Tabla de precios actuales de la tierra con obligaciones financieras de hasta varios cientos de millones de VND
El periodico Lao Dong acaba de publicar el articulo 'El dinero del uso de la tierra es demasiado alto la gente tiene que rendirse para solicitar el certificado de propiedad' que refleja las deficiencias en la politica de recaudacion de dinero del uso de la tierra cuando se construyen tablas de precios de la tierra en muchas localidades lo que dificulta que la gente realice el cambio de proposito a tierra residencial.
Por ejemplo en Hanoi se ha aprobado la tabla de precios de la tierra con el nivel mas alto de mas de 702 millones de VND/m2 en algunas calles centrales un aumento de alrededor del 2% en comparacion con la actualidad mientras que se espera que muchas areas suburbanas aumenten entre un 25 y un 26%.
En una entrevista con el periodico Lao Dong el Sr. Nguyen Van Duoc (provincia de Quang Ngai) dijo que el aumento de los precios de la tierra tiene un impacto significativo en la poblacion especialmente en los hogares con necesidades reales. En particular los procedimientos relacionados con la separacion de parcelas y el cambio de proposito del uso de la tierra estan causando dificultades a muchos hogares debido al fuerte aumento de las obligaciones financieras en funcion del precio de la tierra.
El caso de mi familia en la provincia de Quang Ngai es el ejemplo mas claro. En 1997 y 2005 mis padres le dieron a mi esposa mi hermano y a mi hermano menor cada uno una parcela de jardin de unos 100 m2 en la misma parcela de tierra residencial de mis padres para construir una casa cuando se mudaron a vivir separados. Esta es tierra de jardin que no ha cambiado de proposito y no ha sido certificada con un libro rojo. Las familias han construido casas y vivido de forma estable durante casi 30 años.
Ahora la casa se ha deteriorado los familiares quieren repararla y hacer un certificado de derecho de uso de la tierra sobre la parcela de tierra que se les ha dado. Sin embargo para llevarlo a cabo los padres y hermanos deben realizar los tramites de donacion y luego transferir el proposito del uso y separar las parcelas de acuerdo con las regulaciones.
Con la tabla de precios de la tierra actual las obligaciones financieras ascienden a varios cientos de millones de VND superando con creces la capacidad de mi familia en el campo. Si la nueva tabla de precios de la tierra aumenta mas las necesidades legitimas de mis padres y hermanos casi no se pueden cumplir' dijo el Sr. Duoc.
Segun el Sr. Duoc la construccion de una nueva tabla de precios de la tierra es necesaria para transparentar el mercado. Sin embargo el coeficiente K debe ajustarse de manera flexible para garantizar los derechos de las personas con necesidades legitimas.
En mi opinion para los casos de personas que ya se han asentado establemente durante mucho tiempo en terrenos de jardin dejados por sus padres que necesitan separar las parcelas y cambiar el proposito del uso de la tierra sin disputas la tabla de precios aplicada debe ser flexible en el nivel del 20-30% de la tabla de precios de la vivienda actual o tener un mecanismo de ajuste del coeficiente K adecuado. Para los hogares con dificultades se puede considerar la exencion reduccion o prorroga de las obligaciones financieras.
La aplicacion de la tabla de precios de la tierra debe garantizar la armonia de los intereses entre el Estado y las necesidades practicas de la gente. Este es tambien un factor que muestra humanidad en la politica de tierras evitando que la gente caiga en dificultades justo en su propia tierra ancestral y en su propia casa solo por obligaciones financieras que superan la capacidad de pago' expreso el Sr. Duoc.
Se necesitan soluciones fundamentales
Al comentar sobre este tema el Sr. Nguyen Tien Thoa Presidente de la Asociacion de Evaluacion de Precios de Vietnam dijo que si se ha implementado segun el principio del mercado es necesario ser consistente para que los precios reflejen correctamente los precios del mercado bajo el impacto de la oferta y la demanda sin combinar factores de politica y sociedad en los precios de la tierra.
Sin embargo el Estado debe tener un sistema de politicas sincronizado para frenar los impactos de los precios de la tierra de acuerdo con los principios del mercado. Una de las soluciones propuestas es la politica de'reduccion de shock' mediante el ajuste razonable de la tasa de recaudacion en comparacion con la actual ayudando a mejorar el acceso a la tierra para las organizaciones e individuos.
Se puede considerar reducir la tasa de recaudacion del dinero por la transferencia del proposito del uso de la tierra (sin incluir el 100% del precio en la tabla de precios de la tierra sino con una tasa de porcentaje mas baja) reducir la tasa de recaudacion del impuesto sobre la renta por la transferencia de derechos de uso de la tierra en los casos necesarios de manera adecuada... para crear espacio para que la economia se adapte.
El abogado Nguyen Van Dinh experto en derecho inmobiliario dijo que una solucion importante que los organismos de gestion deben considerar es ajustar el sistema de documentos legales relacionados con las obligaciones fiscales tasas y tarifas de uso de la tierra y alquiler de la tierra.
Por ejemplo con el impuesto sobre la renta de la transferencia de derechos de uso de la tierra de hogares e individuos la Ley de Impuestos sobre la Renta Personal actual estipula una tasa impositiva del 2% y se calcula segun la tabla de precios de la tierra. Con la hipotesis de que la tabla de precios de la tierra aumenta la tasa impositiva del 2% debe estudiarse para ajustarse a la baja para no aumentar la carga fiscal para los sujetos.
Segun el abogado en realidad esta solucion ya ha sido adoptada por el Estado. Por ejemplo segun el Decreto No. 103/2024 sobre la recaudacion de dinero por la tierra en caso de alquiler de la tierra pagado anualmente el precio unitario del alquiler de la tierra anual se calcula en proporcion al precio del suelo para calcular el dinero del alquiler de la tierra.
El Decreto 103 estipula que el porcentaje oscila entre el 0 5% y el 3% (esta tasa antes era del 1% al 3%). Por lo tanto el Decreto 103 ha pronosticado que en caso de que el precio de la tierra se aumente 4 veces el alquiler de la tierra para la gente seguira siendo estable.
Para garantizar la equidad y la unificacion de las politicas el diputado de la Asamblea Nacional Hoang Van Cuong (delegacion de Hanoi) cree que los casos de emision de certificados por primera vez tambien deben aplicarse con el mismo mecanismo de cobro de tasas de uso de la tierra que al transferir el proposito.
Dentro del limite de tierra residencial solo se debe pagar el 30% de la diferencia; la parte que excede el limite hasta una vez paga el 50%; la parte que supera el limite hasta dos veces paga el 100%.
