Vivir y ganarse la vida protegido
En una mañana de fin de semana en una pequeña cafeteria en Ha Dong (Ha Noi) el Sr. Nguyen Thanh Nam ingeniero de construccion compartio con entusiasmo con amigos sobre el nuevo borrador del decreto elaborado por el Banco Estatal de Vietnam (NHNN).
Si esta regulacion entra en vigor me sentire mas tranquilo al pedir prestado al banco para comprar un apartamento. La casa es el unico lugar de residencia de la familia y el banco no tiene derecho a endurecerlo entonces todavia tengo motivacion para pagar la deuda' dijo el Sr. Nam.
Anteriormente la preocupacion por la perdida de la casa habia hecho que el y su esposa dudaran durante muchos años. “Cada vez que escucho que la gente esta congelando las deudas me preocupa. La casa es el activo mas grande y tambien un lugar para protegerse de la lluvia y el sol. Si se pierde no se a donde ir' añadio Nam.
No solo el Sr. Nam sino tambien la Sra. Lan una maestra en Hanoi tambien suspiro aliviada. La Sra. Lan dijo: 'Mi esposo y yo planeamos pedir prestado para comprar un apartamento. Antes temia que si pagaba tarde me confiscaran la casa. Ahora al escuchar el unico borrador de proteccion de la vivienda me siento mas tranquila para pedir prestado'.
Segun el borrador los activos garantizados de la deuda incobrable solo se retendran cuando no sean viviendas unicas y no sean herramientas de trabajo principales o unicas.
El NHNN explico: 'La vivienda unica es la unica obra de construccion propiedad de la garantia el lugar para vivir y vivir estable a largo plazo o con regularidad. Las herramientas de trabajo son principalmente o exclusivamente los medios de trabajo que generan los ingresos principales determinados en funcion del salario minimo regional estipulado por el Gobierno'.
El NHNN enfatizo: 'No incautar activos garantizados que sean la principal herramienta de trabajo o la unica vivienda de la gente es una medida de proteccion que ayuda a la parte aseguradora a mantener las condiciones de vida minimas y tener la capacidad de trabajar y mantener a la familia'.
Expertos temen que el proyecto de decreto haga que los bancos tengan cautela en los prestamos
En un gran concesionario de automoviles en Hanoi el Sr. Nguyen Hieu - Jefe del Departamento de Negocios - reconocio que el borrador de esta regulacion es 'humano pero necesario clasificar'. Analizo: Es necesario evaluar cuidadosamente el proceso de pago de la deuda y el proposito del prestamo. Llevo muchos años a cargo de los negocios y me doy cuenta de que hay personas que piden prestamos reales para operar el servicio pero tambien hay personas que los usan para otros fines. Veo algunos casos de prestamos que no se pagan e incluso
Compartiendo con Lao dong sobre el borrador el Dr. Nguyen Tri Hieu experto en finanzas y banca dijo que no esta de acuerdo. El Dr. Hieu dijo: 'Si el banco no puede retener los activos garantizados como la casa principal del cliente o la unica herramienta de trabajo se considera inactivado el activo garantizado. El prestatario ha usado la casa para hipotecarla pero cuando pierde la capacidad de pagar la deuda el banco no puede manejarla esto contradice el contrato de hipoteca'.
El Dr. Hieu cito la practica en Estados Unidos: 'Los bancos tienen derecho a recuperar los bienes garantizados incluida la casa principal o a traves de un tribunal o basandose en un contrato de hipoteca. Si los clientes ven que sus derechos se ven afectados pueden demandar y durante el juicio los bancos no pueden confiscar. Pero si no demandan los bancos tienen todo el derecho a recuperar incluso la casa principal'.
Enfatizo: 'El prestatario al usar la casa para hipotecar debe comprender claramente el riesgo de ser confiscado si no paga la deuda. Si la ley predetermina que la casa principal no sera confiscada desde el principio ya no es un activo de garantia. Esta es una contradiccion legal que convierte el contrato de hipoteca en inutil. Una solucion mas razonable es el mecanismo a traves del tribunal: el tribunal puede decidir suspender o limitar la recuperacion. Pero la prohibicion absoluta como el borrador es irrazonable'.
Desde otra perspectiva el Dr. Nguyen Quoc Hung Vicepresidente y Secretario General de la Asociacion Bancaria de Vietnam tambien señalo muchas deficiencias: 'El borrador es humanitario pero si se regula que la 'unica casa' o el 'unico medio de trabajo' no sean incautados surgira una situacion dificil de aceptar. Por ejemplo hay casos en los que la unica casa pero valorada en cientos miles de millones de VND o incluso villas y castillos no puede ser tratada porque es la 'unica
El Sr. Hung tambien enfatizo los bienes especiales: Los barcos y embarcaciones cuando son incautados a menudo se abandonan fuera del mar no se ponen en uso por lo que gradualmente se dañan y pierden valor.
Si el prestatario no paga el acreedor tiene derecho a retener y comercializar los bienes. Segun el Dr. Hung las propias instituciones de credito estan muy preocupadas. Estan de acuerdo con el factor humano pero si la regulacion es demasiado amplia conducira a la situacion de que los prestatarios con grandes activos no puedan retenerlos mientras que los prestatarios pequeños y dificiles se veran afectados. Por lo tanto las oportunidades de acceso al capital de la gente se veran limitadas.
El Dr. Hung propuso: 'La regulacion debe garantizar la armonia entre el derecho minimo a la vivienda de acuerdo con las regulaciones legales y la responsabilidad por el pago de la deuda. Se puede considerar la disposicion de un minimo de alojamiento para las personas y luego la parte restante de los bienes se tratara y se recuperara la deuda. Lo importante es tener limites claros: que bienes estan protegidos y que bienes deben ser tratados para garantizar los derechos legitimos tanto del prestatario como del prestatario'.
A los bancos se les asigno la elaboracion de un Decreto de acuerdo con el procedimiento simplificado y el tiempo previsto para presentarlo al Gobierno para su promulgacion antes del 15 de septiembre de 2025 y entrara en vigor a partir del 15 de octubre de 2025 al mismo tiempo que entro en vigor la Ley No. 96/2025/QH15.
