El abogado Thac si Pham Thanh Tuan - Colegio de Abogados de la ciudad de Hanoi - experto en derecho inmobiliario - opina que segun las regulaciones del punto e del apartado 1 del articulo 160 de la Ley de Tierras de 2024 cuando el Estado recupera tierras de los usuarios de la tierra el precio de la compensacion se determina segun el 'precio de la tierra especifica'. Esta regulacion basicamente ha garantizado que el precio de la tierra al recuperarla sea relativamente apropiado contribuyendo a limitar la situacion de quejas y demandas desde que se implemento la Ley de
El borrador de la Ley de Tierras de 2024 modifica y complementa el Articulo 160 en la direccion de eliminar las regulaciones sobre precios especificos de la tierra en su lugar regulando que el coeficiente de ajuste de precios de la tierra es la tasa de aumento o disminucion de precios de cada tipo de tierra correspondiente a la zona y la ubicacion que se han determinado en la tabla de precios de la tierra. El coeficiente de ajuste de precios de la tierra es emitido por el Comite Popular Provincial y se aplica a partir del 1 de enero de cada año; en caso de necesidad puede ajustarse
Segun el nuevo punto de vista los precios de la tierra son decididos por el Estado y no dependen de los resultados de la evaluacion de las organizaciones de consultoria convirtiendose asi en una herramienta para que el Estado oriente ajuste y estabilice el mercado de la tierra al tiempo que promueve el desarrollo de la produccion y los negocios.
Actualmente en el Proyecto de Ley de Tierras 2024 (modificada) se estipula: '2a. La base para calcular la compensacion cuando el Estado recupera tierras incluye: Area de tierra recuperada; Periodo de uso de la tierra; Precio de la tierra segun la tabla de precios de la tierra y el coeficiente de ajuste del precio de la tierra; Objetivos y formas de uso de la tierra'.
La eliminacion de la regulacion sobre la aplicacion del precio de la tierra especifico que se ha aplicado continuamente desde 2006 hasta ahora aunque puede ser apropiada para determinar el precio de la tierra para las empresas (ayudando a reducir las obligaciones financieras sobre el dinero del uso de la tierra que las empresas deben pagar) conduce a desventajas para las personas con terrenos recuperados. En consecuencia la cantidad de compensacion segun la tabla de precios de la tierra y el coeficiente de ajuste del precio de la tierra suele ser significativamente inferior a la forma de calcular segun el precio de la tierra especifica
Cuando la brecha entre el precio de la compensacion y el precio de mercado es demasiado grande la gente se siente facilmente desfavorecida lo que lleva a un aumento de las quejas y demandas y ejerce presion sobre el gobierno local en el trabajo de liberacion del terreno. Por otro lado las disputas prolongadas pueden retrasar el progreso del proyecto generando costos administrativos y legales al mismo tiempo que reducen la eficiencia del uso de la tierra y causan un desperdicio de recursos.
En otras palabras aunque el nuevo metodo de calculo tiene ventajas en la simplificacion de la gestion si no se ajusta razonablemente para la compensacion habra muchas consecuencias negativas economicas y sociales y reducira la confianza de la poblacion.
Para resolver los problemas mencionados anteriormente promover la implementacion de proyectos que sean favorables pero que aun garanticen los factores de seguridad social se pueden considerar soluciones especificas.
La opcion 1 es mantener o combinar el mecanismo de 'precio de la tierra especifico' en la compensacion. En consecuencia se seguira aplicando el precio de la tierra especifico para los casos de compensacion de hogares y particulares que hayan sido recuperados de la tierra porque este es el grupo directamente afectado y con un alto riesgo de que surjan demandas. Solo se aplicara la tabla de precios de la tierra multiplicada por el coeficiente de ajuste para empresas proyectos o casos de obligaciones financieras que no esten directamente relacionados con la compensacion y el reasentamiento.
La opcion 2 es establecer un mecanismo de coeficiente de ajuste flexible. En el caso de eliminar por completo el mecanismo de determinacion del 'precio de la tierra especifica' como lo es actualmente es necesario complementar las regulaciones sobre el 'coeficiente de ajuste del precio de la tierra adicional' dedicado especificamente a la compensacion a un nivel que pueda ser superior al coeficiente aplicado a las obligaciones financieras de las empresas. Permite al Comite Popular Provincial decidir el nivel o el porcentaje del 'coeficiente de ajuste del precio de la tierra adicional' basado en el precio de mercado
Si se aplica este plan el precio de la tierra calculado para el uso de la tierra para empresas e individuos cuando el Estado les asigna terrenos alquila terrenos o permite el cambio de proposito del uso de la tierra se calculara en: Tabla de precios de la tierra × Tasa de ajuste del precio de la tierra. Mientras tanto el precio de la tierra de compensacion para las personas con terrenos recuperados se calculara en: Tabla de precios de la tierra × Tasa de ajuste del precio de la tierra × Tasa de ajuste del precio de la tierra adicional.
Segun el abogado Pham Thanh Tuan solo cuando se garantice un mecanismo de armonia de intereses entre el Estado las empresas y la poblacion el trabajo de compensacion y liberacion del terreno puede ser eficaz contribuyendo a la estabilidad social garantizar la seguridad social y promover el desarrollo economico.
