Nuevas regulaciones sobre tierra residencial entran en vigor a partir del 31 de enero de 2026.
Específicamente, en el Artículo 13 del Decreto 49/2026/ND-CP (vigente el 31 de enero de 2026) se modificó el párrafo 1 del Artículo 5 del Decreto 102/2024/ND-CP que estipula que la tierra residencial es tierra para vivienda y otros fines para la vida en la misma parcela de tierra. La tierra residencial incluye tierra residencial en áreas rurales, tierra residencial en áreas urbanas, específicamente de la siguiente manera:
- La tierra residencial en las zonas rurales es la tierra residencial dentro de los límites administrativos de la comuna y la zona económica especial donde el gobierno local en la zona económica especial realiza las tareas y poderes correspondientes del gobierno local en la comuna, excepto la tierra residencial dentro del área de implementación del proyecto de nueva construcción urbana de acuerdo con la planificación urbana aprobada por la autoridad competente, pero aún dentro de los límites administrativos de la comuna, zona económica especial correspondiente del gobierno local en la comuna;
- Los terrenos residenciales en las zonas urbanas son terrenos residenciales dentro de los límites administrativos de los barrios y zonas especiales donde el gobierno local en las zonas especiales realiza las tareas y poderes correspondientes del gobierno local en los barrios, terrenos residenciales dentro de los límites administrativos de las comunas, zonas especiales correspondientes del gobierno local en las comunas pertenecientes a la zona de implementación de proyectos de nueva construcción urbana de acuerdo con la planificación urbana aprobada por la autoridad competente.
Los principales factores que determinan el precio de la tierra residencial en la tabla de precios de la tierra
De acuerdo con el párrafo 3 del Artículo 159 de la Ley de Tierras de 2024, el Comité Popular Provincial elabora una decisión sobre la tabla de precios de la tierra por primera vez para su publicación y aplicación a partir del 1 de enero de 2026.
En consecuencia, basándose en el apartado 1 del artículo 8 del Decreto 71/2024/ND-CP (modificado y complementado en el Decreto 226/2025/ND-CP), los factores que afectan el precio de la tierra para la tierra no agrícola (incluida la tierra residencial, incluida la tierra residencial en zonas rurales, la tierra residencial en zonas urbanas) son los siguientes:
- Ubicación, ubicación de la parcela de tierra, área de tierra;
- Condiciones de tráfico: anchura, estructura de la superficie de la carretera, adyacente a 1 o más superficies de carretera;
- Condiciones para el suministro y drenaje de agua, suministro eléctrico;
- Área, tamaño, forma de la parcela de tierra, área de tierra;
- Los factores relacionados con la planificación de la construcción incluyen: el coeficiente de uso del suelo, la densidad de construcción, los límites de construcción, los límites de altura de las obras de construcción, los límites del número de sótanos construidos de acuerdo con la planificación detallada de la construcción aprobada por la agencia estatal competente (si los hay);
- Estado actual del medio ambiente, seguridad;
- Plazo de uso de la tierra;
- Otros factores que afecten el precio de la tierra que sean apropiados para las condiciones reales, las tradiciones culturales, las costumbres locales, los costos de desarrollo de marca, los costos de promoción empresarial, el apoyo al cliente, los regalos, las promociones que el inversor haya agregado al precio de venta y otros costos razonables que afecten el precio de la tierra.
El Departamento de Agricultura y Medio Ambiente preside y coordina con los Departamentos y Sectores relacionados para asesorar y presentar al Comité Popular Provincial para que regule específicamente los factores que afectan al precio de la tierra, el nivel máximo de diferencia de cada factor que afecta al precio de la tierra para determinar un cierto nivel de similitud, cómo ajustar cada nivel de diferencia de cada factor que afecta al precio de la tierra.
En caso de que el Comité Popular Provincial no haya estipulado o estipule que aún falten factores que afecten al precio de la tierra, el grado máximo de diferencia de cada factor que afecte al precio de la tierra, el método de ajuste para cada grado de diferencia de cada factor que afecte al precio de la tierra, la organización que implementa la tasación de la tierra propone específicamente en el Informe de explicación para construir un plan de precios de la tierra para que el Consejo de Tasación de la Tierra lo considere y decida.
