Después de que Hanoi aprobara muchos proyectos urbanos y de vivienda a gran escala pero no asignara fondos de tierra para el desarrollo de viviendas sociales, la forma de manejar los proyectos que se han implementado está recibiendo especial atención pública.
El Dr. Tran Xuan Luong, experto en bienes raíces de la Universidad Nacional de Economía, dijo que en la etapa anterior, la mayoría de los proyectos, especialmente los proyectos ubicados en el área central, muchos inversores a menudo elegían la opción de pagar dinero en lugar de reservar terrenos para el desarrollo de viviendas sociales.
La razón principal es que el fondo de tierras en el centro de la ciudad es limitado. Dedicar el 20% del área de tierra en el proyecto a la construcción de viviendas sociales puede hacer que la eficiencia de las ganancias no sea alta, y al mismo tiempo afectar la sincronización y la marca del proyecto.
A partir de esa realidad, el problema planteado no se limita a explicar por qué muchos proyectos no han asignado un fondo de tierra del 20% para viviendas sociales, sino que lo más importante es cómo manejar los proyectos que se han implementado para garantizar la armonía de intereses.
Desde una perspectiva legal, la abogada Lê Hằng - TAT Law Firm cree que el manejo de los proyectos debe basarse en el principio de clasificar específicamente cada caso, al tiempo que se refuerza la obligación de desarrollar viviendas sociales desde la etapa inicial de aprobación.
Difícil de manejar los proyectos que se han implementado
Según la abogada Lê Hằng, una realidad que no se puede ignorar es que muchos proyectos se han puesto en marcha, incluso se han vendido productos o se han formado los derechos de los compradores. En ese contexto, exigir la adición de un fondo de tierras para viviendas sociales ya no es un problema sencillo.
Este abogado opina que si se ajusta la planificación para complementar la vivienda social, puede provocar una serie de cambios en la densidad de construcción, la escala de población, la infraestructura técnica y las obligaciones financieras. Al mismo tiempo, los derechos de terceros también pueden verse afectados, lo que lleva a complicadas disputas legales.
Por lo tanto, el enfoque apropiado no es el manejo simultáneo, sino la clasificación. Hay proyectos que están en el área de transición legal; hay proyectos que muestran signos de violación; hay proyectos que cumplen con obligaciones de reemplazo pero no son efectivos. Cada grupo necesita un mecanismo de manejo diferente, en lugar de aplicar un criterio común.
Bloquear la obligación desde el principio, en lugar de corregir desde el final
Desde una perspectiva política, el problema central no radica en el manejo de los proyectos que han ocurrido, sino en cómo evitar que se repita en el futuro.
Según el análisis de TAT Law Firm, las obligaciones de vivienda social deben estar "bloqueadas" desde tres puntos: planificación, aprobación de la política de inversión y aprobación del proyecto.
En primer lugar, el programa de desarrollo de viviendas de la localidad debe definir claramente las necesidades, el fondo de tierras y la asignación específica por área. Si solo se detiene en el objetivo general sin estar vinculado al espacio específico, entonces al implementar el proyecto será muy difícil exigir al inversor que cumpla con las obligaciones.
A continuación, en el paso de aprobación de la política de inversión, el expediente del proyecto debe mostrar claramente: si hay o no obligaciones de vivienda social, si las hay, dónde se ubican, con qué proporción y según qué progreso. Si se omite este paso, es casi imposible solucionarlo cuando el proyecto ya se ha puesto en marcha.
Finalmente, es necesario controlar estrictamente el mecanismo para cumplir con las obligaciones de reemplazo. La abogada Lê Hằng señaló que si no se controla bien, puede surgir una situación en la que las obligaciones solo existen en papel, mientras que la oferta real de vivienda social no se crea en el momento adecuado y en la zona adecuada donde hay demanda.
Equilibrar los beneficios, pero no dejar las políticas "en papel".
Un punto importante destacado por la abogada Lê Hằng - TAT Law Firm es que no se debe abordar de manera extrema, empujando todas las obligaciones a las empresas. El Estado necesita diseñar un mecanismo transparente, las empresas necesitan tener la capacidad de predecir costos y obligaciones, y la gente necesita tener garantizado el derecho a acceder a la vivienda social.
Sin embargo, si los incentivos no se vinculan con responsabilidades de implementación específicas, la política es muy propensa a "desviarse". Las empresas pueden recibir incentivos en tierra, impuestos o crédito, pero la implementación de viviendas sociales es lenta, reduce la escala o no cumple con los compromisos.
Por lo tanto, según el punto de vista de TAT Law Firm, los incentivos deben estar vinculados al progreso y los resultados de la implementación. Cuando las obligaciones se definen claramente desde el principio, se controlan durante el proceso de implementación y se vinculan con responsabilidades específicas, la vivienda social ya no será una parte "olvidada" en los grandes proyectos.
