En el contexto del aumento continuo de los precios de la tierra, la necesidad de convertir tierras agricolas en tierras residenciales es cada vez mas comun. Sin embargo, no pocas personas todavia malinterpretan que solo se necesita tierra para solicitar el cambio de proposito de uso. De hecho, este es un procedimiento legal con condiciones estrictas, si se hace mal, puede ser sancionado, incluso perder el derecho de uso de la tierra.
Segun las disposiciones de la ley de tierras, el cambio de proposito del uso de la tierra no es un derecho natural, sino que debe ser autorizado por la agencia estatal competente y cumplir plenamente con las condiciones segun las regulaciones.
Casos en los que se permite la transferencia de tierras agricolas a tierras residenciales
Segun el Articulo 121 de la Ley de Tierras de 2024, la conversion del proposito del uso de la tierra de tierra agricola a tierra residencial solo se lleva a cabo cuando hay una decision de permiso de la agencia estatal competente y de acuerdo con la planificacion y el plan de uso de la tierra que ha sido aprobado.
Especificamente, el usuario de la tierra no tiene derecho a cambiar arbitrariamente el proposito, sino que solo puede hacerlo cuando cumpla plenamente las siguientes condiciones:
- La parcela de tierra cumple con la planificacion y el plan de uso de la tierra a nivel de distrito que ha sido aprobada por la autoridad competente de acuerdo con las disposiciones de la ley;
- La tierra en uso no tiene disputas, no viola la ley de tierras, no pertenece a los casos de sancion administrativa por infracciones relacionadas con la tierra;
- La parcela de tierra que no esta sujeta a una decision de recuperacion de tierras o notificacion de recuperacion de tierras de la agencia estatal competente;
- El cambio de proposito del uso de la tierra de acuerdo con la planificacion de la construccion, la planificacion urbana o la planificacion rural que hayan sido aprobadas.
En el caso de que la parcela de tierra no este en el plan anual de uso de la tierra, no se permite cambiar el proposito, incluso si el usuario de la tierra ha utilizado la tierra de manera estable durante un largo periodo de tiempo.
Procedimientos y costos de transferencia de tierras agricolas a tierras residenciales
Segun la Ley de Tierras de 2024, las personas que necesiten cambiar el proposito del uso de la tierra deben presentar un expediente en la Oficina de Registro de Tierras a nivel de distrito donde se encuentra la tierra. El expediente incluye una solicitud de cambio de proposito del uso de la tierra, un certificado de derecho de uso de la tierra y los documentos relacionados segun lo solicitado.
Despues de la recepcion, la agencia especializada verificara los expedientes, comparara la planificacion y los presentara a la agencia competente para su decision. El tiempo de resolucion no supera los 15 dias habiles, para las zonas remotas no supera los 25 dias, sin contar el tiempo que la gente cumple con sus obligaciones financieras.
En cuanto a las obligaciones financieras, basandose en el Articulo 117 de la Ley de Tierras de 2024 y el Articulo 9 del Decreto 45/2014/ND-CP, los usuarios de la tierra deben pagar:
- Precio por uso de la tierra, determinado segun la formula:
Tarifa de uso de la tierra = (Precio de la tierra residencial – Precio de la tierra agricola) × Area convertible
(basado en la tabla de precios de la tierra o precios especificos de la tierra emitidos por el Comite Popular Provincial)
- Tasa de registro de acuerdo con el Articulo 11 del Decreto 45/2014/ND-CP, el nivel de recaudacion es igual al 0,5% del valor de los derechos de uso de la tierra despues del cambio de proposito;
- Otras tarifas administrativas como tarifas de medicion, edicion de expedientes, renovacion de Certificados, de acuerdo con las regulaciones locales.
De hecho, en muchas zonas urbanas y suburbanas, el costo total de cambio de proposito puede ascender a cientos de millones de VND, incluso mas si el area es grande o el precio de la tierra es alto.
Segun las regulaciones legales vigentes, los usuarios de la tierra no pueden construir casas arbitrariamente en tierras agricolas cuando no se les ha permitido cambiar el proposito. En caso de violacion, pueden ser:
Sanciones administrativas;
Obligar a restaurar el estado original;
No se puede emitir un Certificado de Derecho de Uso de la Tierra;
En casos graves, la tierra puede ser recuperada.
Riesgos legales a los que la gente debe prestar especial atencion
Segun las regulaciones actuales, los usuarios de la tierra no pueden construir casas arbitrariamente en tierras agricolas cuando no se les permite cambiar el proposito. Especificamente, si construyen ilegalmente arbitrariamente, los infractores pueden enfrentar las siguientes formas de manejo:
- Sancionado por infracciones administrativas de acuerdo con el Decreto 91/2019/ND-CP
- Obligado a restaurar el estado original de la tierra
- No se puede emitir un Certificado de Derecho de Uso de la Tierra.
- En casos graves, la tierra puede ser recuperada de acuerdo con las regulaciones.
De hecho, muchas personas corren riesgo debido a la creencia en la publicidad de "terrenos a punto de convertirse en terrenos residenciales", "terrenos esperando el cambio de proposito" sin verificar la planificacion. Esta es una causa comun de disputas y daños financieros.
Especificamente, la gente debe tener en cuenta:
- No comprar tierras solo basandose en anuncios de "proximamente tierra residencial", "tierra esperando cambiar de proposito
- Debe inspeccionar directamente la planificacion en la agencia de gestion de tierras local.
- No depositar ni transferir dinero sin determinar claramente la posibilidad de cambiar el proposito del uso del suelo.
- Investiga cuidadosamente la tabla de precios de la tierra y las obligaciones financieras para evitar incurrir en costos inesperados.
En el contexto de que la nueva tabla de precios de la tierra se acerca al precio de mercado, se preve que los costos de transferencia de tierras agricolas a tierras residenciales sigan aumentando. Por lo tanto, la gente necesita considerar cuidadosamente los factores legales y financieros para evitar riesgos y daños innecesarios.
