El Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural esta consultando sobre la presentacion del proyecto de Ley de modificacion y adicion de algunos articulos de la Ley de Tierras de 2024. El proyecto incluye 68 articulos.
En el borrador del documento el Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente propuso enmendar el articulo 158. Especificamente el apartado 40 del borrador establece que la valoracion de la tierra debe garantizar 4 principios: Garantizar el papel de representante de los propietarios y el poder de decision del Estado sobre el precio de la tierra; los resultados de la determinacion del precio de la tierra segun los metodos de valoracion de la tierra son un documento para que el Estado consulte al decidir sobre el precio de la tierra; cumplir con el procedimiento correcto de valoracion de la tierra; garantizar la adecuacion a los requisitos
Por lo tanto el punto nuevo en el borrador es que la valoracion de la tierra ya no es una'regla del mercado'. En cambio la valoracion debe garantizar el papel de representante del propietario y el derecho de decision del Estado sobre el precio de la tierra. Los resultados de la determinacion del precio de la tierra segun los metodos de valoracion de la tierra son un documento para que el Estado consulte al decidir sobre el precio de la tierra.
El Dr. Tran Xuan Luong - Subdirector del Instituto de Investigacion y Evaluacion del Mercado Inmobiliario de Vietnam - cree que actualmente muchas personas se apresuran a considerar el precio formado a partir de unas pocas subastas como el 'precio de mercado'. Segun el el precio de mercado realmente debe formarse a traves del tiempo es la esencia de la mano de obra el valor real el valor de uso el flujo de dinero y los ingresos que genera la tierra. Ese precio debe reflejar la capacidad de pago de la gran mayoria de la gente no solo de un pequeño grupo
El Sr. Luong enfatizo que un precio al que la mayoria de la gente no puede acceder o explotar el valor de uso no puede llamarse un precio de mercado en el verdadero sentido de la palabra.
En una entrevista con Lao Dong el abogado Pham Thanh Tuan (Colegio de Abogados de la ciudad de Hanoi) dijo que segun las regulaciones en el punto a parrafo 1 Articulo 158 de la Ley de Tierras de 2024 el principio de determinacion del precio de la tierra es'segun los principios del mercado'. Sobre esa base la Ley ha introducido metodos de valoracion para acercarse al valor real del mercado.
Sin embargo la determinacion de los precios de la tierra segun el principio del mercado sigue siendo un gran desafio en la practica porque los precios de la tierra siempre tienden a fluctuar y ser inestables especialmente en areas con fluctuaciones en la planificacion o la infraestructura; los datos de entrada para la valoracion suelen basarse en informacion de transacciones pasadas (por ejemplo: los precios de la tierra de los proyectos vecinos que se habian implementado anteriormente) lo que lleva a utilizar datos antiguos para estimar el valor futuro. Este enfoque es pasivo facil de seguir el mercado pero no refleja completamente la
En el Proyecto de Ley de Tierras (modificada en 2025) ha habido un ajuste de la mentalidad de enfoque en la determinacion del precio de la tierra distinguiendo entre dos tipos de precios.
En consecuencia el precio de la tierra en el mercado primario - el precio al que el Estado realiza la asignacion de tierras el arrendamiento de tierras el permiso para cambiar el proposito del uso de la tierra o el reconocimiento de derechos de uso de la tierra. Este tipo de precio es decidido por el Estado independientemente de la relacion oferta-demanda del mercado. Su principal funcion es la herramienta de regulacion macroeconomica la orientacion la estabilidad y el control del mercado de la tierra.
El precio de la tierra en el mercado secundario es el precio acordado entre las partes (personas y organizaciones) en las transacciones de transferencia de derechos de uso de la tierra. Este precio opera segun el mecanismo de mercado y esta sujeto a regulaciones indirectas a traves de herramientas financieras como impuestos tasas tasas...
El abogado Pham Thanh Tuan opina que este es un nuevo enfoque de la teoria economica creando espacio para que el Estado determine los precios primarios de la tierra a un nivel mas razonable reduciendo asi los costos de insumos para los inversores contribuyendo a estabilizar y reducir los precios de los bienes raices en la etapa inicial de desarrollo. Sin embargo si los precios primarios de la tierra en el mercado secundario (donde la gente negocia entre si) disminuyen o no todavia depende de muchos otros factores como las tasas de interes la oferta la psicologia del mercado y la situacion macroecono
