El mercado financiero se desarrolla rapidamente es diverso pero carece de equidad
Hablando en el Foro de Alto Nivel de Asesores Financieros de Vietnam VWAS 2025 en la tarde del 25 de septiembre el Dr. Can Van Luc - Economista Jefe de BIDV - presento estadisticas sobre la estructura del mercado financiero segun la capacidad de suministro de capital para la economia en 2024 y los primeros 6 meses de 2025 al tiempo que dio la opinion de que 'el credito inmobiliario esta aumentando demasiado'.
Hasta la fecha el credito al negocio inmobiliario ha aumentado entre un 20 y un 21% el doble de la tasa de crecimiento del credito general de todo el sistema. Los prestamos para comprar casas y reparar casas se han recuperado mas lentamente solo un 12%.
Segun el Sr. Luc la razon es que la dependencia del capital bancario de la economia esta aumentando cada vez mas. A mediados de 2025 el credito bancario representaba el 58,91% del capital total suministrado a la economia mientras que la proporcion de capital IED e inversion publica fue del 13,96% y el 13 23% respectivamente. Esta cifra a finales del año pasado fue del 50 6% 15 01% y 16 31% respectivamente.
Los mercados de bonos y acciones a mediados de 2025 solo representaban una proporcion del 9 95% y el 0 3% respectivamente mientras que a finales del año pasado eran casi el 11% y el 3 3%. Esto muestra que el mercado financiero vietnamita se esta desarrollando rapidamente con muchos productos y servicios pero la asignacion no es uniforme.
7 deficiencias en el mercado inmobiliario
Compartiendo sobre el mercado inmobiliario ademas de muchos factores de apoyo el Dr. Can Van Luc señalo 7 deficiencias que contribuyen a aumentar los precios de la vivienda.
Primero los problemas legales junto con la psicologia del miedo al error el miedo a la responsabilidad hacen que la oferta sea limitada.
En segundo lugar la situacion de poca oferta y pocos proyectos autorizados conduce a que los inversores se centren en invertir en proyectos de alta gama debido a la mayor rentabilidad en comparacion con el segmento de bajo nivel.
En tercer lugar los expertos tambien señalan que una de las mayores deficiencias del mercado inmobiliario actual es el desequilibrio entre la oferta y la demanda. Mientras que la demanda real para los segmentos de vivienda de gama media baja y vivienda social es muy alta la oferta no satisface suficientemente lo que hace que los precios de la vivienda aumenten' dijo el Sr. Luc.
En cuarto lugar la situacion de especulacion y 'aumento de precios' sigue ocurriendo. Sobre este tema el Sr. Luc reconocio francamente: 'Hay 2 sujetos que 'aumentan los precios': el propio inversor que sube los precios intencionalmente y algunos corredores que participan juntos en el aumento de precios lo que eleva los precios inmobiliarios. Segun una encuesta reciente de Batdongsan.com.vn con 600 inversores hasta el 86% de los inversores venden casas en un año solo el 14% mantiene casas a largo plazo'.
En cuanto al impuesto sobre la renta inmobiliaria actualmente las transacciones solo tienen que pagar una tasa de impuesto de registro del 2% pero no hay impuesto sobre la renta inmobiliaria especifico para casos como viviendas de segunda mano casas abandonadas o casas de herencia. El impuesto sobre la renta inmobiliaria representa actualmente alrededor del 1 6% de los ingresos presupuestarios totales mientras que otros paises alcanzan el 4-5%.
En sexto lugar los costos de entrada aumentan. Para que un proyecto inmobiliario desde el principio hasta la venta del producto incluya 6 costos: costos de tasacion de terrenos costos de liberacion de terrenos costos de construccion costos de gestion y operacion.
Ademas la fusion de provincias y ciudades como la provincia de Binh Duong en Ciudad Ho Chi Minh tambien ha provocado que los precios de la tierra aumenten reduciendo la brecha en la tabla de precios entre las regiones.
Solucion fundamental
Para superar las deficiencias anteriores el Dr. Can Van Luc presenta una serie de soluciones fundamentales:
Es necesario aumentar la oferta eliminando los obstaculos legales. Actualmente el Gobierno planea establecer un fondo nacional de desarrollo de viviendas centrandose en la provision de viviendas sociales de bajo costo y viviendas de alquiler para la poblacion.
Es necesario manejar estrictamente la situacion de la especulacion de precios la 'calculacion' de precios y la subasta de terrenos.
Con respecto a la vision a largo plazo el mercado necesita estudiar la imposicion de impuestos a los bienes inmuebles de acuerdo con una hoja de ruta. Esto requiere datos e informacion completas y tarda unos 1-2 años en prepararse.
Gestionar estrictamente las fuentes financieras que invierten en bienes raices. Evitar la situacion de inversion dispersa cuando muchas empresas implementan simultaneamente demasiados proyectos en la misma localidad para limitar los riesgos.
