La vivienda social (NƠXH) sigue siendo un punto caliente cuando la ciudad de Hanoi asigna fondos de tierra adicionales. Sin embargo, las empresas y los compradores aún necesitan apoyo en capital e intereses bancarios.
Según los expertos, la vivienda social en Hanoi está volviendo al "punto central" cuando la ciudad asigna continuamente más terrenos para nuevos proyectos. Esta medida no solo es técnica en términos de planificación, sino también una señal clara de que la presión de la vivienda se está acumulando fuertemente en la ciudad, donde el sueño de poseer una casa de la mayoría de los trabajadores se está volviendo cada vez más lejano.
En una entrevista con un periodista del periódico Lao Dong, el Sr. Tran Dinh Quan, Director de Ventas de Evergreen Bac Giang Sustainable Development Investment JSC, dijo que el primer problema es la capacidad de absorción del mercado. En las grandes ciudades como Hanoi y Ciudad Ho Chi Minh, la demanda siempre es alta. Solo Hanoi tiene alrededor de 2 millones de personas que necesitan vivienda social, lo que representa aproximadamente 1/6 de la población.
Mientras tanto, en algunas otras localidades, la demanda es solo moderada debido a que hay pocos parques industriales y zonas de procesamiento de exportaciones que concentran a muchos trabajadores. Además, para que los inversores puedan acceder al proyecto, no debe asignarse solo a algunas grandes empresas, sino que debe ampliarse a las pequeñas empresas, especialmente a las unidades que se comprometen con el progreso de la construcción, la construcción y la entrega.
Según el Sr. Quan, para desarrollar un proyecto de vivienda social, el aparato operativo debe ser compacto, porque los costos operativos solo representan alrededor del 10%. Por lo tanto, las grandes empresas a menudo no están interesadas, mientras que las pequeñas y medianas empresas (PYMES) son más adecuadas.
Sin embargo, las PYMES tienen dificultades para acceder a las fuentes de capital. En el contexto de las fluctuaciones de los precios de las materias primas y combustibles, la implementación del proyecto se vuelve aún más difícil, lo que afecta el progreso. Por lo tanto, es necesario tener mecanismos de apoyo como el fondo de estabilización o políticas de tasas de interés preferenciales del 4-6% en el primer año para estabilizar los precios de la vivienda social, evitando perseguir los precios de la vivienda comercial.
Con un proyecto de vivienda social de aproximadamente 2.000 unidades, el tiempo de implementación es de solo unos 24 meses. Si se apoya con una tasa de interés del 4-6%, el costo por metro cuadrado se reducirá significativamente. Al mismo tiempo, se necesita una fuente de capital preferencial para que los compradores de viviendas puedan acceder más fácilmente", dijo el Sr. Quan.
Actualmente, el fondo de tierras para viviendas sociales es relativamente grande, pero muchas pequeñas empresas aún no pueden acceder a él, por lo que necesitan más apoyo en capital e intereses. El Sr. Quan enfatizó que los precios de las viviendas sociales son altos debido al aumento de los costos de los insumos, muchos proyectos alcanzan casi 40 millones de VND/m2. Los compradores tienen que pagar por adelantado alrededor del 30%, esta es una gran cantidad de dinero para los trabajadores, incluso equivalente al precio de una vivienda social en otras localidades.
Desde una perspectiva de mercado, la realidad es que existe una paradoja: la oferta de viviendas comerciales aumenta en valor pero disminuye en accesibilidad. Los precios de los bienes raíces se ven obstaculizados por los costos de la tierra, las finanzas y las expectativas de ganancias, mientras que los ingresos de la gente no se mantienen al día. Esta brecha obliga a muchos compradores reales a cambiar a viviendas sociales, un segmento considerado un "salvavidas" para las necesidades reales de vivienda.
Según el Sr. Do Van Long, representante de Dova Land Real Estate Company, la adición proactiva de Hanoi de terrenos para viviendas sociales puede verse como una "ventana de regulación" del mercado. Sin embargo, esta es solo una condición necesaria, mientras que el gran problema sigue estando en el mecanismo de implementación.
La realidad muestra que muchos proyectos de vivienda social se retrasan debido a problemas legales; las ganancias están controladas, lo que hace que las empresas no estén entusiasmadas; y los compradores enfrentan barreras en los procedimientos de aprobación.
Los expertos creen que la vivienda social no debe verse solo como una política de apoyo, sino que debe posicionarse como un componente importante del ecosistema inmobiliario. Cuando se desarrolle de manera correcta y suficiente, este segmento no solo resolverá el problema de la seguridad social, sino que también contribuirá a enfriar el nivel de precios, reducir la presión especulativa y crear una base estable a largo plazo.
El problema que se plantea es que Hanoi necesita ir más allá de la asignación de tierras, incluida la reforma de los procedimientos, el diseño de políticas financieras, las fuentes de préstamos y los tipos de interés suficientemente atractivos, y al mismo tiempo vincular el desarrollo de viviendas sociales con la planificación de la infraestructura y el empleo. En ese momento, la vivienda social no será solo una solución temporal, sino que se convertirá en una solución fundamental para el mercado inmobiliario de la capital.
