Incompatibilidad en la valoracion de la tierra
En conversacion con Lao Dong, el presidente de la Asociacion de Constructores de Vietnam, Nguyen Quoc Hiep, dijo que la implementacion de las nuevas regulaciones, especialmente la Decreto 71 sobre las guias de valoracion de la tierra, ha revelado muchas ineficiencias, lo que dificulta tanto a las empresas como a las autoridades locales.
El Decreto 71 establece que las provincias deben completar la valoracion de la tierra dentro de los 60 dias posteriores a la fecha de la decision de entrega de la tierra. Sin embargo, muchos proyectos se han estancado, "proyectando" durante dos años sin haber sido evaluados.
"Tenemos casos en los que a pesar de la buena voluntad y el apoyo de los lideres locales, muchos proyectos se han quedado en suspenso de 10 a 12 meses sin poder valorar la tierra. La razon principal es que el Decreto 71 no tiene instrucciones claras, lo que deja a las autoridades locales confundidas y temerosas de equivocarse", dijo Hsia.
La Sra. Do Giang, directora del Departamento de Consultoria y Valoracion de Savills Vietnam, dijo que el Decreto 71/2024/ND -CP especifica el orden y el contenido de la determinacion del precio de la tierra de acuerdo con 4 metodos que incluyen comparacion, ingresos, excedentes y extraccion. Sin embargo, la realidad muestra que la valoracion de la tierra aun enfrenta muchas dificultades porque la recopilacion de informacion todavia tiene muchas barreras, el mercado no ha tenido transparencia en los datos de transacciones.
Segun el articulo 257 de la Ley de Tierras 2024, en algunas localidades, la lista de precios de la tierra del Comite Popular emitido bajo la Ley de Tierras de 2013 continua siendo aplicandose hasta el 31 de diciembre de 2025.
Sin embargo, debido a que este precio de la tierra ya no refleja exactamente el valor de mercado, muchas localidades estan en espera de la aplicacion de un nuevo precio de la tierra segun la Ley de Tierras 2024 - que se espera que se ajuste para acercarse mas al precio de mercado, para la revision y aprobacion del proyecto.
Ademas, los metodos de valoracion tambien encuentran muchos obstaculos cuando se aplican. Los cuatro metodos actuales son dificiles debido a los datos de transacciones limitados. El mercado inmobiliario hasta ahora carece de transparencia, especialmente en la divulgacion de informacion de transacciones, lo que lleva a las dificultades para recopilar datos. Esto afecta la capacidad de encontrar activos comparativos apropiados en el metodo comparativo, asi como la precision de los datos de entrada para los metodos excedentes, metodos de ingresos o metodos de extraccion.
"En el ultimo tiempo, muchas subastas publicas de tierras han registrado un aumento de precios que ha provocado fluctuaciones en el mercado. Esto hace que la recoleccion de informacion de valoracion sea mas complicada", compartio Jiang.
Solucion propuesta
La Sra. Do Giang, directora del Departamento de Consultoria y Valoracion de Savills Vietnam, dijo que en el pasado, el aumento repentino de los precios inmobiliarios en una localidad podria tener un fuerte impacto en la valoracion de la tierra en proyectos vecinos de muchas maneras. Las transacciones en la etapa de la "fiebre del suelo" a menudo no reflejan el valor real, pero estan dominadas por la psicologia especulativa o del mercado. Si estas transacciones se usan como base para el precio, el riesgo de desviacion es muy alto.
Para remediar esta situacion, el mercado necesita centrarse en la mejora de los datos y mejorar la transparencia de la informacion inmobiliaria.
En primer lugar, es necesario construir un sistema de datos de precios de la tierra y transacciones inmobiliarias que sea sincronizado, transparente y preciso. Las transacciones inmobiliarias deben actualizarse regularmente y publicamente, creando una fuente de informacion confiable para los inversores y las entidades de evaluacion.
El regulador puede recopilar datos de muchas fuentes, como contratos notarizados, declaracion de impuestos y transacciones reales para garantizar que el valor de la tierra se refleje correctamente. Luego, estos datos deben "limpiarse" a traves de mecanismos anormales de control de transacciones, eliminando las transacciones con mayor valor, con factores especulativos o entre las partes interesadas.
Do Jiang compartio que la transparencia de la informacion sobre planificacion y planes de uso de la tierra tambien es importante. Cuando la informacion es publica, el mercado evita las "fiebres del suelo" causadas por rumores o el aprovechamiento de los grupos con ventajas informativas antes de que se anuncien los planes oficiales.
Si se implementan de manera sincronizada, estas soluciones pueden reflejar correctamente el valor real de los precios de la tierra, limitar los efectos negativos de la psicologia del mercado, y al mismo tiempo crear una base de desarrollo sostenible para el mercado inmobiliario.
