En el intercambio con el periodico laborista fotovoltaico, el abogado Nguyen Thanh Ha - Presidente del bufete de abogados SBLAW - dijo que las disposiciones en el proyecto de enmienda para decretar 103/2024/ND -CP sobre la recaudacion de la recaudacion de la tierra y la renta de la tierra con una tasa de interes de hasta 5.4%/año, incluidos los proyectos que ocurren antes de la ley de la tierra 2024, es contrario al principio de ley.
El abogado Nguyen Thanh Ha reconocio que esta disposicion no solo causa injusticia para el negocio, sino que tambien tiene muchas consecuencias economicas y legales serias.
¿Como evalua la legalidad de las regulaciones que obligan a las personas y las empresas a presentar gravamenes adicionales de uso de la tierra por el periodo de espera que el precio de la tierra determine en el Decreto 103/2024/ND-CP y aun permanece en el borrador revisado que esta siendo anunciado por el Ministerio de Finanzas?
- Las regulaciones en el borrador son claramente contrarias al principio de aplicacion de la ley prescrita en el Articulo 156, la ley sobre la promulgacion de documentos legales.
La ley es muy clara: "Los documentos legales se aplican a los comportamientos que ocurren en el momento en que el documento esta en vigencia. Mientras tanto, las disposiciones estan requeridas para recaudar tasas de uso de la tierra con tasas de interes de 5.4%/año con proyectos que ocurren antes del tiempo de 1.8.2024, el momento en que la Ley de Tierras 2024 comenzo a tener efecto.
Asi es como contrario al principio legal. Al aplicar nuevas leyes para manejar los comportamientos pasados en desventaja para las personas y las empresas, no solo es incorrecto, sino tambien facil crear un riesgo de disputas legales.
Entonces, ¿cual es la naturaleza de la regulacion anterior, abogado?
- La naturaleza es un espacio en el tiempo de individuos y empresas que han decidido asignar tierras y arrendar tierras para determinar los precios de la tierra. Sin embargo, la determinacion del precio de la tierra rapidamente o lentamente es de agencias estatales, personas o empresas sin intervencion. Por lo tanto, el arresto de las empresas debe pagar dinero adicional mientras esperar es injusto.
De hecho, muchos proyectos tienen que "cubrir" porque no hay precio de la tierra, que no se emitira con un libro rojo, que no ponga tierra en uso. No generan ningun ingreso de esa tierra, sino que se rastrean como irrazonables. Esta es una paradoja: la persona adecuada, esperando el derecho a ser "castigo inversa". Mientras tanto, el retraso proviene de la agencia de gestion estatal.
Pero algunas personas piensan que esta disposicion es necesaria para evitar que las empresas tengan ganancias. ¿Como ves este problema?
- Puede haber casos en los que las empresas pronto se pongan en el negocio sin el precio de la tierra. Sin embargo, es imposible tomar el error de los pocos para igualar todo. El desarrollo de politicas debe garantizar la clasificacion y la equidad. Si algunas empresas que recolectan las unidades correctas seran como "agarrar los palillos". Los objetivos de la politica deben poner los beneficios de la mayoria de las personas y las empresas para cumplir con la ley en la cima.
En su opinion, ¿que consecuencias economicas pueden causar esta regulacion, especialmente con el mercado inmobiliario?
- Las consecuencias son muy claras. El primero es aumentar la carga financiera para las empresas. Cuando se recaude con una gran cantidad de dinero acompañado de altas tasas de interes, muchas empresas caeran en una posicion pasiva, obligadas a dejar de desplegar o reducir la escala del proyecto. El suministro del mercado es estrecho, lo que se vera afectado.
El segundo es el impacto en los precios inmobiliarios. El aumento de los costos de entrada hace que los costos del producto no disminuyan, mientras que las personas siguen siendo muy dificiles de acceder a las casas. Esto produce efectos domino: escasez, aumentos de precios, mercados congelados y los sueños de las personas de resolver.
A la larga, ¿le preocupa que el mercado enfrente otros efectos domino?
- Uno de los factores decisivos para el entorno de inversion es la estabilidad y la prediccion legal. Si el negocio no puede predecir el costo, o en cualquier momento se puede recaudar para obligaciones sin precedentes, tendran miedo de la inversion a largo plazo.
Ademas, la politica de rejuvenecimiento hacia desfavorable afectara directamente la confianza de los inversores. Esto es contrario al espiritu de la reforma de la resolucion 68-NQ/TW en el desarrollo economico privado, asi como a la politica de eliminar las dificultades para el mercado inmobiliario que el gobierno ha enfatizado repetidamente.
Entonces, en su opinion, ¿cual es una solucion razonable para garantizar la armonia y evitar los impactos negativos en el mercado?
- En primer lugar, creo que no debe aplicarse a los casos que surgen antes del 1 de agosto de 2024, el momento en que la ley de tierras de 2024 entra en vigencia. Si intenta presentar una solicitud, violara el principio legal.
Ademas, la coleccion, si realmente es necesaria, solo debe aplicarse a los proyectos lentos para determinar el precio de la tierra despues de 1.8.2024, despues de deducir el periodo de 180 dias es el periodo de valoracion bajo la Ley de Tierras 2024.
En el contexto de muchas dificultades en el mercado, el ajuste de las politicas de manera justa y razonable es necesario hacerlo de inmediato, para evitar crear mas barreras para la recuperacion economica y mantener la confianza en la ley.
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