En el Portal de Información del Gobierno, la Sra. B.Y tiene un expediente solicitando el cambio de propósito de uso de 1. 182,8 m2 de tierra de arrozales a tierra residencial.
A través de la inspección, se determinó que la parcela de tierra cumplía con el plan general y el plan de zonificación aprobado por la autoridad competente.
Al mismo tiempo, la inspección in situ mostró que la parcela de tierra está ubicada junto a la zona residencial existente; el sureste limita con una zanja de drenaje de unos 2 m de ancho, y el lado exterior de la zanja es una zona residencial. Este es un factor práctico que debe considerarse en el proceso de determinación de las condiciones para resolver los expedientes de cambio de uso del suelo.
Sin embargo, al considerar el apartado 5 del artículo 116 de la Ley de Tierras de 2024, todavía existen dificultades para determinar las condiciones de "ubicarse en una zona residencial" debido a que el concepto de "tierra agrícola ubicada en una zona residencial" aún no es específico, lo que lleva a muchas interpretaciones diferentes en el proceso de aplicación.
Por otro lado, basándose en el párrafo 6 del Artículo 116 de la Ley de Tierras de 2024 y las regulaciones del Decreto No. 226/2025/ND-CP, el Decreto No. 151/2025/ND-CP, la Resolución No. 66. 3/2025/NQ-CP del Gobierno, para los casos que no están sujetos a la aprobación de la política de inversión, la base para considerar permitir el cambio de propósito del uso de la tierra se determina de acuerdo con la planificación del uso de la tierra o la planificación urbana, la planificación rural que ha sido aprobada, y al mismo tiempo en el período de transición después de la reorganización de las unidades administrativas, el uso de las planificaciones que fueron aprobadas anteriormente todavía se continúa como base para llevar a cabo los procedimientos relacionados con la tierra.
La Sra. Y preguntó, entonces, ¿su caso pertenece al apartado 5 o al apartado 6 del artículo 116 de la Ley de Tierras? ¿Cuál es el procedimiento de implementación?
El Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente responde a esta pregunta de la siguiente manera:
La legislación vigente sobre tierras no tiene el concepto de tierra agrícola en zonas residenciales, para los tipos de tierra en el grupo agrícola se estipula en el Artículo 9 de la Ley de Tierras y el uso de este tipo de tierra se estipula en el Artículo 116 de la Ley de Tierras.
Al mismo tiempo, otros documentos legales relacionados estipulan el concepto de zona residencial y zona residencial rural para servir como base para determinar la tierra agrícola en la zona residencial, específicamente:
El apartado 1 del artículo 2 sobre la interpretación de las palabras en la Circular No. 124/2021/TT-BCA de fecha 28 de diciembre de 2021 del Ministro de Seguridad Pública que regula las zonas residenciales, comunas, barrios, pueblos, agencias, empresas, instituciones educativas que cumplen con los estándares de "Seguridad en términos de seguridad y orden" estipula:
1. La zona residencial es un lugar donde los residentes y los hogares residen concentrados dentro de un área determinada, que es el nombre común de aldea, pueblo, aldea, caserío, aldea, pueblo, aldea, grupo, grupo vecinal, barrio y unidad residencial equivalente".
La Ley de Planificación Urbana y Rural tiene regulaciones específicas sobre áreas residenciales rurales de la siguiente manera:
El apartado 4 del artículo 2 sobre la interpretación de las palabras: "4. La zona residencial rural es el lugar de residencia concentrada de los hogares vinculados entre sí en la producción, la vida y otras actividades sociales dentro de un área determinada en la zona rural, formado por condiciones naturales, condiciones socioeconómicas, condiciones de infraestructura técnica y otros factores".
Cláusula 6, Artículo 17 sobre la responsabilidad de organizar la elaboración de tareas de planificación, planificación urbana y rural: "6. Excepto en los casos previstos en las cláusulas 5, 7 y 8 de este Artículo, el Comité Popular a nivel comunal organiza la elaboración de tareas de planificación, planificación general comunal, planificación detallada de zonas residenciales rurales y zonas de construcción dentro del ámbito de las fronteras de la unidad administrativa bajo su gestión".
El apartado 2 del artículo 29 estipula que la planificación general de la comuna incluye los siguientes contenidos principales:
...c) Pronóstico, determinación de indicadores económico-técnicos e indicadores de uso de la tierra planificada, red de áreas residenciales rurales;
... đ) Orientar el desarrollo del sistema de centros comunales, zonas residenciales rurales.... ".
Base para determinar la tierra agrícola en la zona residencial
La Ley de Tierras de 2024 y los documentos que guían la implementación de la Ley tienen regulaciones específicas sobre los tipos de tierra agrícola; la base para cambiar el propósito del uso de la tierra agrícola en áreas residenciales, tierra agrícola en la misma parcela de tierra con tierra residencial a tierra residencial para hogares e individuos es la planificación del uso de la tierra a nivel de distrito o la planificación general o la planificación de zonificación de acuerdo con las regulaciones de la ley sobre planificación urbana que ha sido aprobada por la autoridad competente.
Por lo tanto, basándose en las regulaciones anteriores para determinar el alcance y los límites de la zona residencial, determinar los tipos de tierra agrícola en la zona residencial.
Base para permitir el cambio de propósito del uso de la tierra
El apartado 5 del artículo 116 de la Ley de Tierras de 2024 estipula: "5. La base para permitir el cambio de propósito del uso de la tierra agrícola en áreas residenciales, tierra agrícola en la misma parcela de tierra con tierra residencial a tierra residencial o el cambio de propósito del uso de tipos de tierra no agrícola que no son tierra residencial a tierra residencial para hogares e individuos es la planificación del uso de la tierra a nivel de distrito o la planificación general o la planificación de subzonas de acuerdo con las disposiciones de la ley sobre planificación urbana que ha sido aprobada por la autoridad competente".
El apartado 6 del artículo 116 de la Ley de Tierras de 2024 estipula: "6. La base para la asignación de tierras, el arrendamiento de tierras, el permiso para cambiar el propósito del uso de la tierra para los casos que no están sujetos a la aprobación de la política de inversión, la aprobación del inversor de acuerdo con la ley de inversión se implementa de acuerdo con las regulaciones del Gobierno".
En el párrafo 1 del Artículo 14 del Decreto No. 49/2026/ND-CP de 31 de enero de 2026 del Gobierno que detalla y guía algunos artículos de la Resolución No. 254/2025/QH15 de la Asamblea Nacional que regula algunos mecanismos y políticas para eliminar las dificultades y obstáculos en la organización de la implementación de la Ley de Tierras sobre la descentralización de la autoridad para que los Comités Populares Provinciales implementen en el campo de la tierra se estipula:
1. El Comité Popular Provincial tiene la autoridad para decidir sobre la recuperación de tierras, la compensación, el apoyo, el reasentamiento, la asignación de tierras, el arrendamiento de tierras, la autorización para cambiar el propósito del uso de la tierra, el ajuste del plazo de uso de la tierra, la prórroga del uso de la tierra, el cambio de forma de uso de la tierra, el reconocimiento de los derechos de uso de la tierra, la aprobación del acuerdo para recibir los derechos de uso de la tierra para implementar el proyecto, la aprobación y aprobación del plan de uso de la tierra.
Basándose en la Ley de Organización del Gobierno Local, la Resolución No. 190/2025/QH15 de la Asamblea Nacional sobre el manejo de algunos problemas relacionados con la reorganización del aparato estatal y la situación real de la localidad, el Comité Popular Provincial decide la descentralización y delegación de autoridad a los organismos y personas competentes para implementar las tareas estipuladas en este párrafo de manera apropiada".
Este es un caso específico, se solicita a la Sra. que tenga documentos y expedientes, documentos adjuntos enviados a la agencia funcional de gestión de tierras en la localidad para ser guiada y resuelta de acuerdo con la autoridad y las regulaciones de la ley.
