Después de un período de disminución de la liquidez, las empresas inmobiliarias están ajustando simultáneamente sus estrategias comerciales para estimular la demanda y prepararse para un nuevo ciclo de desarrollo. Sin embargo, el nivel de las tasas de interés sigue siendo alto, lo que hace que los compradores de viviendas sean más cautelosos, mientras que la efectividad de los programas de incentivos no es suficiente para crear un impulso para el mercado.
Según la Sra. Nguyen Dinh Hai My, experta en investigación de mercado de Dat Xanh Services (DXS-FERI), el mercado inmobiliario está experimentando una clara diferenciación. Los grandes inversores continúan impulsando la acumulación de fondos de tierras, la implementación de nuevos proyectos y el aumento de las actividades de fusiones y adquisiciones para preparar las fuentes de bienes para el próximo ciclo. La nueva oferta todavía se concentra principalmente en manos de las grandes empresas con proyectos en el segmento de gama media-alta y áreas urbanas a gran escala.
Paralelamente al desarrollo de las fuentes de bienes, muchas empresas ajustan continuamente las políticas de ventas para estimular la demanda. En consecuencia, muchos proyectos reducen la tasa de pago inicial a alrededor del 10% del valor del producto al firmar contratos, prolongan el período de apoyo a la tasa de interés de 24 a 30 meses, prorrogan el progreso del pago, exijan el principal de la deuda o aumentan el nivel de descuento para reducir la presión financiera sobre los compradores.
En el bloque de empresas de corretaje, la tendencia a la reestructuración continúa cuando las unidades priorizan la distribución de productos con alta liquidez, legalidad clara y garantía de seguridad de flujo de efectivo.
Mientras tanto, los compradores de viviendas son cada vez más cautelosos. Según DXS-FERI, los clientes actualmente priorizan los proyectos que satisfacen las necesidades reales de vivienda, tienen una legalidad completa, se benefician de la infraestructura y son desarrollados por promotores de renombre, en lugar de los productos especulativos o que esperan un aumento de precios a corto plazo.
En particular, aunque los precios de venta han mostrado signos de estancamiento en comparación con la segunda mitad de 2025, muchos inversores aún no reducen directamente los precios de lista, sino que eligen programas de descuento, apoyo a las tasas de interés y extensión del calendario de pagos. Según DXS-FERI, este enfoque ayuda a que los precios de venta reales disminuyan ligeramente, estimulando así las transacciones en un contexto de mercado competitivo en liquidez.
Desde otra perspectiva, MB Securities (MBS) cree que el alto nivel de las tasas de interés está afectando negativamente a la liquidez del mercado, en el contexto del fuerte aumento de la oferta inmobiliaria desde finales del año anterior.
Según MBS, a finales de junio, el crecimiento del crédito alcanzó el 6,77%, mientras que la captación de capital solo aumentó alrededor del 4,7%, lo que provocó que la brecha entre el crédito y la captación continuara ampliándose. Las tasas de interés de captación a plazo de 12 meses aumentaron alrededor de 2 puntos porcentuales en comparación con el mismo período, hasta alrededor del 8%/año, lo que llevó a que las tasas de interés de los préstamos a mediano y largo plazo aumentaran a más del 12%/año.
La presión de los intereses de los préstamos hace que la demanda de compra de bienes raíces disminuya, y al mismo tiempo los inversores también tienden a centrarse en la implementación de proyectos existentes en lugar de expandir nuevos fondos de tierra.
Para estimular la demanda, muchas empresas aplican políticas de apoyo de tasas de interés de alrededor de 3-4 puntos porcentuales más bajas que las tasas de interés del mercado, combinadas con un período de gracia de capital de 1-2 años. Sin embargo, MBS considera que estos programas solo ayudan a reducir la carga financiera para los compradores, mientras que la tasa de absorción sigue siendo difícil de mejorar si las tasas de interés se mantienen altas y la oferta continúa aumentando.
Esta unidad también pronostica que el poder adquisitivo inmobiliario seguirá estando bajo presión debido a dos factores principales: las altas tasas de interés y la psicología de espera de los inversores ante los cambios en la planificación urbana. Actualmente, las tasas de interés preferenciales de los inversores en los dos primeros años son generalmente del 8-10%/año, luego aumentan al 12-13%/año, aproximadamente 1-1,5 puntos porcentuales más altas que en el período 2024-2025, lo que continúa creando presión sobre la demanda de compra de bienes raíces.
