En la Resolución No. 21-NQ/TW sobre la orientación para enmendar la Ley de Tierras y las leyes relacionadas, el Comité Ejecutivo Central exige regular el plazo de uso de los apartamentos en los edificios de apartamentos de nueva construcción según la vida útil de la obra, al tiempo que garantiza los derechos de propiedad del propietario.
Al comentar sobre esta orientación, el Sr. Pham Duc Toan, Director General de EZ Vietnam Real Estate Investment and Development JSC, dijo que esta es una política correcta y acorde con la realidad.
Según el Sr. Toan, ninguna obra puede existir permanentemente. Cuando la obra cumple su vida útil, debe haber un mecanismo de manejo claro. La realidad actual es que incluso los antiguos edificios de apartamentos de 2 a 5 pisos en el centro de la ciudad también enfrentan muchas dificultades para renovar y reconstruir debido a problemas con los derechos de los hogares. Solo si algunos hogares no están de acuerdo, el proyecto puede detenerse durante mucho tiempo. Por lo tanto, es necesario un marco legal lo suficientemente sólido para que cuando los edificios hayan expirado su vida útil y ya no sean seguros, el manejo se lleve a cabo de manera más conveniente.
El Sr. Toan cree que el problema central no radica en el plazo de propiedad, sino en el mecanismo de manejo después de que el proyecto expire. La Resolución No. 21-NQ/TW ha establecido una orientación para permitir que los hogares contribuyan con fondos para reconstruir los apartamentos. Según él, esta es una solución adecuada a la realidad, y al mismo tiempo expresa claramente el punto de vista constante de que la vivienda sirve primero a las necesidades de vivienda, en lugar de ser una herramienta para negocios o acumulación de activos.
Sobre el impacto en el mercado, el Sr. Toan dijo que la nueva regulación seguramente afectará la psicología tanto de los compradores para vivir como de los inversores. En consecuencia, uno de los mayores impactos es que se puede eliminar gradualmente el grupo de compradores de viviendas que solo buscan especular y acumular activos. Los compradores determinarán claramente el propósito de la compra para vivir y aceptarán que el valor real del apartamento disminuirá gradualmente con el tiempo, especialmente cuando el proyecto se acerque al final de su vida útil.
Cree que, a corto plazo, las nuevas regulaciones pueden dificultar la liquidez de los nuevos proyectos. Sin embargo, a largo plazo, el mercado se adaptará gradualmente, la psicología de los compradores será más estable y considerará esto como una tendencia de desarrollo inevitable.
Sobre los precios de la vivienda, el Sr. Toan opinó que la nueva regulación podría contribuir a reducir el nivel general de precios de los apartamentos. Además, a los promotores también les resultará difícil vender casas a precios demasiado altos, excepto algunos proyectos en el centro de la ciudad. Cuando los compradores determinan que el apartamento es un activo para satisfacer las necesidades de vivienda en lugar de un activo acumulativo a largo plazo, considerarán más el valor real del producto.
Junto con eso, cuando los precios de los apartamentos disminuyen, otros segmentos inmobiliarios también se verán afectados en cierta medida. Los compradores tendrán más opciones y priorizarán los productos con precios más adecuados. Esto contribuirá a ayudar a que el mercado inmobiliario funcione de manera más estable y equilibrada en el futuro.
El Instituto de Investigación de Evaluación del Mercado Inmobiliario de Vietnam (VARS IRE) cree que la psicología de la mayoría de los vietnamitas todavía considera la vivienda como un activo acumulativo a largo plazo y de valor hereditario. La gente suele priorizar los factores de "posesión" y "duración". Por lo tanto, solo la aparición de información relacionada con la limitación de estos dos factores puede hacer que muchas personas teman que los apartamentos solo sean de "alquiler a largo plazo".
Según VARS IRE, la regulación del plazo de uso de los apartamentos según la vida útil de los edificios es una orientación adecuada a los requisitos del desarrollo urbano moderno y la gestión del ciclo de vida de los edificios, y también puede contribuir a eliminar los cuellos de botella en la renovación de los antiguos edificios de apartamentos.
Sin embargo, esta unidad cree que la eficacia de la política no depende de las regulaciones sobre plazos, sino de la grado de garantía de los derechos de propiedad, la transparencia del mecanismo de implementación y la capacidad de generar confianza con la gente y el mercado. Solo cuando estos tres factores estén garantizados simultáneamente, la política puede lograr el objetivo del desarrollo urbano sostenible, al tiempo que mantiene la estabilidad y el atractivo del segmento de apartamentos.
