En la tarde del 15 de julio, en la Conferencia de refutación social sobre el proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (modificada) organizada por el Comité Central del Frente de la Patria de Vietnam, el Sr. Nguyen Van Sinh - Viceministro de Construcción dijo que el proyecto de ley se basa en seis puntos de vista y orientaciones principales.
¿Se puede transferir un proyecto que no ha cumplido con sus obligaciones financieras?
Uno de los temas más importantes que el Ministerio de Construcción ha planteado para solicitar opiniones son las condiciones para la transferencia de proyectos inmobiliarios.
Según el Sr. Nguyen Van Sinh, las regulaciones anteriores requerían que los proyectos completaran las obligaciones financieras antes de poder transferir. Sin embargo, en realidad, muchos proyectos necesitan ser transferidos pero están bloqueados debido a que no han completado las obligaciones financieras.
El Ministerio de Construcción propone investigar la posibilidad de permitir la transferencia del proyecto en caso de que no se hayan cumplido las obligaciones financieras. La condición es que el cesionario debe continuar heredando todas las obligaciones y responsabilidades para implementar el proyecto.
Según el Viceministro de Construcción, si se elimina este cuello de botella, muchos proyectos inmobiliarios podrían desbloquearse.
Sin embargo, el problema planteado es determinar claramente la responsabilidad del antiguo inversor y del nuevo inversor, especialmente con respecto a las obligaciones financieras, el progreso del proyecto y los derechos de los clientes que han firmado contratos.
Prevenir la situación de que los antiguos y nuevos inversores eludan la responsabilidad
Al comentar sobre este contenido, el Dr. Nguyen Minh Phong, experto económico, dijo que el borrador ha dado un paso desde controlar principalmente las condiciones de transacción a prestar más atención al mecanismo de demarcación y herencia de responsabilidad.
El borrador ha aclarado aún más los derechos y obligaciones de la parte cedente y la parte cesionaria; aumenta la sincronización con la legislación sobre inversión; perfecciona las regulaciones sobre contratos y divulgación de información del proyecto.
Sin embargo, según el Dr. Nguyen Minh Phong, el borrador no ha determinado completamente qué obligaciones siguen perteneciendo al cedente y qué obligaciones se transfieren tácitamente al cesionario.
La falta de regulaciones claras puede llevar a una situación en la que el antiguo inversor afirma que ha expirado sus responsabilidades después de la transferencia, mientras que el nuevo inversor afirma que las obligaciones surgidas antes del momento de recibir el proyecto todavía pertenecen al antiguo inversor. En ese caso, los compradores de vivienda corren el riesgo de convertirse en los perjudicados.
Propuso regular que el cesionario herede naturalmente todos los derechos y obligaciones del inversor con respecto al cliente, a menos que la ley disponga lo contrario. El acuerdo entre las partes cedentes no debe reducir los derechos e intereses legítimos del cliente.
Los inversores antiguos y nuevos deben asumir la responsabilidad solidaria.
Otro problema candente es el vacío de responsabilidad en la fase de transición, desde que la decisión de transferencia entra en vigor hasta que las partes completan la entrega del proyecto.
Según el Dr. Nguyen Minh Phong, si no se especifica claramente la responsabilidad solidaria, las partes pueden eludir la responsabilidad cuando no se hayan completado la entrega de los documentos, el fondo de mantenimiento, la garantía bancaria y la actualización del registro.
Esto puede causar disputas relacionadas con el progreso de la entrega de la vivienda, las tarifas de mantenimiento, la garantía y las obligaciones con los clientes.
Propuso que en la fase de transición, tanto el cedente como el cesionario sean solidariamente responsables con el cliente. El cedente debe seguir siendo responsable hasta que se complete la entrega de todo el expediente al cesionario.
Debe hacerse público la capacidad del nuevo inversor y el flujo de caja de los clientes.
El Dr. Nguyen Minh Phong también solicitó que la parte cedente haga público el expediente de transferencia, la capacidad financiera de la parte cesionaria y notifique a todos los clientes que han firmado contratos, pagando según el progreso.
Al transferir el proyecto, las partes deben comparar y entregar obligatoriamente la cantidad total de dinero que el cliente ha pagado, las obligaciones financieras restantes, la cuenta de reembolso, el fondo de mantenimiento del 2%, el expediente de finalización, el expediente de diseño, la garantía de la obra, el expediente legal, la garantía, el seguro y el expediente del cliente.
El borrador también necesita especificar claramente el momento de la transferencia y las sanciones para los casos de no entrega o entrega incompleta.
Según el Dr. Nguyen Minh Phong, las agencias estatales competentes deben verificar los expedientes, las obligaciones fiscales, la tierra, el estado de las disputas, el número de contratos firmados, las obligaciones de garantía y la capacidad del cesionario antes de aprobar.
Dijo que la enmienda de la ley necesita cambiar fuertemente de la mentalidad de "control de las condiciones de transferencia del proyecto" a "control de la responsabilidad posterior a la transferencia", asegurando que el comprador, el arrendatario y los sujetos relacionados no se vean afectados cuando el proyecto cambia de inversor.
