Un nuevo informe del Instituto de Investigación de Evaluación del Mercado Inmobiliario de Vietnam (VARS IRE) indica que el proceso de reestructuración del espacio urbano no solo tiene como objetivo reajustar la distribución de la población, la mano de obra y los recursos económicos, sino que también conlleva una profunda reestructuración del mercado inmobiliario (BĐS) de Hanoi, especialmente un cambio en el comportamiento de elección de vivienda y las estrategias de inversión a mediano y largo plazo.
Según el Proyecto de Planificación General de la Capital con una visión de 100 años, Hanoi ha establecido una hoja de ruta para la expansión de la población para reducir la presión sobre el área histórica del centro de la ciudad. En el período 2026-2045, Hanoi planea reubicar un total de más de 860.000 personas. Esta decisión muestra la gran determinación del gobierno para abordar los problemas existentes durante muchos años, como la alta densidad de población, la infraestructura sobrecargada, la falta de espacio público y la degradación de la calidad del entorno de vida en el centro de la ciudad.
VARS IRE señaló que la experiencia práctica muestra que si solo se centra en la reubicación de viviendas sin reubicar simultáneamente los medios de vida, el proceso de expansión de la población es muy difícil de lograr una eficacia real. La gente solo está dispuesta a abandonar la zona central cuando la zona de llegada no solo tiene viviendas, sino que también garantiza condiciones de vida a largo plazo, especialmente oportunidades de empleo, sistemas de salud y educación y un mejor entorno de vida.
Por lo tanto, VARS IRE cree que, paralelamente a la inversión en infraestructura de transporte, Hanoi necesita promover el traslado de áreas funcionales urbanas como agencias administrativas, oficinas, escuelas, hospitales y centros de investigación a áreas suburbanas. Este traslado no solo crea empleos in situ, sino que también contribuye a la formación de nuevos polos de desarrollo, ayudando a las personas a moverse según el flujo de trabajo y las oportunidades económicas de forma natural, en lugar de ser obligatorios.
A medio y largo plazo, el mercado inmobiliario en el centro de Hanoi seguirá diferenciándose claramente. Los proyectos de lujo y súper lujo en el centro mantienen un nivel de precios alto y un impulso alcista a medio y largo plazo, sirviendo al grupo de residentes de élite, expertos de alto nivel y recursos humanos de alta calidad, en línea con la orientación de integración internacional de la capital.
En particular, según el proyecto, el fondo de tierra del centro después de la reconstrucción se prioriza para obras comerciales y de servicios de alto valor añadido como centros financieros, áreas de oficinas de clase A. Esta es una plataforma importante para desarrollar el segmento de viviendas súper altas, asociado con las áreas funcionales mencionadas anteriormente y las necesidades de vivienda existentes.
En sentido contrario, la zona periférica de Hanoi será el lugar para absorber la mayor parte del flujo de población desplazada. Se prevé que el mercado aquí tenga muchas grandes ciudades a gran escala, una oferta abundante y de calidad.
Además, promover el desarrollo de viviendas en las zonas periféricas con muchas opciones de productos cada vez de mayor calidad, incluidos productos de alta gama y lujo, ayuda a las personas desplazadas a tener más opciones y facilita el logro de acuerdos.
Por lo tanto, la compensación con terrenos o viviendas en las áreas que han sido planificadas para convertirse en nuevos polos de desarrollo se considera una solución más adecuada. Las áreas que están y estarán formando grupos de universidades, hospitales, centros de investigación y parques tecnológicos pueden convertirse en destinos estables para los migrantes.
En el contexto de un fuerte aumento de la oferta de bienes raíces a gran escala, con la aparición de una serie de proyectos de megaciudades y el proceso de reestructuración urbana cada vez más drástico, la estrategia de inversión inmobiliaria debe ajustarse hacia la prudencia y la prioridad a medio y largo plazo.
En las zonas suburbanas, los inversores que no están bajo una gran presión financiera pueden seguir manteniendo activos vinculados a la demanda real de vivienda y nuevos ejes de infraestructura, donde todavía hay margen de crecimiento. Por el contrario, es necesario limitar las decisiones de inversión basadas en expectativas a corto plazo, especialmente en las zonas que ya se han "calentado".
En el área central, el segmento de bienes raíces de lujo continúa atrayendo el flujo de efectivo de un grupo de inversores con una fuerte capacidad financiera y una necesidad de acumulación de activos a largo plazo. Gracias a la escasez de oferta y la gran demanda de alquiler, los precios de venta y alquiler en proyectos con ubicaciones privilegiadas mantienen una tendencia alcista estable, similar a la evolución en la ciudad de Ho Chi Minh, donde muchos proyectos centrales, aunque con precios altos, todavía registran tasas de absorción y llenado muy altas.
Además de Hanoi, las localidades fronterizas con una buena base económica, que se benefician de los flujos de IED y el desarrollo de la industria y la logística, también son opciones que vale la pena considerar a mediano y largo plazo.
