En la Resolución No. 278/NQ-CP de fecha 18 de septiembre de 2026 sobre la reunión temática sobre la elaboración de leyes en septiembre, el Gobierno exige mantener la implementación de los requisitos de notaría para las transacciones de transferencia de derechos de uso de la tierra para garantizar la conformidad con la legislación especializada sobre notaría, prevenir y evitar riesgos de disputas y litigios.
Anteriormente, en el proyecto de Ley de Tierras enmendada presentado a la Asamblea Nacional en agosto, el Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente propuso eliminar la certificación notarial para algunas transacciones inmobiliarias, solo estipulando las condiciones para ejercer los derechos de los usuarios de la tierra, como tener un certificado, tierra sin disputa o disputa resuelta, derechos de uso de la tierra no embargados.
En una entrevista con Lao Dong, el abogado Hoang Ha - Colegio de Abogados de la ciudad de Ho Chi Minh - comentó que el párrafo 2 del Artículo 1 de la Ley No. 04/2026/QH16 ha modificado el Artículo 3 de la Ley de Notariado, determinando que una transacción obligatoria notariada debe ser una transacción importante, que requiere condiciones de participación estrictas, un alto nivel de seguridad legal y que la ley estipula que debe ser notariada. Esta regulación entra en vigor a partir del 1 de enero de 2027.
Un punto notable es que la Ley de Notariado de 2024, antes de la enmienda, todavía permitía a la ley asignar al Gobierno la regulación de transacciones obligatorias notariadas. Sin embargo, la nueva regulación ha eliminado esta capacidad y requiere que la obligación notarial obligatoria se establezca por ley.
Por lo tanto, si la Ley de Tierras enmendada elimina por completo las regulaciones sobre la certificación notarial, mientras que el decreto continúa estableciendo obligaciones obligatorias, surgirán problemas sobre la base legal y la coherencia entre los documentos cuando las nuevas regulaciones de la Ley de Notariado entren en vigor.
Según el abogado, no se puede decir que ahora haya aparecido un vacío legal porque en el párrafo 3 del Artículo 27 de la Ley de Tierras de 2024 todavía se estipula claramente la certificación notarial o la autenticación para muchos tipos de contratos relacionados con los derechos de uso de la tierra, y también hay casos excepcionales. El problema radica en el plan de enmienda futuro y en la forma de manejar la transición para no crear un nuevo vacío legal.
Creo que este es el punto de interés en esta directiva del Gobierno. Mantener las regulaciones en la ley no es simplemente mantener un procedimiento, sino también garantizar que las obligaciones legales de las personas se establezcan sobre una base clara, de acuerdo con la ley especializada", dijo el abogado Hoang Ha.
Sin embargo, el proyecto de ley también necesita aclarar si la obligación de la certificación notarial cambia el derecho actual de las personas a elegir la certificación. Estas son dos formas legales diferentes, no se debe considerar tácitamente que la solicitud de certificación notarial es mantener todas las regulaciones vigentes.
Finalmente, la notaría solo tiene realmente un significado para prevenir disputas cuando los notarios tienen la oportunidad de verificar la información sobre los derechos de uso de la tierra, el estado legal de los activos y las restricciones de las transacciones relacionadas. Si los datos de la tierra, el registro y la notaría no están completamente conectados, incluso si se mantienen los procedimientos obligatorios, la capacidad de prevención de riesgos sigue siendo limitada.
Lo alentador es que la Resolución 278/NQ-CP de fecha 18 de septiembre de 2026 no solo establece el requisito de la certificación notarial, sino que también requiere acelerar la conexión de datos de tierras, revisar las regulaciones de transición para evitar lagunas y conflictos legales. Este es el enfoque relativamente integral para garantizar la seguridad de las transacciones", enfatizó el abogado Hoang Ha.
