De acuerdo con las regulaciones actuales de la Ley de Vivienda de 2023, los compradores de viviendas sociales pueden transferir después de 5 años a partir de la fecha de pago completo y la emisión del certificado. La compra y venta después de este período se lleva a cabo de acuerdo con el mecanismo de mercado, sin limitar a los destinatarios de la transferencia.
Sin embargo, en el proyecto de enmienda de la ley que se está consultando, el Ministerio de Construcción propone cambios en la dirección de un control más estricto. Después de 5 años de uso, los propietarios de viviendas sociales cuando deseen vender ya no podrán realizar transacciones libremente, sino que solo podrán transferirlas a personas que cumplan con las condiciones para disfrutar de la política de vivienda social.
Esta propuesta surge de la realidad de que muchos apartamentos de vivienda social después de un período de restricción de transacciones han sido comprados y vendidos como viviendas comerciales, con precios fuertemente aumentados, incluso cerca de las viviendas comerciales.
Una encuesta en Hanoi muestra que muchos proyectos de vivienda social solían tener un precio de venta de alrededor de 11 a 18 millones de VND/m2, pero después de 5 a 10 años han aumentado de 4 a 7 veces, hasta 60 a 80 millones de VND/m2. Algunos apartamentos se negocian en torno a los 5 mil millones de VND, ya no muy diferentes de la vivienda comercial en la misma zona. Esta evolución hace que la vivienda social, que originalmente era para personas de bajos ingresos, sea difícil de acceder después de un período de uso.
Al comentar sobre este tema, el abogado y máster Pham Thanh Tuan (Colegio de Abogados de la ciudad de Hanoi) dijo que la vivienda social se forma a partir de las políticas preferenciales del Estado sobre la tierra, el crédito, los impuestos... por lo que es necesario establecer límites al derecho a decidir para garantizar los objetivos de bienestar social, evitando convertir los beneficios públicos en beneficios privados.
En realidad, esta es una continuación de la lógica legal desde el establecimiento de la transacción inicial. La vivienda social no opera completamente según el mecanismo de mercado, sino que se distribuye de acuerdo con las políticas con sujetos específicos. Por lo tanto, continuar controlando a los receptores de transferencia en el mercado secundario es apropiado, asegurando la coherencia de las políticas.
La realidad muestra que permitir la libre transferencia después de un tiempo ha llevado a la tendencia de "comercialización" de la vivienda social, reduciendo el significado inicial de la política. Un activo formado a partir de un mecanismo preferencial puede convertirse rápidamente en una herramienta rentable según el mercado, lo que conlleva el riesgo de especulación, lucro y reducción de las oportunidades de acceso a la vivienda para los grupos vulnerables.
El abogado Pham Thanh Tuan cree que, considerando tanto los aspectos legales como los objetivos políticos, limitar el objeto de la transferencia es razonable, necesario y no contradice el derecho a decidir los bienes. Esta es también una forma de garantizar que la vivienda social mantenga su verdadera naturaleza durante todo el ciclo de vida de la transacción, en lugar de ser "comercializada" después de un tiempo.
Desde otra perspectiva, el abogado Nguyen Van Dinh (Colegio de Abogados de la ciudad de Hanoi) cree que es necesario considerar la viabilidad en la implementación de las regulaciones. Actualmente, cuando los inversores venden viviendas sociales, la revisión de los sujetos se lleva a cabo estrictamente con la participación de los inversores y las agencias de gestión, incluido el Departamento de Construcción.
Sin embargo, en el mercado secundario, cuando la gente tiene la necesidad de revender, la verificación de los compradores generará muchos problemas. "¿Quién será responsable de la verificación? Vendedor, comprador o agencia de gestión? ¿Volverán los inversores a hacer esto después de muchos años?" - planteó la pregunta. Según él, si no hay un mecanismo de implementación claro, las regulaciones pueden ser difíciles de aplicar, reducir la eficacia de la ley y afectar la conciencia de cumplimiento de la gente.
La propuesta del Ministerio de Construcción muestra los esfuerzos para devolver la vivienda social al objetivo de bienestar social. Sin embargo, la política debe equilibrar la prevención del lucro y garantizar los derechos legítimos de las personas. En el contexto de promover el desarrollo de la vivienda social hasta 2030, el marco legal no solo debe ser estricto, sino también lo suficientemente flexible para que el mercado se desarrolle de manera sostenible.
