El mercado inmobiliario vietnamita está entrando en un nuevo ciclo de desarrollo, en el que la planificación, la infraestructura, la transparencia de la información y las necesidades reales de vivienda se consideran los factores que guían y cambian tanto la oferta, la demanda como la forma en que los inversores eligen los activos.
El Sr. Dinh Minh Tuan, Director Regional del Sur de Batdongsan. com. vn, comentó que el mercado está registrando tres grandes cambios.
En primer lugar, la planificación y la infraestructura se convierten en una fuerza impulsora importante, reasignando la oferta y la demanda. En Hanoi y Ciudad Ho Chi Minh, las orientaciones de planificación a largo plazo junto con los proyectos de infraestructura clave como el metro, la carretera de circunvalación y la autopista interregional están cambiando gradualmente el mapa del desarrollo inmobiliario. La nueva oferta ya no se concentra principalmente en el área central central, sino que se desplaza hacia las áreas cercanas al centro, las áreas satélite y los nuevos ejes de desarrollo.
Según el Sr. Tuan, desde alrededor de 2019, la nueva oferta en la ciudad de Ho Chi Minh ha comenzado a moverse fuera del área central. La zona este y las áreas urbanas expandidas registraron un aumento de la oferta, lo que refleja una tendencia de desarrollo a lo largo de grandes corredores de infraestructura. En Hanoi, también se está produciendo una tendencia similar a medida que la nueva oferta se expande a lo largo de las carreteras de circunvalación, las grandes ciudades y los nuevos ejes de conexión.
El Sr. Đinh Minh Tuấn comentó: "La evolución en los dos grandes mercados muestra que la distancia geográfica se está reemplazando gradualmente por el tiempo de viaje y la calidad de la conexión. Una zona alejada del centro tradicional aún puede atraer la demanda si la infraestructura es conveniente, las comodidades están sincronizadas y la comunidad de residentes ya se ha formado o se está formando".
Además del cambio en la oferta, el mercado también entra en una fase de transparencia más fuerte. Las políticas sobre estandarización de transacciones, construcción de bases de datos de mercado, datos de tierras, certificados de corretaje e identificación de corredores están creando una base para un mercado más profesional. Aunque no han creado un impacto inmediato en la liquidez a corto plazo, se espera que estos cambios contribuyan a reducir el desequilibrio de la información, limitar los rumores y mejorar la calidad de las transacciones a largo plazo.
Junto con eso, el mercado se está volviendo cada vez más claramente diferenciado. Si en el período 2021-2022 muchos segmentos aumentaron de precio, entonces para 2026, la evolución entre los tipos ha tenido diferencias significativas. Los apartamentos continúan manteniendo su atractivo gracias a la demanda real de vivienda y la capacidad de explotación estable, mientras que los terrenos y algunos tipos altamente especulativos se estancaron o se ajustaron en algunas áreas.
En este contexto, los expertos creen que los inversores deben cambiar su forma de elegir activos, priorizando el valor de uso, la liquidez y el potencial de desarrollo a largo plazo de la región.
El Sr. Tran Quang Trung, Director de Desarrollo de Negocios de OneHousing, dijo que este es el momento en que los inversores deben revisar toda la cartera de bienes raíces que poseen para evaluar qué activos deben seguir manteniéndose, qué activos deben priorizarse para la inversión y cuáles serán los principales bienes raíces en la cartera en los próximos 5-10 años.
Según un representante de OneHousing, actualmente el panorama de la planificación, la infraestructura y la orientación del desarrollo urbano es más claro, toda la información de planificación se hace pública. Por lo tanto, los inversores deben basarse en la planificación para decidir dónde vivir o elegir un área de inversión en el futuro.
El Sr. Trung citó los períodos que crearon oportunidades para aumentar los activos, como cuando se estableció la ciudad de Thu Duc, Hanoi expandió sus límites después de la fusión de Ha Tay o la región oriental de Hanoi se desarrolló fuertemente. Sin embargo, según él, el contexto actual ha cambiado, las estrategias que alguna vez tuvieron éxito, como la parcelación y venta de terrenos o la inversión de moda en las localidades, ya no son tan apropiadas como antes.
Según el Sr. Trung, al elegir bienes raíces valiosos en el futuro, el factor más importante no es cuán hermoso sea el proyecto, sino la planificación de la población de la zona en los próximos 5-10 años, junto con el desarrollo de la infraestructura, el metro, las escuelas, los hospitales, los centros comerciales y las obras dinámicas. Después de determinar la zona que vale la pena invertir, los inversores deben calcular el problema financiero, mantener las reservas y controlar el flujo de caja al utilizar el apalancamiento financiero.
