El abogado Quách Thành Lực, director de la firma de abogados Pháp Trị (Colegio de Abogados de la ciudad de Hanoi), dijo que para redefinir el tipo de tierra, a través de la cual se puede cambiar el propósito del uso de la tierra sin tener que pagar dinero; aclarar si la tierra residencial, la tierra con el símbolo T es tierra residencial o no; y al mismo tiempo garantizar los derechos relacionados con la tierra residencial o ser compensados según el precio de la tierra residencial, la gente necesita tomar la iniciativa de ejercer sus derechos.
Actualmente existen 4 formas para que las personas soliciten la redeterminación del tipo de tierra, aclarando la tierra residencial para los certificados que se han emitido.
La primera forma es aplicar el apartado 6 del artículo 141 de la Ley de Tierras de 2024.
Según esta regulación, para los certificados emitidos antes del 1 de julio de 2004, si en el expediente hay documentos estipulados en el Artículo 137 de la Ley de Tierras de 2024, los ciudadanos pueden volver a determinar el tipo de tierra con un área mayor que el área registrada en el certificado emitido.
Sin embargo, la aplicación de esta regulación enfrenta algunas condiciones limitadas. En primer lugar, el certificado debe emitirse antes del 1 de julio de 2004.
Además, los derechos de uso de la tierra no se han transferido. En realidad, no pocos casos de certificados han sido transferidos a hijos, nietos u otras personas, por lo que ya no cumplen con las condiciones para redefinir el tipo de tierra según este plan.
La segunda forma es aplicar el párrafo 2 del Artículo 20 del Decreto 49/2026 que detalla y guía algunos artículos de la Resolución No. 254/2025 de la Asamblea Nacional sobre algunos mecanismos y políticas para eliminar las dificultades y obstáculos en la organización de la implementación de la Ley de Tierras.
En consecuencia, para los certificados emitidos antes del 1 de julio de 2004, pero sin definir claramente el propósito del uso de la tierra residencial, sino que se registran generalmente o se mezclan con otros tipos de tierra como tierra de cultivo, tierra residencial, tierra en forma de T, tierra QT... documentos del Gobierno asignados a las localidades para emitir regulaciones específicas para determinar el área de tierra residencial adecuada a las condiciones reales en cada localidad.
Actualmente, algunas otras localidades han concretado esta regulación para aplicarla en el área. Por lo tanto, la gente puede basarse en el párrafo 2 del Artículo 20 del Decreto 49 de 2026, y al mismo tiempo cotejar con la decisión del Comité Popular Provincial que especifica esta regulación para considerar y resolver su caso.
Sin embargo, el punto difícil de este método es que el certificado debe emitirse antes del 1 de julio de 2004. Mientras tanto, en realidad hay muchos certificados emitidos después de este momento.
La tercera forma es aplicar el artículo 152 de la Ley de Tierras de 2024.
Según esta regulación, cuando la gente se da cuenta de que el certificado emitido no es correcto según las regulaciones, se determina incorrectamente o no se utiliza para el propósito correcto del uso de la tierra, afectando así sus derechos e intereses legítimos, la gente tiene derecho a solicitar a la agencia que emitió el certificado que lleve a cabo la corrección, ajuste, cancelación o revocación de acuerdo con las regulaciones.
Esta es una opción relativamente común y se puede aplicar en muchos casos.
Sin embargo, esta opción también tiene una limitación. A diferencia de las dos formas mencionadas anteriormente, el problema no radica en el momento de la emisión del certificado, sino en si el derecho de uso de la tierra se ha transferido o no. Si el certificado se ha transferido a un tercero, la intervención y el manejo de las agencias funcionales encontrará obstáculos.
La cuarta forma es demandar el caso ante los tribunales de acuerdo con el apartado 5 del artículo 152 de la Ley de Tierras de 2024.
El apartado 5 del artículo 152 de la Ley de Tierras de 2024 puede ser la base para manejar los casos mencionados anteriormente. Si la gente no puede aplicar la regulación que requiere que las agencias administrativas estatales recuperen y cancelen los certificados que se consideran emitidos para el propósito incorrecto del uso de la tierra, entonces puede elegir el camino de demandar el caso ante los tribunales.
A través del proceso de resolución del caso, el tribunal puede examinar el expediente de emisión del certificado, el libro de inventario, el mapa y los documentos relacionados para determinar si la emisión del certificado en ese momento cumple con las regulaciones legales o no.
Por ejemplo, si el mapa, el libro de inventario registra tierra en forma de T, tierra residencial y al comparar con las regulaciones legales en el momento de la emisión del certificado muestra que esta área debe determinarse como tierra residencial, entonces es necesario considerar la corrección de la determinación simultánea por parte de las agencias funcionales de tierra residencial y tierra de jardín, o dividir una parte del área, por ejemplo, 200m2, 300m2 o 400m2 es tierra residencial, la parte restante del área se determina como tierra de jardín.
El tribunal tiene la autoridad para considerar y dictaminar si un acto o decisión administrativa de la agencia administrativa en el momento de la emisión del certificado es correcto o incorrecto en comparación con las regulaciones legales. Si se determina que hay violaciones, la sentencia o decisión efectiva del tribunal será la base legal para solicitar a la agencia administrativa estatal que cumpla con la sentencia.
Sin embargo, demandar una decisión o conducta administrativa que ocurrió en 2004 también plantea otro problema legal, que es el plazo de prescripción para la demanda. Cuando el plazo de prescripción ha expirado, llevar el caso a los tribunales para su resolución todavía tiene ciertas dificultades y es necesario basarse en cada caso específico para determinar un plan de manejo adecuado.
En principio, el tribunal no puede negarse a resolver un caso civil por la razón de que no existe una ley para aplicar. Por lo tanto, para los problemas que no se pueden resolver por medios administrativos, los ciudadanos pueden considerar elegir el camino del litigio para solicitar a los órganos judiciales que consideren y protejan sus derechos e intereses legítimos.
