El tema de los precios de la tierra sigue siendo un tema de interes despues de que los Departamentos de Agricultura y Medio Ambiente de las provincias/ciudades presentaran un borrador de documento sobre la elaboracion de la primera tabla de precios de la tierra para su publicacion y aplicacion a partir del 1 de enero de 2026 con precios que se han duplicado muchas veces en comparacion con la tabla de precios de la tierra actual.
Segun el Instituto de Investigacion y Evaluacion del Mercado Inmobiliario de Vietnam (VARS IRE) la tabla de precios de la tierra es una herramienta importante en la gestion estatal de la tierra tanto como base para calcular las obligaciones financieras como para recaudar ingresos presupuestarios como base legal para determinar los precios de compensacion apoyo y reasentamiento. Por lo tanto la elaboracion de la tabla de precios de la tierra debe llevarse a cabo con cautela cientifica y con una hoja de ruta razonable para reflejar correctamente el valor real del mercado al tiempo que evita causar confusion y crear presion financiera para
VARS IRE organizo un programa de discusion en profundidad sobre el borrador de la tabla de precios de la tierra en forma directa combinada en linea con la participacion de expertos en economia finanzas inmobiliarias y representantes de empresas. En la discusion muchas opiniones dijeron que la promulgacion de la nueva tabla de precios de la tierra es un paso inevitable en la transparencia del mercado y la reduccion de la brecha entre los precios estatales y los precios de mercado. Sin embargo el fuerte aumento en muchas areas esta planteando no pocos riesgos para las personas las empresas y las actividades de credito bancario.
Para las personas especialmente los hogares que estan realizando tramites para cambiar el proposito del uso de la tierra otorgando certificados de derechos de uso de la tierra o recibiendo compensacion y liberacion de terrenos la aplicacion de la nueva tabla de precios aumentara las obligaciones financieras. Los costos de cambio de proposito de uso de la tierra otorgamiento de certificados de uso de la tierra o compra de viviendas pueden superar la capacidad de pago de las personas de ingresos medios lo que aumenta el riesgo de quejas y disputas en las areas que estan cobrando compensacion y liberacion de terrenos.
Mientras tanto las empresas inmobiliarias se veran directamente afectadas cuando los costos de compensacion por uso de la tierra que representan una gran proporcion en la estructura de costos de los proyectos aumenten significativamente lo que provoca un aumento de la inversion total. Con los proyectos en curso las empresas pueden caer en una situacion dificil cuando los costos superan los presupuestos; mientras que con los proyectos no iniciados el plan financiero se volvera mas cauteloso. Muchas pequeñas y medianas empresas pueden tener que suspender o reducir la inversion lo que conlleva el riesgo de reducir la oferta en el
El aumento de los precios de la tierra tambien afecta las actividades crediticias cuando los bancos tienen que ajustar el marco de valoracion de los activos hipotecados y endurecer las tasas de prestamo para controlar el riesgo de deuda incobrable. El aumento de los precios de la vivienda y los costos de propiedad puede hacer que el poder adquisitivo disminuya especialmente el grupo de prestamos para comprar vivienda por primera vez. Si los precios de la tierra aumentan mas rapido que el valor real la desviacion entre la valoracion y el mercado puede afectar la calidad del credito y causar inest
Para el gobierno local la nueva tabla de precios de la tierra ayudara a aumentar los ingresos presupuestarios a traves de impuestos tasas y tasas de uso de la tierra esta fuente de ingresos puede reinvertirse en infraestructura y renovacion urbana. Sin embargo el volumen de expedientes que deben actualizarse los precios de la tierra aumentaran drasticamente lo que dificultara la sobrecarga en el procesamiento de los tramites administrativos especialmente en el contexto de que el modelo de gobierno urbano de dos niveles aun no esta completo. Por otro lado el aumento de los costos de inversion puede reducir el atractivo del entorno de
Los expertos de VARS IRE opinan que la tabla de precios de la tierra solo tiene sentido cuando se aplica para un proposito especifico como la compensacion y la liberacion del terreno mientras que si se aplica en general para muchos otros propositos como el calculo del precio del uso de la tierra la subasta o el calculo de impuestos la tabla de precios perdera practicidad. La determinacion del papel de la tabla de precios de la tierra debe orientarse al objetivo a largo plazo de ser transparente justa y sostenible.
Es necesario definir claramente la responsabilidad entre el Gobierno Central y las localidades en la que el Estado promulga un marco de metodos de valoracion unificados mientras que las localidades son responsables de operar y ajustar de acuerdo con la realidad. Al mismo tiempo es necesario garantizar una hoja de ruta de ajuste razonable evitando causar'shock' al mercado y un impacto repentino en las personas y las empresas.
La promulgacion de una nueva tabla de precios de la tierra a partir de 2026 es un paso importante en la gestion de la tierra pero para que la politica sea efectiva es necesario contar con un mecanismo de control de riesgos una hoja de ruta clara y soluciones que armonicen los intereses entre el Estado las empresas y la poblacion.
