Ampliar las oportunidades de propiedad de viviendas sociales

De "cuello de botella" del grupo atrapado

En la reunión del 24 de marzo, el Comité Permanente del Gobierno acordó la política de enmendar y complementar el Decreto No. 100/2024/ND-CP. El punto central de este cambio es el aumento del nivel de ingresos promedio para la revisión de los sujetos que compran viviendas sociales (NƠXH). Esto se considera una respuesta oportuna a la realidad de que los precios de la vivienda en las grandes ciudades como Hanoi y Ciudad Ho Chi Minh han crecido vertiginosamente, superando con creces la tasa de crecimiento de los ingresos de los trabajadores.

De hecho, el mercado está experimentando un "paso de calma" del grupo de ingresos medios. Son personas con ingresos superiores al umbral de la pobreza, pero aún no tienen suficiente potencial para acceder a viviendas comerciales. La historia de la familia del Sr. Nguyen Van Nam (32 años, que alquila una habitación en el barrio de Cau Giay, Hanoi) es un ejemplo típico.

Los ingresos totales de la pareja son de unos 42 millones de VND/mes. Con un capital ahorrado de casi 900 millones de VND, el Sr. Nam una vez buscó con confianza comprar un apartamento comercial. Sin embargo, un apartamento de 2 dormitorios básico actualmente también oscila entre 5 y 6 mil millones de VND. Si pide prestado a un banco alrededor de 3 mil millones de VND, cada mes su familia tendrá que pagar tanto el capital como los intereses de más de 20 millones de VND, soportar los intereses del préstamo es demasiado arriesgado. Por lo tanto, no tiene suficiente fuerza para comprar una vivienda comercial, y comprar vivienda social está enredado en las regulaciones sobre el antiguo umbral de ingresos.

Consenso de expertos

Desde una perspectiva profesional, el Dr. Chau Dinh Linh, profesor de la Universidad Bancaria de la ciudad de Ho Chi Minh, expresó su apoyo: "En términos de oferta y demanda, el Gobierno está haciendo esfuerzos en la historia de tener 1 millón de apartamentos de vivienda social. Actualmente, el mercado inmobiliario se está centrando en el segmento de vivienda comercial de gama media y alta. A medida que los precios de la vivienda son cada vez más altos, las personas que quieren tener una vivienda real tienen cada vez más dificultades para tener la oportunidad de poseerla".

El Sr. Linh citó la dura realidad en Hanoi cuando el precio medio de los apartamentos ha alcanzado el umbral de 100 millones de VND/m2, lo que hace que incluso las personas con ingresos de 20-25 millones de VND estén "desesperadas" con la vivienda comercial. Por lo tanto, la expansión de los beneficiarios de la vivienda social es una solución directa para resolver la necesidad de vivienda para el grupo de ingresos medios.

Compartiendo el mismo punto de vista, el abogado Nguyen Van Dinh (Colegio de Abogados de la ciudad de Hanoi) también comentó: "Aumentar el nivel de ingresos promedio para disfrutar de la política de vivienda social como en el proyecto de Decreto (aumentar al nivel de ingresos promedio de 25 millones de VND/mes para individuos, 50 millones de VND/mes para parejas casadas) ampliará los beneficiarios de la política de apoyo a la vivienda social, satisfaciendo mejor las necesidades de vivienda de la gente. Este es un grupo de personas que no tienen acceso a la vivienda comercial según el mecanismo de mercado, por lo que necesitan el apoyo del Estado para garantizar las necesidades de vivienda".

Sin embargo, el abogado Nguyen Van Dinh expresó su preocupación por el desequilibrio entre la velocidad de relajación de las condiciones de disfrute y la capacidad de respuesta del mercado.

El Sr. Dinh analizó que, en los últimos tiempos, en algunos proyectos de vivienda social, cuando los inversores abren la venta de productos, a menudo ocurre la situación de que la oferta no satisface la demanda. Cada apertura de venta solo tiene unos pocos cientos de apartamentos, pero el número de expedientes realmente presentados asciende a decenas de miles.

En ese contexto, la propuesta de seguir ampliando los sujetos seguirá "relajando la demanda" mientras que la oferta en general no ha mejorado. La velocidad de "relajación de la oferta" no sigue el ritmo de la "relajación de la demanda", lo que hará que la "competencia", la "carrera" para presentar solicitudes para comprar viviendas sociales se vuelva aún más tensa y feroz", compartió el abogado Đỉnh.

Las localidades deben ser flexibles en la aplicación del límite máximo de ingresos.

Según el abogado Nguyen Van Dinh, excluyendo dos ciudades específicas, Hanoi y Ciudad Ho Chi Minh, el límite máximo de ingresos de 25 millones de VND/mes se clasifica en el grupo de "ingresos bastante altos" en las 32 localidades restantes. Si se aplica ampliamente, puede afectar al presupuesto local. La razón es que los proyectos de vivienda social están exentos de tasas de uso de la tierra; Si el número de proyectos de áreas urbanas y viviendas comerciales disminuye, no se recaudarán tasas de uso de la tierra ni alquileres de la tierra, mientras que los ingresos de la tierra actualmente todavía representan una alta proporción en los ingresos presupuestarios de las localidades.

Compartiendo el mismo punto de vista sobre la necesidad de flexibilidad local, el Dr. Chau Dinh Linh sugirió: "Al ajustar el nivel de ingresos en el decreto, solo debe aplicarse por región, no debe ser igualitario. Por ejemplo, en Ciudad Ho Chi Minh, veo que ese nivel es muy normal, pero en otras provincias, el nivel de ingresos de 25 millones de VND/persona se acerca al grupo de ingresos medios y altos.

Se necesita un coeficiente de adaptación en lugar de "seguir" las modificaciones.

Además del problema presupuestario, el Dr. Chau Dinh Linh también teme que fijar el umbral de ingresos en un número fijo haga que la política esté siempre en un estado de "perseguir" la realidad.

Cuando el índice de inflación (IPC) cambia, nos obliga a enmendar el Decreto para adaptarnos. En lugar de seguir la realidad pasivamente, la solución fundamental es necesitar un coeficiente de conversión que ayude a que el umbral de ingresos se ajuste automáticamente en respuesta a las fluctuaciones del IPC, garantizando así la sostenibilidad y flexibilidad de la política.

Para resolver el problema de la "competencia por las plazas de compra" que preocupa a la opinión pública, el Dr. Chau Dinh Linh propuso una visión más estructural para el mercado. Dijo que el auge de la vivienda social no es solo una cuestión de cantidad, sino que debe ser un cambio en el segmento para ser compatible con la diversa gama de ingresos de la gente.

Próximamente, el segmento de vivienda social puede ser mayor, diseñado para adaptarse a cada segmento de ingresos de las personas. Esta es una señal necesaria para que la vivienda social se convierta realmente en una fuerza que remodele el mercado. En lugar de centrarse solo en un modelo común, la diversificación de productos según la capacidad de pago ayudará a que la oferta y la demanda se encuentren en los puntos más realistas".

Este punto de vista complementa estrechamente la propuesta del abogado Nguyễn Văn Đỉnh sobre la separación del grupo de sujetos.

Según el abogado Dinh, para los trabajadores autónomos o los trabajadores no calificados con ingresos inferiores a 10 millones de VND/mes, un grupo que casi no tiene la capacidad de comprar apartamentos de forma permanente, el Estado debe centrarse en la oferta de viviendas de alquiler.

La combinación de la "segmentación" de los productos de vivienda social del Dr. Linh y la "promoción del fondo de alquiler de viviendas" del abogado Dinh es la clave para asegurar: Las personas con ingresos medios (cerca del límite máximo de 25 millones de VND) tienen una casa para comprar, mientras que las personas de bajos ingresos todavía tienen un lugar para vivir a través del alquiler, evitando la situación en la que todos se apresuran a la misma "puerta estrecha" como ahora.