Según el Instituto de Investigación de Evaluación del Mercado Inmobiliario de Vietnam (VARS IRE), Vietnam ha desarrollado actualmente fuertemente tipos de viviendas para la venta, pero casi no se ha formado un sistema de viviendas de alquiler profesional y a largo plazo con una guía sistemática del Estado. El mercado de alquiler actual sigue siendo en gran parte espontáneo, a pequeña escala, carece de planificación sincrónica y no garantiza una calidad de vida estable para la gente.
VARS IRE cree que, en el próximo período, es necesario un mejor equilibrio entre el papel de la inversión inmobiliaria y la función de vivienda. Un mercado sostenible debe satisfacer tanto la demanda de acumulación de activos legales como ampliar el acceso a la vivienda para las personas.
En consecuencia, el problema central es que las personas necesitan tener acceso a viviendas de calidad a un costo razonable. Esta es también la razón por la que en muchos países desarrollados, la vivienda de alquiler se considera un pilar importante del sistema de seguridad social y la estabilidad urbana.
En Alemania, la tasa de propiedad de vivienda es de solo alrededor del 46%, la más baja de Europa, pero este país todavía se encuentra entre los grupos con la mejor calidad de vida del mundo. El éxito de Alemania proviene del sistema legal que protege muy estrictamente a los inquilinos. El gobierno aplica el mecanismo "Mietspiegel", una tabla de precios de alquiler de referencia publicada por el gobierno local, controlando así el aumento de los precios de alquiler en cada etapa. Los propietarios no pueden aumentar arbitrariamente los precios o rescindir los contratos sin una razón legítima según las regulaciones legales. Esto ayuda a las personas a sentirse seguras al considerar las casas alquiladas como un lugar de residencia estable a largo plazo.
Mientras tanto, Singapur elige el modelo de Estado que desempeña un papel central en el desarrollo de viviendas. Actualmente, más del 80% de la población de Singapur vive en viviendas desarrolladas por la Agencia de Desarrollo de Vivienda (HDB). Además del modelo de propiedad de viviendas con un plazo de 99 años, Singapur también mantiene un sistema de viviendas de alquiler público para personas de bajos ingresos con grandes subsidios del presupuesto estatal.
En particular, estas zonas residenciales no solo satisfacen las necesidades de vivienda, sino que también están planificadas sincrónicamente en términos de escuelas, salud, transporte y servicios públicos, formando así comunidades residenciales de alta calidad.
En Corea del Sur, el Gobierno está desarrollando fuertemente el modelo de vivienda de alquiler a largo plazo a través de la Corporación Nacional de Vivienda y Tierra de Corea (LH). El Estado invierte directamente o compra apartamentos comerciales para alquilar a largo plazo de 20 a 30 años para estudiantes, recién casados y personas de bajos ingresos. El capital se moviliza a través del Fondo Nacional de Urbanismo con tasas de interés preferenciales junto con instrumentos financieros a largo plazo. Gracias a ello, Corea del Sur garantiza tanto la seguridad de la vivienda como mantiene la estabilidad del mercado inmobiliario.
La experiencia internacional muestra que, para desarrollar viviendas de alquiler sostenibles, el papel del Estado es decisivo. A diferencia del modelo de vivienda para vender que puede recuperar capital rápidamente, las viviendas de alquiler requieren un tiempo de recuperación de capital muy largo, generalmente de 15 a 25 años, mientras que el margen de beneficio no es alto. Si solo se basa en el mecanismo de mercado común, es muy difícil para el sector privado tener motivación para participar.
Por lo tanto, VARS IRE cree que, paralelamente a la promoción de la implementación del Fondo Nacional de Vivienda de Alquiler, Vietnam necesita cambiar su mentalidad de desarrollo de la vivienda, considerando la vivienda de alquiler como una infraestructura de bienestar esencial similar a la educación, la salud o el transporte público.
Al planificar grandes ciudades, el Estado debe tener mecanismos de incentivos y preferencias en impuestos y tasas de uso de la tierra para que las empresas desarrollen de forma proactiva el segmento de viviendas de alquiler a largo plazo o viviendas sociales de alta calidad. Junto con eso, es necesario diseñar un sistema financiero a largo plazo para este segmento a través de fondos de ahorro para la vivienda, crédito preferencial con bajas tasas de interés y mecanismos de exención y reducción de impuestos para las empresas que desarrollan viviendas de alquiler.
Según VARS IRE, sin un "diseño institucional especial", es muy difícil para el sector privado participar en este segmento a gran escala.
Otro tema importante es que Vietnam necesita construir un corredor legal separado para el mercado de alquiler de viviendas para proteger los derechos de los inquilinos. Actualmente, los inquilinos siempre están en una posición débil cuando se enfrentan al riesgo de aumentos repentinos de precios, rescisión inesperada de contratos o condiciones de vida inseguras. Por lo tanto, es necesario formar gradualmente una Ley de Arrendamiento de Viviendas con regulaciones específicas sobre contratos de arrendamiento, margen de aumento de precios, estándares de calidad de las viviendas de alquiler y responsabilidades de los propietarios.
