Controlar los precios de la tierra, estabilizar el mercado despues de la fusion

El riesgo de alteracion del mercado

Segun los informes del Ministerio de Finanzas a la reunion del Comite Directivo del precio del segundo trimestre/2025, el Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente (MARD), la eliminacion de los rendimientos de los precios de la tierra junto con las nuevas regulaciones en la lista de precios bajo la Ley de Tierras 2024 ha contribuido a expandir la gestion y el desarrollo del mercado inmobiliario en la direccion de la transparencia, el precio de mercado asintotico.

Sin embargo, algunas localidades no han monitoreado de inmediato las fluctuaciones comunes de los precios de la tierra en el mercado, lo que resulta en listas de precios de la tierra significativamente mas bajas en comparacion con los precios reales.

Ha aparecido la gran diferencia entre el precio inicial y el precio ganador en muchas localidades, lo que genero preocupaciones sobre aprovechar la subasta para las ganancias, perturbar el mercado y los impactos negativos en la inversion, el negocio y el mercado inmobiliario.

El Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente tambien comento que: la politica descentralizada, la descentralizacion para determinar y decidir el precio inicial de la tierra para promover la eficiencia, contribuyendo a la liberacion de recursos de la tierra, promoviendo el desembolso del capital de inversion publica.

Sin embargo, muchas localidades tienen dificultades debido a la falta de recursos humanos, la experiencia, no han emitido completamente los documentos rectores necesarios, como las normas economicas y tecnicas, la estructura organizacional, los datos ... que conducen a la lenta implementacion de las leyes y afectan el acceso a la tierra, el acuerdo de procedimientos administrativos.

El Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente pronostica que cuando las localidades promulgan simultaneamente la nueva lista de precios de la tierra, segun la Ley de Tierras de 2024, el precio de la tierra tendra grandes fluctuaciones con diferentes amplitud entre las localidades, lo que provocara muchos impactos en el mercado.

Los precios de la tierra en muchos lugares aumentaron considerablemente

En Da Nang, desde hoy, 7.7.2025, decision 45/2025/QD-UBND ajustados y complementados los precios de la tierra en el area. Esta es la segunda vez en mas de medio año, Da Nang ajusto los precios de la tierra.

Segun la nueva decision, la tasa promedio de precios de la tierra aumento en comparacion con la lista de precios de la tierra antigua, un aumento promedio de 125-170% en comparacion con el comienzo del año. Por lo general, la ruta mas cara en Da Nang es Bach Dang Street, desde Le Duan hasta Nguyen Van Linh con un nuevo precio de mas de 340 millones de VND/m2, un aumento de mas de 286 millones de VND/m2 desde enero de 2025. Antes de 2025, segun la lista de precios de la tierra, este camino se determino solo de aproximadamente 148 millones de VND/M2.

En particular, en las zonas costeras, el distrito de NGU Hanh Son, el precio de la tierra en el camino no ha sido nombrado en el area residencial tambien aumento al 157-172%, lo que muestra el nivel de ajuste simultaneamente del centro a los suburbios.

En Hanoi, la nueva lista de precios de la tierra (aplicada desde finales de 2024 hasta finales de 2025) registro un aumento de 2-6 veces en comparacion con la lista de precios anterior. Algunas calles centrales como Hang Dao, Le Thai To, Hai Ba Trung, Iglesia ... tienen precios de la tierra hasta casi 700 millones de VND/m2, el mas alto del pais. La nueva lista de precios tambien ofrece un descuento en la distancia de la parcela de tierra a la calle, pero en general, el nuevo precio sigue siendo muy alto.

Necesita un periodo de transicion para evitar el "shock de precios"

La fusion de la provincia de 1.7 tambien planteo el problema de mantener los precios de la tierra en la misma localidad. Por ejemplo, en la ciudad de Ho Chi Minh, el precio de la tierra del Thu Duc (anterior) es de aproximadamente 88 millones de VND/m2, mientras que en Vung Tau es de 34 millones de VND/m2, el area de Thu dau Mot (ex Binh Duong) es solo alrededor de 20 millones de VND/m2. Esta gran diferencia muestra que si la lista de precios unificadas sorprendera al precio, afectando tanto a las personas como al mercado.

Por lo tanto, la propuesta del Departamento de Agricultura y Medio Ambiente de la Ciudad de Ho Chi Minh es continuar aplicando 3 listas de precios de tierras separadas para cada area (la antigua ciudad de Ho Chi Minh, Old Binh Duong, Ba ria - Vung Tau anterior) hasta finales de 2025 se considera razonable y practico, evitando crear "fiebre virtual" debido a las politicas.

Hablando con Labor, Assoc.Prof.Dr. Nguyen Dinh Tho, subdirector del Instituto de Politica Agricola y Ambiental, dijo: "La valoracion de la tierra siempre enfrenta dos presiones: proaño del precio del mercado para crear de manera transparente y crear fuentes de ingresos, pero al mismo tiempo mantener la capacidad de acceso a la tierra de las empresas y las personas. Si esta inclinado a un lado, es facil causar el descabal en el mercado".

Segun el Sr. Tho, cuando los Comites Populares de las Provincias desarrollan una lista de precios de la tierra, ciertamente es necesario considerar cuidadosamente entre el aumento de los precios de la tierra para adaptarse al mercado y el control de los precios de la tierra para aumentar el acceso a la tierra, apoyar a las empresas y reducir los costos para las personas. Encontrar un equilibrio razonable entre estos dos factores es la "clave" para perfeccionar el sistema de valoracion de la tierra, lo que contribuye al desarrollo socioeconomico sostenible.

Los expertos estan de acuerdo en que: es aconsejable mantener el precio antiguo de la tierra en el periodo de transicion (1-3 años), luego construir una lista de precios de la tierra unificada pero de acuerdo con el principio de la particion, dividiendo claramente el area central, el satelite y las areas rurales para evitar aplicar un solo precio para todas las areas.

En el documento del Ministerio de Finanzas, el Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente propone: los Comites de Provincias y Ciudades de las personas dirigen la lista de precios de la tierra; Si el precio no es apropiado, es necesario ajustar de acuerdo con la realidad local segun lo prescrito en el Articulo 17 del Decreto 71/2024 aplicado hasta finales del 31 de diciembre de 2025.

Al mismo tiempo, revisando la subasta de los derechos de uso de la tierra, manejando estrictamente las violaciones, evitando las ganancias de la subasta. Fortalecer el sistema de revision y actualizacion de documentos legales sobre el precio. Amplie el alcance de la aplicacion de la lista de precios de la tierra, reduciendo los casos de determinacion especifica del precio de la tierra. Aclarar las responsabilidades de las agencias en las obligaciones financieras relacionadas con la tierra. Inspeccionar, examinar y manejar estrictamente casos de proyectos de vivienda retrasados ​​deliberadamente, evasion fiscal, declaracion incorrecta de precios de transferencia, violaciones en la subasta ...

En particular, las localidades deben publicitar la planificacion, ajustar la lista de precios de la tierra, anunciar el objeto de la eliminacion de pilotes para limitar la subasta.

Fusionar provincias y ciudades es un paso estrategico para reestructurar el aparato y desarrollar la region. Es necesario controlar para que el precio de la tierra no aumente anormalmente despues de la fusion para evitar consecuencias como: desigualdades del acceso a la tierra, el mercado de burbujas y el impacto negativo en el fiscal local.