La oferta mejora pero los precios dificilmente bajaran
Los datos de investigacion de mercado de Knight Frank Vietnam muestran que el nivel medio de precios primarios de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh en 2025 alcanzo casi 96 millones de VND por metro cuadrado, un aumento del 8,8% en comparacion con el mismo periodo de 2024. Entre ellos, casi el 60% de los bienes puestos a la venta tienen un precio de mas de 100 millones de VND por metro cuadrado, el resto principalmente en el nivel de mas de 60 millones de VND por metro cuadrado.
Los registros reales muestran que, desde principios de 2025 hasta ahora, muchos grandes inversores han lanzado continuamente proyectos de alta gama en el centro de la ciudad de Ho Chi Minh. En un radio de 4-5 km alrededor de la nueva area urbana de Thu Thiem y el centro casi no hay proyectos con precios inferiores a 100 millones de VND/m2.
No solo eso, el impulso alcista de los precios tambien ha comenzado a extenderse a las localidades vecinas, no solo al centro de la ciudad de Ho Chi Minh.
Por ejemplo, segun datos del sitio Batdongsan.com.vn, la zona de Ba Ria - Vung Tau despues de ser fusionada con la ciudad de Ho Chi Minh, actualmente el precio promedio de los apartamentos en esta zona es de aproximadamente 54 millones de VND/m2 por metro cuadrado, un aumento del 48% en comparacion con el nivel de precios de 36 millones de VND/m2 en 2024. Con el nivel de precios actual, Ba Ria - Vung Tau es la segunda zona con el precio de los apartamentos mas alto en la region sur, solo despues de la ciudad de Ho Chi Minh.
Cabe destacar que los precios de la vivienda en la region sur han aumentado en un contexto de mejora de la oferta despues de muchos años de calma.
Segun CBRE, la nueva oferta total en 5 localidades clave es de aproximadamente 26.000 productos, el doble que en 2024. Binh Duong (antigua) lidera con 15.800 apartamentos, Tay Ninh alrededor de 2.000 apartamentos, Dong Nai 600 apartamentos. Mientras que Ciudad Ho Chi Minh (antigua) registro alrededor de 7.600 apartamentos, un aumento del 50% en comparacion con el año anterior.
Los bienes raices de lujo representan una gran proporcion
La Sra. Duong Thuy Dung, Directora Ejecutiva de CBRE Vietnam, explico que aunque la oferta inmobiliaria ha mejorado, los precios siguen manteniendose altos porque la mayoria de las nuevas cestas pertenecen al segmento de alta gama y lujo, elevando el nivel general, mientras que la oferta de viviendas de gama media y asequibles sigue siendo escasa. Solo en la antigua zona de la ciudad de Ho Chi Minh, el 90% de las cestas abiertas a la venta en 2025 pertenecen al segmento de alta gama y lujo. Esta proporcion en la antigua zona de Binh Duong es de alrededor del 60%. Con la antigua zona de Long An, una serie de nuevos proyectos se abrieron a la venta a un precio de 40-60 millones de VND/m2, lo que provoco un aumento repentino del nivel de la zona.
Esto esta haciendo que los compradores reales, especialmente el grupo de ingresos medios, casi no tengan derecho a elegir. Esto contribuye a elevar el nivel de precios de la vivienda y a aumentar la brecha entre la demanda real y la capacidad de pago de la gente. A partir de 2025, los vietnamitas necesitan un promedio de 25,8 años de ingresos para comprar un apartamento, ocupando el noveno lugar entre los mas de 100 paises encuestados, lo que demuestra que el acceso a la vivienda es cada vez mas dificil.
Los expertos inmobiliarios tambien temen que todavia existan riesgos para el segmento de alta gama si los precios se alejan demasiado del poder adquisitivo real. Las burbujas pueden aparecer incluso en un contexto de escasez de oferta cuando los especuladores acumulan bienes, esperan ganancias a corto plazo y la cantidad de capital que fluye hacia el mercado supera la capacidad de absorcion.
Mirando hacia atras al periodo 2007-2011, cuando el mercado interno subio de precio demasiado rapido, el credito se retuvo y las transacciones casi se congelaron. Actualmente, el impulso alcista de los apartamentos de lujo y de alta gama no muestra signos de detenerse, mientras que las transacciones se inclinan mucho hacia la especulacion, poco basadas en la demanda real de vivienda.
Cuando el precio supera con creces la capacidad de pago, el mercado puede entrar en un estado de saturacion, los vendedores no quieren bajar los precios, los compradores dudan en el riesgo y la liquidez se debilita. Este es un escenario malo, pero es completamente posible que ocurra si el precio sigue subiendo a un nivel irrazonable de 200-250 millones de VND por metro cuadrado que no se corresponde con la calidad del producto y el ingreso promedio.
