Priorizar la fuente de recursos para proyectos con plena legalidad y alta eficiencia socioeconómica
En el Seminario "Desbloqueando fuentes de capital para un mercado inmobiliario sostenible", los expertos opinaron que en el contexto de que los canales de movilización de capital a medio y largo plazo no se han desarrollado proporcionalmente, el crédito bancario sigue desempeñando un papel especialmente importante para el mercado inmobiliario.
Desde una perspectiva de gestión, el Sr. Dao Van Ha, Subdirector del Departamento de Pronóstico y Estadística del Banco Estatal de Vietnam, dijo que la gestión del crédito no solo tiene como objetivo satisfacer las necesidades de capital, sino también garantizar que los recursos se asignen en el lugar correcto, creando valor real y contribuyendo a mejorar la capacidad de las empresas.
La fuente de capital que fluye hacia los proyectos legales es completa y las necesidades reales son los créditos más seguros. Por el contrario, el capital que fluye hacia la especulación y los proyectos que no están completos, que no tienen una legalidad completa, es la fuente del riesgo del sistema", enfatizó el Sr. Ha.
Este mensaje muestra que el crédito no se retira del sector inmobiliario, pero los criterios de financiación han cambiado. En lugar de la distribución dispersa, las instituciones de crédito valoran cada vez más la transparencia legal, la calidad de los activos y la capacidad de generar flujo de caja del proyecto.
Según los expertos, la legalidad es la base para que los bancos determinen los derechos de propiedad, evalúen el progreso, evalúen los activos garantizados y desarrollen planes de recuperación de deudas. Por el contrario, los proyectos que no han completado la legalidad entrañan el riesgo de retraso, aumento de los costos de capital y aumento del riesgo de deuda incobrable.
Analizando más profundamente, el experto económico Nguyen Quang Huy, CEO del Departamento de Finanzas - Banca, Universidad Nguyen Trai, dijo que el sector inmobiliario sigue siendo uno de los motores importantes de la economía al contribuir directamente al crecimiento del PIB y crear un efecto de contagio en más de 40 industrias y campos como la construcción, los materiales, las finanzas - banca, el comercio, los servicios y el trabajo.
Según el Sr. Huy, en el contexto de que Vietnam apunta a un objetivo de crecimiento de dos dígitos, lo que el mercado necesita no es más capital a cualquier precio, sino que el flujo de capital se dirija en la dirección correcta para fortalecer la confianza y transformarlo en una oferta de vivienda de calidad.
Cuando el capital se prioriza para proyectos con plena legalidad, alta eficiencia socioeconómica, desarrollo de una oferta diversa y satisfacción de las necesidades reales, el mercado formará una estructura más equilibrada, limitará la especulación y mejorará el acceso a la vivienda de las personas", analizó el Sr. Huy.
Diversificar las fuentes de capital para un desarrollo sostenible del mercado inmobiliario
Los expertos también creen que, a largo plazo, depender únicamente del crédito bancario será difícil de satisfacer las necesidades de capital del mercado inmobiliario.
La particularidad de este campo es que el ciclo de inversión es largo, desde la preparación del proyecto, la construcción hasta la recuperación del capital, generalmente dura de 3 a 7 años, incluso más para proyectos a gran escala. Mientras tanto, la fuente de capital de los bancos proviene principalmente de los depósitos a corto plazo de personas y empresas.
A partir de esa realidad, el Sr. Nguyen Son, Presidente del Consejo de Miembros de VSDC, cree que para desbloquear los recursos para la economía, es necesario promover simultáneamente 4 canales, que incluyen la inversión pública, el mercado de capitales, el crédito bancario y la IED. Entre ellos, el mercado de capitales necesita asumir más claramente el papel de proporcionar capital a mediano y largo plazo.
Necesitamos acceder a canales de movilización de capital a largo plazo, instrumentos de deuda que se puedan implementar, como la emisión de bonos, productos bancarios, que pueden ser bonos de aumento de capital de nivel 2", propuso el Sr. Son.
Según el experto, la inversión pública crea una base de infraestructura; el mercado de valores, la IED y los flujos de capital de inversión complementan los recursos para las empresas; los bonos proporcionan capital a mediano y largo plazo; mientras que el crédito bancario debe centrarse en proyectos con buena calidad de activos, flujo de caja claro y un nivel de riesgo adecuado.
Citando la experiencia internacional, el experto Nguyen Quang Huy dijo que en muchos países, los bienes raíces están financiados por una estructura de capital diversa que incluye crédito bancario, mercado de bonos corporativos, mercado de acciones, fondos de inversión inmobiliaria (REIT), fondos de seguros e inversores institucionales a largo plazo.
Esta es también la dirección que Vietnam necesita promover gradualmente para reducir la presión sobre el sistema bancario y crear una fuente de capital a largo plazo adecuada a las características específicas del mercado", comentó el Sr. Huy.
El desarrollo sincrónico del mercado de capitales junto con el crédito bancario ayudará a formar una estructura de capital más equilibrada, creando una base para que el mercado inmobiliario se recupere en profundidad.
En el nuevo ciclo de desarrollo, las "reglas del juego" del flujo de capital han cambiado. En lugar de dispersar, el crédito se dirige a proyectos legalmente transparentes, que satisfagan las necesidades reales y tengan la capacidad de generar flujos de efectivo sostenibles. Esto se considera una base importante para que el mercado inmobiliario entre en una fase de crecimiento más estable y sostenible.
