Basado en el Articulo 96 de la Ley de Tierras de 2024 que regula la Compensacion por Tierras cuando el Estado recupera tierras agricolas de hogares e individuos de la siguiente manera:
(1) Los hogares e individuos que esten utilizando tierras agricolas cuando el Estado recupera la tierra, si cumplen con las condiciones para ser compensados segun lo dispuesto en el Articulo 95 de la Ley de Tierras de 2024, seran compensados con tierra agricola o en efectivo o con tierra con un proposito de uso diferente al tipo de tierra recuperada o con vivienda.
(2) Los hogares e individuos que estan utilizando tierras agricolas cuando el Estado recupera la tierra, la compensacion por la tierra agricola se regula de la siguiente manera:
- El area de tierra agricola compensada incluye el area dentro del limite estipulado en el Articulo 176 y el Articulo 177 de la Ley de Tierras de 2024 y el area de tierra heredada;
- Para el area de tierra agricola debido a la recepcion de la transferencia de derechos de uso de la tierra que excede el limite antes del 1 de julio de 2014, la compensacion y el apoyo se llevan a cabo de acuerdo con las regulaciones del Gobierno.
(3) Para la tierra agricola utilizada antes del 1 de julio de 2004, si el usuario de la tierra es un hogar o individuo que produce directamente agricultura pero no cumple con las condiciones para obtener un Certificado de Derecho de Uso de la Tierra, Derecho de Propiedad de Bienes Vinculados a la Tierra de acuerdo con las regulaciones de la Ley de Tierras de 2024, la compensacion se lleva a cabo de acuerdo con las regulaciones del Gobierno.
La Ley de Tierras de 2024 ha eliminado las regulaciones sobre el marco de precios de la tierra y la tierra se valorara de acuerdo con los principios del mercado. Basado en el apartado 3 del articulo 159 de la Ley de Tierras de 2024 (modificado en el Decreto 151/2025/ND-CP) se establece claramente: El Comite Popular Provincial elabora y decide la primera tabla de precios de la tierra para su publicacion y aplicacion a partir del 1 de enero de 2026. Cada año, el Comite Popular Provincial es responsable de decidir ajustar, modificar y complementar la tabla de precios de la tierra para su publicacion y aplicacion a partir del 1 de enero del año siguiente.
Segun el punto e del apartado 1 del articulo 160 de la Ley de Tierras de 2024, el dinero de la compensacion cuando el Estado recupera la tierra se calculara en funcion del precio especifico de la tierra.
Ademas, basandose en el apartado 6 del articulo 158 de la Ley de Tierras de 2024, se estipulan los Principios, fundamentos y metodos de valoracion de la tierra de la siguiente manera:
Articulo 158. Principios, fundamentos y metodos de valoracion de la tierra
6. Los casos y condiciones para aplicar el metodo de valoracion de la tierra se estipulan de la siguiente manera:
a) El metodo de comparacion se aplica para valorar los casos en que hay al menos 3 parcelas de tierra con el mismo proposito de uso de la tierra, cierta similitud en los factores que afectan el precio de la tierra transferida en el mercado, ganando la subasta de derechos de uso de la tierra donde el ganador de la subasta ha cumplido con las obligaciones financieras de acuerdo con la decision de ganar la subasta;
b) El metodo de ingresos se aplica para la valoracion en los casos en que la parcela de tierra, la zona de tierra agricola, la tierra no agricola no es tierra residencial, sino que la parcela de tierra, la zona de tierra que necesita la valoracion no cumple con las condiciones para aplicar el metodo de comparacion, pero determina los ingresos y gastos del uso de la tierra segun el proposito del uso de la tierra propuesto para la valoracion;
c) El metodo de superavit se aplica para valorar en los casos en que la parcela de tierra, la zona de tierra para implementar el proyecto de inversion no cumple con las condiciones para aplicar el metodo de comparacion, el metodo de ingresos pero se estiman los ingresos totales de desarrollo y los costos totales de desarrollo del proyecto;
d) El metodo de coeficiente de ajuste del precio de la tierra se aplica para valorar especificamente el calculo de la compensacion cuando el Estado recupera la tierra para los casos de recuperacion de muchas parcelas de tierra contiguas, con el mismo proposito de uso y que ya han sido reguladas el precio de la tierra en la tabla de precios de la tierra pero no cumplen las condiciones para aplicar el metodo de comparacion.
Ademas, basandose en el Articulo 30 del Decreto 71/2024/ND-CP, la valoracion especifica de la tierra debe llevarse a cabo de acuerdo con las disposiciones del Articulo 158 de la Ley de Tierras de 2024 y los Articulos 4, 5, 6, 7 del Decreto 71/2024/ND-CP; los resultados de la sintesis y el analisis de informacion sobre los precios de la tierra del mercado; los factores que afectan a los precios de la tierra.
Por lo tanto, existen 4 metodos utilizados para valorar la tierra, calcular la compensacion por la tierra y, dependiendo de las caracteristicas y la situacion de la parcela de tierra, la autoridad competente aplicara diferentes tipos de metodos de valoracion de la tierra.
Junto con eso, a partir del 1 de enero de 2026, dependiendo de la zona, el precio de mercado de la tierra afectara el precio de compensacion de la tierra, el precio de compensacion puede ser mas alto que antes, excepto en el caso de compensacion mediante el arrendamiento de la tierra pagando una vez por todo el periodo de arrendamiento, el precio de la tierra para calcular el alquiler de la tierra sera el precio especifico de la tierra decidido por el Comite Popular competente en el momento de la aprobacion.
