(1) Definir claramente los derechos y obligaciones de las partes en el acuerdo de deposito para la compraventa de viviendas y terrenos.
De acuerdo con el parrafo 1 del articulo 328 del Codigo Civil de 2015 el deposito es el acto de una parte (el depositante) de entregar a la otra parte (el depositante) una cantidad de dinero o metales preciosos piedras preciosas u otros bienes valiosos (llamados en general bienes depositados) por un plazo determinado para garantizar la firma o la ejecucion del contrato.
Ademas en el apartado 2 del articulo 328 del Codigo Civil de 2015 se estipula especificamente lo siguiente:
En el caso de que el contrato se negocie y ejecute el activo depositado se devolvera al depositante o se deducira para cumplir con la obligacion de pago; si el depositante rechaza la negociacion y ejecucion del contrato el activo depositado pertenece al depositante; si el depositante rechaza la negociacion y ejecucion del contrato debe pagar al depositante el activo depositado y una cantidad equivalente al valor del activo depositado a menos que haya otro acuerdo.
En consecuencia las obligaciones de las partes al firmar contratos de deposito para la compraventa de viviendas y terrenos son las siguientes:
Caso 1: El contrato se firma y ejecuta
En el caso de que el contrato se haya celebrado y ejecutado los bienes depositados se devolveran al depositante o se deduciran para cumplir con la obligacion de pago. Por lo general esta cantidad de dinero se calculara en el precio de compra.
Caso 2: El contrato no esta vinculado a la ejecucion
- Si el depositante se niega a celebrar el contrato los bienes depositados pertenecen al depositante.
- Si el receptor de la contrapartida se niega a la firma y ejecucion del contrato debe pagar al receptor de la contrapartida la propiedad depositada y una cantidad equivalente al valor de la propiedad depositada (reembolsar la contrapartida y ser'reembolsado' una cantidad equivalente a la cantidad depositada).
En el caso de 2 las partes pueden llegar a un acuerdo diferente (si las partes llegan a un acuerdo diferente que no sea contrario a la ley y la moral social se implementa de acuerdo con ese acuerdo).
(2) Precio del deposito para comprar y vender casas y terrenos
El Codigo Civil de 2015 no especifica el monto del deposito por lo que las partes tienen derecho a autonegociar. Sin embargo para limitar los riesgos las partes deben acordar que el monto del deposito no supere el 30% del valor del contrato de transferencia o compraventa de viviendas y terrenos.
La evaluacion del riesgo y las obligaciones de las partes cuando el contrato no se firma o no se cumple depende de que parte viole el compromiso. Especificamente: si el depositante viola el compromiso tendra que devolver el deposito y compensar una cantidad equivalente; por el contrario si el depositante viola el compromiso el deposito pertenecera al depositante.
(3) Deberia ser notariado o certificado el contrato de compraventa de viviendas y terrenos.
Segun el Codigo Civil de 2015 la Ley de Tierras de 2024 y la Ley de Vivienda de 2023 la ley no exige que los contratos de deposito sean notariados o certificados; esta regulacion solo se aplica estrictamente a los contratos de transferencia y donacion de derechos de uso de la tierra y bienes relacionados con la tierra.
Sin embargo para garantizar la legalidad y evitar que surjan disputas las partes deben notariar o certificar el contrato de deposito en la autoridad competente.
(4) Se puede usar 'pago anticipado' en lugar de 'pago anticipado' en los contratos de compraventa de viviendas y terrenos
De acuerdo con el apartado 2 del articulo 328 del Codigo Civil de 2015 si una de las partes se niega a celebrar o no ejecuta el contrato la parte infractora tendra que pagar una comision a menos que haya otro acuerdo.
Sin embargo en el caso de que las partes acuerden escribir 'pago por adelantado' en lugar de 'pago por deposito' las obligaciones legales de las partes al violar no seran las mismas que el pago por adelantado. 'pago por adelantado' se entiende como una parte del pago por adelantado para la ejecucion del contrato. Cuando el contrato de compraventa o transferencia no se ejecuta esta cantidad de dinero se manejara de la siguiente manera:
- Si el comprador se niega a celebrar o ejecutar el contrato el dinero pagado se reembolsa y no se multa a menos que haya otro acuerdo.
- Si el traspasador se niega a celebrar o ejecutar el contrato solo tendra que devolver el dinero pagado por adelantado y no aceptar una comision a menos que haya otro acuerdo.
Por lo tanto cuando las partes utilizan el termino'reembolso anticipado' en lugar de 'pago anticipado' si una parte no continua firmando o ejecutando el contrato solo necesita reembolsar el dinero recibido no aplicar una multa por deposito a menos que haya otro acuerdo que se ajuste a las regulaciones legales y la etica social.
