Restringir el credito a la segunda vivienda no es restringir los derechos de propiedad
El Ministerio de Construccion esta recogiendo opiniones sobre un borrador que regula la concesion de prestamos para la compra de segunda o tercera vivienda. Segun la propuesta los compradores de segunda o tercera vivienda solo pueden pedir un prestamo maximo del 50% del valor del contrato y el tercero o cuarto solo puede pedir un prestamo del 30%. Muchas opiniones temen que esta regulacion pueda infringir los derechos de propiedad y la libertad de negocio de las personas.
En una entrevista con PV Lao Dong el abogado Truong Anh Tu presidente de TAT Law Firm un experto en politicas de vivienda y el mercado inmobiliario dijo que el Estado es responsable de proteger al grupo de personas que tienen necesidades reales de vivienda.
El abogado Tu compartio: 'Primero es necesario afirmar claramente: Los derechos a la propiedad de bienes legales la libertad de negocio y el derecho a acceder al credito son derechos protegidos por la Constitucion de 2013 y la ley vietnamita.
Sin embargo el proyecto no prohibe a las personas poseer viviendas de segunda o tercera categoria. El proyecto solo ajusta la politica crediticia es decir el Estado utiliza herramientas para regular los flujos de capital con el fin de controlar la especulacion y reducir los riesgos financieros. Esto es constitucional y consistente con la practica internacional.
La politica de credito de infraestructura no viola los derechos de propiedad sino que se orienta a la gestion de riesgos del sistema. En el contexto de un rapido aumento de los precios de la vivienda el mercado esta dominado por la especulacion y la informacion de planificacion el Estado es responsable de proteger al grupo de personas que tienen necesidades reales de vivienda.
Dificil de implementar sin una base de datos sincronizada
Segun el abogado Tu en el contexto de que Vietnam actualmente no tiene un sistema de datos sincronizado sobre vivienda la determinacion de que es una'segunda casa' para aplicar la politica sin ser explotado o aplicar mal es el mayor desafio al implementarla.
Aunque el Decreto 94/2024/ND-CP ha sentado las bases para la digitalizacion y la interconexion de datos de vivienda la implementacion todavia tiene muchas limitaciones. Para identificar con precision al comprador del segundo apartamento es necesario integrar datos entre las agencias: Poblacion impuestos bancos y tierras. Un individuo que no tiene ingresos estables pero tiene muchos bienes inmuebles debe ser detectado y tratado.
La experiencia internacional muestra que muchos paises como Singapur Corea del Sur y China han aplicado politicas de cobertura crediticia a traves del indice LTV (loan-to-value ratio). Los compradores de viviendas pueden pedir prestado entre un 80 y un 90% y los compradores de segundas viviendas solo entre un 50 y un 60% menos. Este modelo ayuda a reducir la especulacion y aun garantiza la liquidez para las personas que realmente necesitan vivir' dijo el presidente de TAT Law Firm.
Mientras tanto el abogado Pham Thanh Tuan - Colegio de Abogados de la ciudad de Hanoi comento que la aplicacion de limites de credito segun la propuesta del Ministerio de Construccion sigue siendo un gran desafio para los bancos al desembolsar.
Actualmente los datos y la informacion sobre la tierra la vivienda y el mercado inmobiliario de nuestro pais todavia estan en proceso de finalizacion. El sistema de informacion sobre la tierra y la vivienda no esta conectado compartido y unificado por lo que es muy dificil determinar el numero de viviendas que posee cada individuo como base para aplicar el limite de prestamo.
En otras palabras para implementar la regulacion de limites de credito para compradores de viviendas de segunda o tercera persona o mas el banco necesita tener datos precisos sobre los bienes inmuebles de cada individuo.
El Gobierno se ha fijado el objetivo de completar para 2025 la gestion operacion y conexion del sistema nacional de informacion sobre tierras centralizado y unificado desde el nivel central hasta el local y al mismo tiempo interconectar con otras bases de datos como la poblacion los impuestos y el mercado inmobiliario; promover la prestacion de servicios publicos en linea y las transacciones electronicas en el campo de la tierra. Muchas localidades tambien estan implementando una campaña de 90 dias para digitalizar los datos de tierras con el objetivo de actualizar y sincronizar la informacion.
Sin embargo actualmente los datos siguen siendo escasos dispersos y no se comparten ni se interconectan por lo que 'contar' el numero de casas de las personas para aplicar los limites de credito sigue siendo un gran desafio para los bancos al desembolsar' comento el abogado Tuan.
