El Ministerio de Justicia acaba de celebrar una reunion para dar su opinion sobre el proyecto de Resolucion del Gobierno que regula el manejo de las dificultades y obstaculos en las actividades de subasta de bienes.
El borrador ha aumentado el nivel de dinero depositado para participar en la subasta y ha añadido algunas sanciones para los casos de ganancia y deposito. Segun el borrador en los casos de entrega de terrenos residenciales a particulares y arrendamiento de terrenos para proyectos el dinero depositado para participar en la subasta de derechos de uso de la tierra es maximo del 50% del nivel inicial y minimo del 10%.
En una entrevista con Lao Dong el abogado Thac si Pham Thanh Tuan - Colegio de Abogados de la ciudad de Hanoi - experto en derecho inmobiliario - dijo que la Ley de Subastas de Activos vigente (Articulo 39) estipula un precio inicial minimo del 10% y maximo del 20% para la subasta de derechos de uso de la tierra para llevar a cabo proyectos de inversion; para la subasta de tierra residencial para particulares el precio inicial minimo del 5% y maximo del 20%. Segun el articulo 55 del Decreto 102/2024/ND-CP
Mientras tanto el borrador eleva el nivel minimo al 10% y el maximo al 50% del precio inicial. Esto significa que la tasa de deposito puede aumentarse en 2 5 veces en comparacion con la actualidad hasta el 50% del precio inicial lo que se considera muy alto en comparacion con la practica actual.
Segun el abogado Pham Thanh Tuan el aumento de la tasa de deposito anticipado tiene el significado de limitar la situacion de depositos forzados obligando a los participantes a considerar cuidadosamente sus capacidades financieras. Sin embargo todavia hay puntos que no son razonables que deben considerarse.
En primer lugar el borrador no distingue entre particulares y empresas. Para los particulares que participan en la subasta de terrenos residenciales el valor del terreno generalmente no es demasiado alto (menos de 5.000 millones de VND) por lo que se puede considerar elevar el nivel de oferta anticipada del 20% al maximo del 50%. Pero para las empresas que participan en la subasta de proyectos de inversion especialmente los proyectos de vivienda comercial con precios iniciales de cientos miles de millones de VND si se aplica un nivel de oferta anticipada de hasta el 50% causara una reduccion de la competencia eliminando a muchas pequeña
De hecho el dinero del uso de la tierra suele representar una proporcion muy grande de la inversion total mientras que la ley actual solo requiere que las empresas tengan capital propio del 20% al 25% el resto debe recaudarse principalmente del credito despues de la subasta. Por lo tanto segun el abogado Tuan es necesario distinguir claramente segun el sujeto: para los individuos se puede aumentar la proporcion predeterminada para disuadir pero para las empresas se debe mantener la proporcion fija del 20% para garantizar la viabilidad y la competencia sana.
Otro problema es que el rango que oscila entre el 10% y el 50% es demasiado grande lo que plantea un riesgo de desigualdad entre las localidades si faltan directrices detalladas y transparentes. En realidad puede ocurrir que muchas localidades apliquen un limite maximo del 50% para aumentar las restricciones lo que lleva a muy pocas personas a participar en la subasta o solo a algunas grandes empresas lo que facilita la aparicion de monopolios o colusion. Por lo tanto es necesario tener criterios especificos para determinar la proporcion en lugar de otorgar plena autoridad a las localidades.
Un nuevo contenido en el borrador es la regulacion sobre la compensacion por los costos cuando se gana el precio pero se deposita el deposito. Segun la Ley de Subastas de Activos actual (Articulo 73) los infractores solo deben compensar los daños de acuerdo con las disposiciones de la ley en caso de cancelacion de los resultados de la subasta debido a violaciones de los procedimientos y procedimientos de cobro mutuo subida de precios. La ley no regula el pago de los costos que las personas con activos y la organizacion de subastas han pagado
El borrador de esta vez añade una regulacion que estipula que los infractores de la obligacion de pago que conduce a la cancelacion de los resultados de la subasta deben pagar completamente los costos de organizacion y los costos relacionados. Se puede entender que en el caso de que el infractor gane el precio pero deposite el deposito el infractor no solo pierde el dinero de la reserva sino que tambien debe compensar todos los costos de organizacion de la subasta. Esto se considera una regulacion con un fuerte caracter disuasorio.
El experto en derecho inmobiliario Pham Thanh Tuan cree que esta regulacion es razonable y tiene un alto poder disuasorio porque en muchas subastas grandes el costo de organizacion puede ser muy grande incluso superando el precio de reserva. La regulacion obligara a los participantes a participar de manera mas seria y responsable evitando la situacion de considerar la subasta como un 'juego' y luego retirar depositos como ha sucedido en el pasado.
