Según el Proyecto, la ciudad de Hanoi desarrollará áreas urbanas en 8 direcciones, vinculadas a 9 ejes de desarrollo en la Planificación de la Capital con una visión de 100 años, priorizando la ubicación en áreas cercanas a las principales rutas de transporte público y centros de transporte público. Las áreas urbanas están orientadas al modelo "vivir - trabajar - disfrutar de las comodidades locales", integrando sincrónicamente el sistema de vivienda, escuelas, salud, comercio, servicios, logística urbana, espacio público y empleo para la gente.
La ciudad se ha fijado el objetivo de completar y poner en funcionamiento de 2 a 3 áreas urbanas multipropósito para 2030; al mismo tiempo, el 100% de las nuevas áreas urbanas deben cumplir con los criterios de ciudad inteligente. El proyecto también prioriza la asignación de fondos de tierra para viviendas sociales, viviendas de reasentamiento, viviendas oficiales y viviendas de alquiler, con el fin de servir a la expansión urbana y proyectos clave.
El abogado y máster Pham Thanh Tuan - Colegio de Abogados de la ciudad de Hanoi cree que, en esencia legal, la zona urbana multipropósito es un mecanismo de prueba de políticas específicas de la Capital sobre la base de la delegación de poder del Gobierno Central, de acuerdo con la Resolución No. 258/2025/QH15 sobre el proyecto piloto de algunos mecanismos y políticas específicas para proyectos grandes e importantes en el área de Hanoi y la Ley de la Capital.
Según la orientación que se está estudiando, la zona urbana multipropósito se desarrollará según el modelo de ciudad compacta, ciudad inteligente, "vivir - trabajar - disfrutar de las comodidades in situ". Se espera que cada zona urbana tenga una escala mínima de aproximadamente 150 hectáreas, planificada de forma sincrónica. En la estructura de vivienda, la vivienda de bienestar social representa alrededor del 50-60%, el resto son viviendas comerciales a precios razonables.
Según el abogado Pham Thanh Tuan, este es un gran cambio en la mentalidad de desarrollo inmobiliario. Porque durante muchos años, los proyectos de áreas urbanas operaron principalmente según el mecanismo de mercado, mientras que la vivienda social generalmente solo representa una pequeña proporción, alrededor del 20% del área total de tierra residencial. Con el nuevo modelo, la vivienda social se coloca en el centro de la estructura de desarrollo.
En particular, el borrador del proyecto propone un mecanismo para controlar las ganancias de la vivienda comercial, según el cual las ganancias de los inversores se controlan en un máximo del 15% del costo total de inversión en la construcción de la parte de vivienda comercial. Todos los costos, ingresos y planes de precios de venta deben ser verificados, incluso auditados por la agencia de gestión antes de ser llevados al mercado. Por lo tanto, la vivienda comercial en la zona urbana multipropósito ya no operará completamente según el mecanismo de mercado libre como de costumbre, limitando así los factores especulativos.
Los compradores de viviendas comerciales tienen restricciones de transferencia durante 3 años a partir de la fecha de pago total. Si se transfiere durante este tiempo, solo se puede revender al promotor a un precio que no exceda el precio del contrato. En el contexto del aumento de los precios de la vivienda debido a la especulación a corto plazo, se espera que esta regulación contribuya a controlar la tasa de aumento de precios y acercar el mercado a la demanda real de vivienda.
El abogado Nguyen Van Dinh (Colegio de Abogados de la ciudad de Hanoi), experto en derecho inmobiliario, dijo que, en realidad, el mercado inmobiliario se enfrenta actualmente a una grave escasez de fondos para viviendas sociales y viviendas de reasentamiento. Mientras tanto, la oferta en el pasado ha tenido una forma similar a una "pirámide invertida", con un excedente de productos de alta gama, pero una grave escasez en los segmentos de gama media y baja.
Según él, el Proyecto de área urbana multipropósito ha resuelto básicamente este problema al destinar más del 50% del fondo de tierras a viviendas de bienestar social, lo que ayuda a acercar la oferta y la demanda, limitando la situación de desajuste en el mercado.
Además, el abogado Nguyen Van Dinh dijo que la regulación que restringe la transferencia de viviendas comerciales durante un período de 3 años trae muchos beneficios fundamentales, como prevenir la conversión de proyectos apoyados por el Estado en productos especulativos; asegurar que la vivienda llegue a los sujetos con necesidades reales y que tienen dificultades de vivienda; y al mismo tiempo limitar la competencia desleal con los proyectos comerciales comunes cercanos.
