El umbral de pago del 30 -70% no se elimina realmente
El proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios enmendada está introduciendo cambios notables en el pago al comprar bienes inmuebles que se formarán en el futuro.
Según el artículo 25 de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 que se está aplicando, el pago se realiza en varias ocasiones. La primera vez, el promotor puede cobrar no más del 30% del valor del contrato, incluido el depósito.
Las siguientes veces deben ser consistentes con el progreso de la construcción, pero la cantidad total de dinero que el inversor puede recaudar antes de entregar los bienes inmuebles no debe exceder el 70% del valor del contrato. En el caso de que el vendedor sea una organización económica con inversión extranjera que esté sujeta a la ley, la cantidad total de dinero recaudada no debe exceder el 50%.
Si el comprador no ha recibido un certificado de derecho de uso de la tierra, derecho de propiedad de los bienes adjuntos a la tierra, comúnmente llamado libro rosa, el inversor no puede cobrar más del 95% del valor del contrato. El comprador paga el 5% restante después de recibir el libro.
Mientras tanto, el artículo 20 del proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios enmendada solo estipula que el pago se realiza muchas veces según el acuerdo de las partes, sin mostrar directamente los límites del 30% y el 70% como la ley actual.
Este cambio podría llevar a la comprensión de que los límites de protección de los compradores de viviendas han sido eliminados, permitiendo así a los inversores recaudar más dinero desde la etapa inicial del proyecto.
Sin embargo, según el abogado Nguyen Van Dinh, la comprensión anterior no refleja completamente el expediente del proyecto de ley.
El proyecto de ley enmendada solo cambia la técnica legislativa, no cambia la naturaleza de las regulaciones", comentó el abogado Nguyen Van Dinh.
Según el análisis del abogado, el artículo 20 del proyecto de ley estipula que el Gobierno debe dar instrucciones detalladas. En el proyecto de decreto adjunto al expediente del proyecto de ley, los límites de pago actuales aún se heredan.
El primer pago todavía se propone que no exceda el 30% del valor del contrato, incluido el depósito. Los pagos posteriores deben ajustarse al progreso de la construcción, pero la cantidad total pagada antes de la entrega del inmueble no debe exceder el 70% del valor del contrato.
Para los casos en que el vendedor sea una organización económica con inversión extranjera que esté sujeta a la regulación, la cantidad total recaudada antes de la entrega no excede el 50% del valor del contrato.
Por lo tanto, según el expediente del borrador actual, los hitos del 30% y el 70% no se eliminan por completo, sino que se transfieren de la ley al decreto que regula los detalles.
El abogado Nguyen Van Dinh llamó a esto la técnica de "autorización legislativa", según la cual la ley solo regula los temas marco, de principio; los contenidos que necesitan ajuste flexible están asignados al Gobierno para que los regule.
Este método de construcción es consistente con la orientación general del proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios enmendada. El Ministerio de Construcción dijo que el proyecto está diseñado para reducir el número de artículos, promover la descentralización y solo mantener en la ley los contenidos de principios bajo la autoridad de la Asamblea Nacional.
Sin embargo, en la sesión de verificación preliminar, el organismo de la Asamblea Nacional todavía solicitó una evaluación general del impacto del límite de la tasa de pago, el mecanismo de cuenta congelada y la garantía bancaria en la protección de los compradores de bienes inmuebles que se formarán en el futuro.
El organismo de verificación también señala que los contenidos que afectan directamente a los derechos de propiedad, los derechos de libertad contractual y la protección de las partes vulnerables deben ser completamente legalizados, en lugar de solo regularse en documentos reglamentarios.
Los compradores ya no poseen directamente el último 5%.
Un cambio más notable en el borrador radica en la forma de manejar el 5% restante del valor del contrato cuando el comprador aún no ha recibido el libro rosa.
Según el mecanismo actual, el inversor solo puede cobrar un máximo del 95% del valor del contrato. El último 5% sigue siendo retenido por el comprador y solo se paga después de que la autoridad competente emita el libro rosa.
El proyecto de ley continúa sin permitir que los inversores reciban directamente más del 95% cuando los compradores no tienen un libro. Sin embargo, los compradores pueden tener que transferir el 5% restante a una cuenta bloqueada abierta en una institución de crédito o utilizar otra forma de garantía según el acuerdo.
Esta cantidad de dinero no ha sido entregada al inversor y el inversor tampoco tiene derecho a usarla. La cuenta solo se puede desbloquear y transferir dinero al inversor después de que el comprador reciba el libro rosa.
Según el abogado Nguyen Van Dinh, el nuevo mecanismo tiene como objetivo abordar la situación de algunos clientes que han recibido la entrega y están utilizando casas estables pero no han coordinado los procedimientos para emitir libros porque no tienen necesidad de comprar, vender, regalar o hipotecar bienes inmuebles.
El hecho de que no se haya emitido el libro significa que el comprador aún puede retener el 5% del valor del contrato, aunque la razón del retraso en la finalización de los trámites puede no ser completamente culpa del inversor.
Esta regulación garantizará la armonía de los intereses entre las partes, vinculará la responsabilidad del inversor, debe presentar pronto los expedientes y completar los procedimientos para que la agencia estatal emita el libro rosa al comprador, y vinculará la responsabilidad del comprador, evitando la dilación debido a la falta de necesidad de emitir el libro rosa", analizó el abogado Nguyen Van Dinh.
Según el abogado, cuando el dinero se transfiere a una cuenta congelada, los derechos del comprador aún están protegidos porque el inversor no ha utilizado este dinero. Mientras tanto, el inversor tiene motivos para recibir el valor total del contrato después de haber cumplido las obligaciones necesarias para emitir el libro.
En principio, después de que el inversor haya entregado la casa y haya realizado todos los trámites para que la agencia estatal emita el libro rosa al comprador, el inversor ha cumplido el 100% de las obligaciones, por lo que es necesario pagar automáticamente el 100% del valor del contrato sin depender de la voluntad del comprador", expresó el Sr. Dinh.
Sin embargo, para que el mecanismo de congelación pueda aplicarse, las regulaciones de orientación deberán aclarar quién está a nombre de la cuenta, qué parte asume las tasas bancarias, cómo manejar los intereses incurridos, los documentos que sirven como base para la liberación y el plan de manejo si los compradores y los inversores tienen disputas.
El proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios enmendada todavía está en proceso de verificación y finalización. Por lo tanto, los límites de pago y el plan para manejar el último 5% pueden seguir ajustandose antes de ser presentados a la Asamblea Nacional para su consideración.
