La ley civil en general y la ley de la tierra en particular no tienen ninguna disposicion que regule o explique como se promete comprar, promete vender tierra.
En realidad, la promesa de compra o venta de tierras ocurre principalmente en los siguientes casos:
(1) El usuario de la tierra no es elegible para transferir la concesion de uso de la tierra debido a causas como la tierra no ha sido certificada (no hay una lista roja, una lista rosa).
(2) Prometen vender una parte de la parcela pero necesitan tiempo para realizar el procedimiento de separacion, por lo que no pueden ser cedidos inmediatamente segun las disposiciones de la ley.
(3) Prometen vender parte o la totalidad de la parcela pero el derecho de uso de la tierra esta en una hipoteca en el banco.
(4) El proyecto no es elegible para la transferencia, no es elegible para la distribucion, la venta de terrenos, pero algunas compañias inmobiliarias que necesitan recaudar capital deben invitar a la gente a firmar contratos como contratos de aportacion de capital (en los contratos incluye una clausula de promesa de compra, promesa de venta de tierras).
Es posible que estos casos no sean suficientes para llevar a cabo el procedimiento de transferencia de derechos de uso de la tierra segun lo establecido por la ley. Sin embargo, por diferentes razones, tanto los usuarios como los compradores estan dispuestos a firmar contratos que prometen comprar y vender derechos de uso futuro de la tierra. En este contrato puede o no haber estipulacion de fianza y multa.
En caso de que se prometa comprar, vender pero el contrato no dice que se ponga un deposito
La parte que no cumpla con el contrato no sera multada (puede ser multada por incumplimiento del contrato si el contrato es legal y hay sanciones por incumplimiento del contrato).
En el caso de que se prometa comprar, se prometa vender pero se indique que se deposita
Segun el Articulo 328 del Codigo Civil de 2015, si el contrato tiene como fianza y el contrato es legal, una de las partes que se niegue a celebrar o ejecutar el contrato de transferencia de derecho de uso de la tierra sera multada, a menos que las partes acuerden otra cosa.
Nota: Solo se considera deposito si en el contrato por las partes del acuerdo se indica como deposito (la determinacion de si es deposito o no es muy importante porque esta es una de las medidas de garantia de cumplimiento de la obligacion que debe ir acompañada de una penalizacion por deposito en caso de incumplimiento).
