muestren signos de violación de la ley o de mala moral social.
En muchos casos, los expedientes notariales se convierten en una fuente importante de evidencia que ayuda a los órganos de procedimiento penal a determinar el curso de las transacciones, limitando la situación de negación de firmas, falsificación de documentos o disputas sobre la voluntad de celebrar contratos.
Por lo tanto, la abolición de la regulación obligatoria de la notaría plantea la necesidad de diseñar sincrónicamente otros mecanismos de garantía para compensar el vacío legal que pueda surgir.
Por ejemplo, es necesario definir claramente la responsabilidad de la agencia de registro de tierras en la verificación de la legalidad de los expedientes; completar el sistema de base de datos de tierras y identificación electrónica; y al mismo tiempo fortalecer las sanciones para manejar los actos de falsificación de expedientes, falsificación de sujetos o proporcionar información deshonesta durante el proceso de registro de cambios.
En otras palabras, la eliminación del requisito obligatorio de notaría solo será realmente efectiva cuando vaya acompañada de un nuevo mecanismo de control capaz de garantizar un nivel de seguridad legal equivalente o superior al mecanismo actual.
En la actualidad, el contenido mencionado anteriormente es solo una propuesta en el proyecto de Ley de Tierras enmendada y no tiene valor de implementación.
Hasta que la Asamblea Nacional apruebe oficialmente la ley enmendada y el documento entre en vigor, las transacciones de transferencia, donación, hipoteca, contribución de capital con derechos de uso de la tierra aún deben cumplir con el apartado 3 del artículo 27 de la Ley de Tierras de 2024. En consecuencia, los contratos en los casos previstos por la ley aún deben ser notariados o autenticados.
