Propuesta de un nuevo método de cálculo de la vida útil de los apartamentos
El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh, comentó que la institucionalización de la Resolución 21 en el proyecto de Ley de Vivienda (modificada) superará el mecanismo de subsidios, vinculando los derechos con las obligaciones financieras de los propietarios al reconstruir apartamentos que han expirado.
Por lo tanto, el Sr. Le Hoang Chau propuso que el proyecto de ley de Vivienda (modificada) debe centrarse en el "plazo de uso de los edificios de apartamentos" para evitar la comprensión de que los ciudadanos tienen derechos de propiedad limitados. En consecuencia, un edificio de apartamentos no solo tiene apartamentos para vivir, sino que también incluye muchos otros tipos de áreas que sirven para fines comerciales, de servicios y de alojamiento, como áreas comerciales, oficinas (office), áreas de oficinas combinadas con alojamiento (officetel), áreas de apartamentos turísticos (condotel)... Por lo tanto, el plazo de uso debe calcularse para toda la obra, incluidos los apartamentos y otras áreas funcionales, según el plazo de construcción.
Según el Sr. Le Hoang Chau, es necesario reconocer la realidad de la "vida útil" de las obras, incluida la vida útil de diseño y la vida útil real, en la que la vida útil real puede variar mucho dependiendo de la calidad de la construcción y el mantenimiento. A partir de ahí, proponer regulaciones sobre la terminación de los derechos de propiedad deben ser más claras.
El hecho de que "el derecho de propiedad del edificio de apartamentos cese cuando el edificio de apartamentos debe ser demolido" debe ir acompañado de la condición de que "los propietarios ya no posean ni utilicen la obra". Porque en realidad, en el momento de la decisión de demolición, la obra puede no haber sido demolida, los residentes aún viven y el plan de compensación y reasentamiento no está completo.
Aclarar el mecanismo para que las empresas inmobiliarias participen en la contribución de capital o la inversión con los residentes.
HoREA también propuso que el proyecto de ley de Vivienda (modificada) regule el plazo de uso de los edificios de apartamentos según el plazo de construcción de las obras aplicable a los edificios de apartamentos de nueva construcción para que sea consistente con la Resolución No. 21. No retroactivo, no estipular la validez anterior para los edificios de apartamentos construidos desde 1995 hasta antes de que la ley de vivienda (nueva) entre en vigor para que estos propietarios de edificios de apartamentos también disfruten de los mecanismos y políticas de acuerdo con las regulaciones sobre renovación y reconstrucción general similares a los propietarios de edificios de apartamentos construidos desde 1994 o antes.
Anteriormente, el mecanismo de renovación de los antiguos edificios de apartamentos a menudo tenía un fuerte carácter "subsidiario" cuando el Estado tenía que asumir la mayor parte de los costos desde la inspección hasta el reasentamiento. Con la Resolución 21, esta responsabilidad se ha vinculado estrechamente a los derechos de los propietarios: Los residentes tienen derecho a cumplir con las obligaciones financieras para construir nuevos edificios de apartamentos cuando los edificios antiguos han expirado su vida útil. Si quieren seguir teniendo un nuevo y moderno lugar para vivir en el terreno antiguo, los residentes deben tener contribuciones financieras en lugar de esperar tácitamente el apoyo total del presupuesto o del inversor.
Por lo tanto, según la propuesta de HoREA, se debe agregar una regulación que permita a los propietarios cumplir con las obligaciones financieras para reconstruir los apartamentos cuando expire el período de uso, y al mismo tiempo aclarar el mecanismo para que las empresas inmobiliarias participen en la contribución de capital o inviertan con los residentes para demoler y reconstruir los apartamentos. HoREA recomienda que solo en los casos en que los residentes no tengan suficiente capacidad financiera o no puedan elegir un inversor adecuado, se implemente el plan de entrega de tierras al Estado para organizar la reinversión del proyecto, con el fin de garantizar los derechos de los propietarios.
También es necesario complementar las regulaciones sobre el apoyo y el reasentamiento para todos los casos de compensación; al mismo tiempo, aclarar los casos en los que no se reconstruyen los apartamentos "en la ubicación anterior" para tener una base para determinar el plan de manejo, garantizando los derechos de las personas cuando tienen que ser reubicadas y reasentadas.
La Resolución No. 21-NQ/TW del Comité Ejecutivo Central del Partido (abreviado como Resolución 21, emitida el 28 de julio de 2026) establece la orientación: la asignación de tierras a largo plazo para la construcción de viviendas comerciales para la venta, dando prioridad principalmente a los edificios de apartamentos. En particular, para los edificios de apartamentos de nueva construcción, se estipula que el plazo de uso de los apartamentos de apartamentos se basa en el plazo de construcción de la obra, vinculado a la garantía de los derechos de propiedad, los propietarios de los apartamentos de apartamentos tienen derecho a cumplir con las obligaciones financieras para construir nuevos edificios de apartamentos de acuerdo con las regulaciones cuando expire el plazo.
