Esfuerzos para aumentar la oferta de vivienda social
Segun un informe del Departamento de Construccion de la ciudad de Ho Chi Minh, solo en 2025, la ciudad ha construido y completado 14 proyectos de vivienda social, con una escala de 12.799 unidades, alcanzando el 98,2% del plan de 2025. Para preparar la fuente de vivienda social completada en el periodo 2026 - 2027, la ciudad tambien esta promoviendo 58 proyectos, con una escala total de 43.500 unidades, de los cuales 11 proyectos tienen permisos de construccion, estan en construccion o se estan preparando para la construccion, con una escala de 12.000 unidades.
Ademas, hay 47 proyectos que han tenido la aprobacion de la politica de inversion (actualmente llevando a cabo los procedimientos para aprobar la planificacion 1/500, la asignacion de tierras, los acuerdos de conexion de descarga, la conexion de transporte, la conexion de drenaje, el diseño de PCCC, la concesion de permisos de construccion), con una escala de aproximadamente 31.500 unidades. Segun el Sr. Pham Minh Man, Subdirector del Departamento de Construccion de la ciudad de Ho Chi Minh, el Departamento de Construccion se centrara en promover que los inversores de estos proyectos completen los procedimientos legales hasta el paso de la concesion de permisos de construccion, asegurando suficientes condiciones para iniciar y construir en el primer trimestre de 2026, creando una fuente para completar el objetivo en 2026 de 28.500 unidades y para los años siguientes.
Con el fin de esforzarse por alcanzar el objetivo de desarrollo de viviendas sociales asignado por el Primer Ministro de casi 200.000 unidades para 2030, un representante del Departamento de Construccion de la ciudad de Ho Chi Minh dijo que, ademas de desbloquear la legalidad y crear un fondo de tierras, la ciudad de Ho Chi Minh ofrece muchas soluciones para "restringir" los proyectos de implementacion lenta para acelerar el progreso de la implementacion y aumentar la oferta de viviendas sociales.
Para los proyectos de vivienda comercial que dispongan de terrenos reservados para el desarrollo de viviendas sociales pero que se retrasen en la implementacion de viviendas sociales, el Departamento de Construccion no considerara resolver los procedimientos para notificar que las viviendas formadas en el futuro cumplen las condiciones para ser vendidas, arrendadas o compradas para proyectos de vivienda comercial, cuando el inversor no haya implementado la inversion en viviendas sociales en el proyecto.
Para los proyectos que han expirado el progreso de implementacion segun el documento de aprobacion de la politica de inversion y los inversores no han completado los tramites para obtener una licencia para construir viviendas sociales en el proyecto, la autoridad competente no considerara la prorroga del progreso de implementacion, y al mismo tiempo considerara la terminacion de las operaciones del proyecto, la recuperacion del fondo de tierras y el proyecto de vivienda social. Al mismo tiempo, considerara el manejo de las infracciones administrativas por el acto de retraso en la implementacion del proyecto de acuerdo con las disposiciones de la ley.
Para los proyectos que aun no han completado el progreso de implementacion segun el documento de aprobacion de la politica de inversion, si no se completan los tramites legales para iniciar la construccion en el primer trimestre de 2026, el tiempo restante de implementacion del proyecto no es suficiente para completar la construccion de la obra de acuerdo con el progreso estipulado en el documento de aprobacion de la politica de inversion, el Departamento de Construccion recomendara al Comite Popular de la ciudad que recupere el proyecto y el fondo de tierras.
Propuesta de flexibilidad en las obligaciones de vivienda social en proyectos comerciales
Las sanciones propuestas por la ciudad de Ho Chi Minh estan encontrando muchas respuestas de las empresas inmobiliarias, especialmente en el contexto de que el mecanismo para implementar las obligaciones de vivienda social ha tenido cambios fundamentales de acuerdo con las nuevas regulaciones legales. Segun las regulaciones actuales, los inversores tienen tres formas de implementar las obligaciones de vivienda social, que incluyen la asignacion de fondos de tierras en el proyecto, la asignacion de fondos de tierras en otras ubicaciones o el pago de dinero equivalente al valor del fondo de tierras a reservar.
La Ley de Vivienda de 2023 y la Ley de Tierras de 2024, que entraron en vigor el 1 de enero de 2025, ya no estipulan que todos los proyectos de vivienda comercial deben reservar el 20% del fondo de tierras in situ para la construccion de viviendas sociales. En cambio, la asignacion del fondo de tierras para el desarrollo de viviendas sociales se asigna al Comite Popular Provincial para que decida desde la etapa de elaboracion y aprobacion de la planificacion urbana, lo que puede llevarse a cabo en el proyecto, en areas adyacentes o en areas de viviendas sociales concentradas.
A partir de la practica de la implementacion de proyectos de vivienda comercial, muchas empresas creen que la obligacion de construir viviendas sociales intercaladas en proyectos de vivienda comercial de alta gama y a gran escala ha revelado muchas deficiencias. Entre ellas, lo mas preocupante en la actualidad es la historia de los precios de venta de las viviendas sociales, especialmente en el contexto de la nueva emision de la tabla de precios de la tierra. En muchas areas del centro de la ciudad, los precios de la tierra han aumentado bruscamente segun la tabla de precios de la tierra recien publicada. Esta realidad dificulta el desarrollo de viviendas sociales in situ, especialmente en proyectos a gran escala y en ubicaciones centricas porque el costo del producto superara con creces la capacidad de pago de las personas de bajos ingresos.
La Dra. Do Thi Loan, ex Vicepresidenta Permanente y Secretaria General de la Asociacion de Bienes Raices de la ciudad de Ho Chi Minh, propuso que el Comite Popular de la ciudad de Ho Chi Minh permita a los inversores elegir de forma flexible la forma de cumplir con las obligaciones de vivienda social, de acuerdo con la planificacion y las condiciones de cada proyecto. La ciudad puede considerar un mecanismo de intercambio, permitiendo a las empresas transferir el fondo de tierra limpia en otra ubicacion para que el Estado organice el desarrollo de areas de vivienda social concentradas, sincronicas con infraestructura tecnica y social.
Ademas, se propone aplicar un mecanismo de pago basado en la determinacion del precio de la tierra segun los principios del mercado, complementando los recursos para el Fondo de Desarrollo de Vivienda de la ciudad de Ho Chi Minh para invertir en proyectos de vivienda social a gran escala coordinados por el Estado. Para algunos proyectos especificos, esta obligacion puede llevarse a cabo en forma de combinacion de tierra y dinero.
