El espacio entre los polos del mercado
En los primeros días de 2026, el Sr. Vu Tuyen Hoang (32 años), que trabaja como funcionario en el distrito de Ha Dong (Hanoi), está preocupado por encontrar un lugar para vivir.
Los ingresos totales de mi esposo y yo superan los 40 millones al mes, tampoco somos elegibles para comprar viviendas sociales, pero comprar apartamentos de gama media es muy difícil de encontrar. Mientras tanto, los apartamentos de lujo están disponibles, pero mi esposo y yo no tenemos suficiente dinero".
Esta es la psicología común de muchas personas, que refleja la realidad: En los últimos años, el mercado inmobiliario en Hanoi y Ciudad Ho Chi Minh ha sido testigo de una paradoja: escasez de viviendas sociales, excedente de viviendas de lujo, mientras que los apartamentos de precio "asequible" casi han desaparecido del centro urbano.
El informe del Ministerio de Construcción dice: Los precios de los apartamentos, casas adosadas, villas y terrenos (para que la gente construya casas) tienen un aumento más alto; el aumento promedio es de alrededor del 10-15% anual, especialmente en algunos períodos aumenta hasta el 30%; el aumento de los precios de la vivienda y la tierra residencial supera con creces el aumento de los ingresos promedio, lo que dificulta aún más el acceso a la vivienda y la tierra residencial para la gente.
En la ciudad de Hanoi, el precio de venta primario medio de los apartamentos en 2025 alcanzó los 100 millones de VND/m2, un aumento del 40% en comparación con 2024. En la ciudad de Ho Chi Minh, el precio de venta primario medio en 2025 alcanzó los 111 millones de VND/m2, un aumento del 23% en comparación con 2024. En otras localidades, los precios de los apartamentos en el año tienden a aumentar, sin embargo, el nivel de aumento es menor que en la ciudad de Hanoi y Ho Chi Minh. En 2025, los precios de los apartamentos aumentaron entre un 10 y un 15% en comparación con 2024.
La oferta de productos de vivienda es principalmente del segmento de alta gama y del segmento de gama media, faltan productos inmobiliarios que sean viviendas a precios que se ajusten a la capacidad de pago de la mayoría de la población.
Por ejemplo, en el área de la ciudad de Ho Chi Minh (antigua) en 2020 solo había 163 viviendas a precios razonables, lo que representa el 1% del número total de viviendas que se lanzaron al mercado. Y de 2021 a junio de 2025, ya no había tipos de viviendas a precios razonables, en el mercado solo quedaban tipos de viviendas de gama media y alta, la mayoría de las cuales eran viviendas de alta gama.
Ante la situación anterior, la promulgación de una Resolución sobre el proyecto piloto de desarrollo de viviendas comerciales a precios razonables es necesaria y urgente, con el objetivo de superar las deficiencias actuales, garantizar un desarrollo de mercado estable y saludable, y al mismo tiempo contribuir a la consecución de los objetivos de bienestar social y estabilidad macroeconómica", señaló el Ministerio de Construcción.
Si se observa la estructura actual del mercado, se puede dividir en tres niveles: vivienda social (para grupos de bajos ingresos, condiciones estrictas), vivienda comercial de gama media y segmento de alta gama.
El Dr. Nguyen Tri Hieu, experto financiero, comentó: "El vacío entre la vivienda social y la vivienda comercial es muy grande. Si no hay políticas para alentar a las empresas a desarrollar segmentos de precios adecuados, el mercado seguirá perdiendo el equilibrio entre la oferta y la demanda".
La resolución piloto para el desarrollo de viviendas comerciales a precios razonables está diseñada para reducir los costos indirectos para las empresas, en lugar de subsidios directos del presupuesto.
Mecanismos como la reducción de las tasas de uso de la tierra, la reducción de los procedimientos de inversión, la priorización del acceso al crédito... si se aplican de manera razonable ayudarán a las empresas a reducir los costos y al mismo tiempo garantizar ganancias a un nivel razonable.
El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh, analizó una vez que los costos de la tierra y los procedimientos legales representan actualmente una gran proporción en el costo del apartamento. Si se eliminan estos dos factores, el precio de venta puede disminuir significativamente sin una gran subvención presupuestaria.
En términos fiscales, esta es una dirección razonable en el contexto de que el presupuesto estatal necesita priorizar la infraestructura de transporte, salud, educación y transformación verde. En lugar de "gastar dinero directamente", el Estado desempeña un papel en la creación de un entorno legal y la reducción de los costos del sistema.
Ampliación del crédito para los compradores de viviendas
El Dr. Nguyen Duy Phuong, Director de Inversiones de DG Capital, dijo que el contenido del borrador se centra en priorizar mucho a los inversores, pero no se menciona a los compradores de vivienda. Para las personas solteras con ingresos de alrededor de 35 millones de VND/mes que viven en las grandes ciudades, reservar entre el 30 y el 40% para pagar los préstamos de compra de vivienda mensualmente, pagando continuamente durante más de 10 años, es una gran carga financiera.
Mientras tanto, con un ingreso total de una pareja de alrededor de 40 millones de VND/mes, esta historia es aún más difícil. Después de deducir los gastos familiares, queda alrededor de 15 millones de VND. Con la tasa de interés actual de los préstamos hipotecarios de alrededor del 9%/año, el costo restante solo puede ser de alrededor de 1 mil millones de VND. Mientras tanto, el precio de la vivienda común en el mercado es actualmente de 2-3 mil millones de VND/unidad.
Para facilitar a los compradores de viviendas, según el punto de vista del Dr. Phuong, el Estado necesita investigar soluciones para tener préstamos con tasas de interés bajas y estables a largo plazo. El Estado necesita diseñar un paquete de crédito a largo plazo de 20-25 años, con tasas de interés estables a medio plazo (los primeros 3-5 años) para crear tranquilidad para los compradores de viviendas. La oferta de viviendas debe ser más abundante y el Estado necesita tener políticas para limitar la especulación para que los precios de la vivienda no se disparen.
Las empresas quieren reducir la presión del capital
El Sr. Nguyen Van Dung, director de Truong Phat Construction Investment Company, dijo que lo que más dificulta que las empresas tomen la iniciativa es el tiempo para procesar los procedimientos de inversión en construcción. El Estado necesita revisar las regulaciones para acortar el tiempo para resolver los procedimientos de inversión en construcción de viviendas, ayudando a las empresas a reducir la presión del capital, contribuyendo a reducir el costo de la vivienda.
Además, las empresas todavía tienen que pagar las tasas de uso de la tierra, el alquiler de la tierra, que representa una gran proporción de los costos que componen el precio de la vivienda, al igual que otros proyectos de vivienda comercial. Mientras tanto, desde principios de este año, las nuevas tablas de precios de la tierra en muchas localidades continúan aumentando fuertemente, lo que eleva los costos relacionados con la tierra, desde la limpieza del sitio, la compensación por la recuperación de tierras, los impuestos y tasas. El nivel de beneficio estándar para construir viviendas a precios adecuados solo es un 5% más alto que las viviendas sociales, lo que también puede hacer que las empresas asuman muchos riesgos. Según el Sr. Dung, para desarrollar viviendas comerciales a precios adecuados, es necesario tener políticas preferenciales de tasas de uso de la tierra y ampliar el margen de beneficio para los inversores de proyectos.
Preocupación por un precio adecuado
Un experto en planificación urbana en Hanoi expresó su deseo de que la Resolución se implemente pronto. Sin embargo, lo que le preocupa es el concepto de "precio apropiado". ¿Qué es apropiado? ¿Precio apropiado por región? ¿Según el ingreso promedio? ¿Según la superficie del apartamento o el valor total? Si faltan criterios específicos, es muy fácil que se produzca una situación en la que los proyectos de gama media "se disfracen" de precios apropiados, mientras que en realidad siguen superando la capacidad de pago de los trabajadores.
Según él, un precio adecuado debe estar vinculado a la tasa de ingresos en cada localidad, por ejemplo, el valor total del apartamento no debe exceder un cierto umbral en comparación con el ingreso promedio del hogar urbano. Este enfoque será más realista que fijar un precio rígido para todas las localidades.
Investigación para ampliar el límite de ingresos para los compradores de viviendas sociales por encima de los 25 millones de VND/mes
El Primer Ministro Pham Minh Chinh concluyó esto en la Reunión Regular del Gobierno de febrero de 2026, la primera reunión en línea con las localidades del Gobierno después del Tet Binh Ngo 2026 el 4 de marzo.
En consecuencia, desarrollar un mercado inmobiliario seguro, saludable, eficiente y sostenible; promover la eficacia del Fondo Nacional de Vivienda, promover la construcción de viviendas sociales, investigar la ampliación del límite de ingresos de los compradores de viviendas sociales (se puede proponer un nivel de 25-27 millones de VND/mes). Ý Lan
El Ministerio de Construcción ha completado el proyecto de Resolución sobre el desarrollo piloto de viviendas comerciales a precios razonables, con muchos mecanismos preferenciales para los inversores.
Además de los incentivos en los procedimientos de inversión, las empresas también pueden pedir préstamos con tasas de interés preferenciales más bajas y plazos de préstamo más largos en comparación con los casos de construcción de viviendas comerciales ordinarias de acuerdo con las regulaciones del Primer Ministro en cada período. El inversor decide el precio de venta, el precio de alquiler con opción a compra. El precio de venta se determina sobre el principio de calcular correcta y completamente los costos de la tierra, los costos de inversión en construcción y los costos relacionados, más un beneficio máximo del 15%.
En cuanto a los compradores de viviendas, el proyecto de Resolución estipula: Los compradores y arrendatarios son individuos nacionales y solo pueden comprar o arrendar 1 casa del promotor. El comprador no puede revenderla durante un mínimo de 5 años a partir de la fecha de pago completo. La compra y venta se lleva a cabo de acuerdo con la ley sobre negocios inmobiliarios.
