En un boletin reciente la Asociacion de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS) señalo que en los ultimos tiempos no pocas sesiones de subasta de tierras se han convertido en herramientas para que algunos grupos especulativos manipulen y obtengan beneficios en lugar de promover el objetivo de una asignacion de tierras justa y eficaz. Muchos inversores participan no con fines de uso real sino solo para impulsar los precios eliminar los precios virtuales o manipular los precios creando diferencias para beneficiarse.
Algunos casos incluso elevan los precios muy alto para crear un espacio de precios virtuales para otros proyectos pero luego abandonan el deposito haciendo que la tierra este abandonada causando perdidas presupuestarias y trastornos del mercado. Esta es una clara manifestacion del aprovechamiento de las lagunas legales y la falta de sanciones lo suficientemente fuertes en la gestion de la subasta de tierras actual.
La consecuencia es que mucha gente participa en la subasta pero la proporcion de participantes con necesidades reales es baja. El precio de la tierra se eleva incorrectamente en realidad muchas parcelas de tierra ganadas en la subasta luego se abandonan distorsionando el mercado para lucrarse y causar perdidas al presupuesto estatal. Esto se debe en parte tambien a que las regulaciones son deficientes y carecen de medidas suficientes de disuasion.
Para superar esta situacion el Instituto de Investigacion y Evaluacion del Mercado Inmobiliario de Vietnam (VARS IRE) cree que es necesario implementar de manera sincronizada muchos grupos de soluciones.
En consecuencia es necesario seleccionar cuidadosamente a los participantes en la subasta para eliminar los casos de especulacion falta de capacidad o no necesidad real de uso de la tierra. La regulacion del precio inicial debe determinarse cerca del precio de mercado evitando crear oportunidades para que los grupos se aprovechen. Ademas la tasa de deposito debe ajustarse a un nivel razonable alrededor del 20-30% del valor del terreno lo que garantiza la vinculacion y fomenta una competencia sana. En el expediente de participacion los participantes deben demostrar su capacidad financiera y capacidad de pago.
Es necesario fortalecer las sanciones y el manejo de las infracciones para crear un efecto disuasorio sustancial. Segun VARS IRE los casos de manipulacion intencionada retirada de depositos o interrupcion de la subasta deben ser tratados con severidad. El nivel de sancion debe clasificarse en funcion del nivel de infraccion puede prohibir la participacion en la subasta durante un periodo de 2 a 10 años incluso permanentemente para las acciones intencionadas que causan disturbios en el mercado.
Ademas de confiscar los depositos es necesario aplicar medidas administrativas adicionales y obligar al infractor a asumir todos los costos de organizacion de la subasta. En caso de que se determine que hay signos de manipulacion o beneficio sistematico es necesario trasladar a las agencias funcionales para que consideren el procesamiento penal. Al mismo tiempo es necesario tener regulaciones especificas sobre los tipos de actos de abuso y manipulacion para reconocerlos antes de pasar a un procesamiento penal. Ademas es necesario especificar claramente el plazo para poner en uso la tierra y el plazo minimo para no transferirla para evitar
Ademas es necesario completar las regulaciones relacionadas y gestionar los datos de manera sincronica y transparente. VARS IRE propone conectar el sistema de datos de identificacion electronica (VNeID) para controlar a los participantes en la subasta evitando la situacion de usar 'personas virtuales' o autorizaciones circulares. Junto con eso es necesario completar las politicas fiscales y crediticias vinculadas a las actividades de subasta de derechos de uso de la tierra para controlar el flujo de capital especulativo. La construccion de una base de datos unificada sobre derechos de uso de la tierra y transacciones
VARS IRE enfatiza que la subasta de derechos de uso de la tierra es una herramienta importante para ayudar al Estado a movilizar recursos y garantizar la equidad en la asignacion de tierras. Sin embargo si no se gestiona estrictamente este mecanismo puede distorsionarse hasta convertirse en una herramienta de especulacion que causa inestabilidad en el mercado y daños a los intereses publicos. Por lo tanto la finalizacion del corredor legal el establecimiento de un mecanismo de supervision y sanciones estrictas son requisitos urgentes para construir un mercado de tierras transparente sostenible y eficaz para
