El negocio inmobiliario se recupera contribuye al PIB
Como informo el periodico Lao Dong en los primeros 6 meses de 2025 el flujo de capital crediticio continuo fluyendo fuertemente hacia los bienes raices. El valor de los activos garantizados como casas y terrenos en la mayoria de los bancos comerciales aumento en comparacion con finales de 2024 representando una gran proporcion de los activos hipotecados totales.
Paralelamente el saldo pendiente de prestamos relacionados con el sector inmobiliario tambien se esta expandiendo a lo largo de las actividades comerciales y de construccion hasta el consumo vinculado a la vivienda.
Este panorama refleja el creciente papel de los bienes raices en el sistema crediticio pero al mismo tiempo tambien genera preocupaciones sobre el nivel de dependencia y el riesgo de centrarse en un sector de alta rotacion.
Segun el experto economico el Dr. Can Van Luc el mercado inmobiliario se encuentra en una fase de recuperacion clara contribuyendo de manera importante al crecimiento del PIB y mejorando la confianza del mercado.
En 2024 el PIB de los negocios inmobiliarios aumento un 3 34% (en comparacion con el 0 23% en 2023); el PIB de la construccion aumento un 8 77%. En los primeros seis meses de 2025 el PIB de los negocios inmobiliarios aumento un 4 41% y el PIB de la construccion aumento un 9 92%' compartio el Dr. Luc.
Añadio que la recuperacion de las empresas inmobiliarias cotizadas tambien es una señal positiva: 'En 2024 el beneficio despues de impuestos de las empresas inmobiliarias cotizadas disminuyo un 1,7%; el precio de las acciones disminuyo un 2% principalmente debido al fuerte aumento de los costos. Pero en los primeros 6 meses de 2025 el beneficio aumento un 73% en comparacion con el mismo periodo el precio de las acciones aumento casi un 100% en comparacion con finales de 2024. El mercado se recupero de manera bastante positiva pero los precios son altos'.
En consecuencia la evolucion de precios altos y la rapida tasa de recuperacion requieren una supervision estricta evitando que el mercado vuelva a la situacion de aumento de precios.
Riesgo de propagacion cuando el mercado inmobiliario se congela
El Dr. Chau Dinh Linh profesor de la Universidad Bancaria de la ciudad de Ho Chi Minh compartio que en la cartera de prestamos de los bancos a menudo hay clasificacion en campos industrias y clientes como prestamos para negocios inmobiliarios prestamos de construccion prestamos a organizaciones economicas prestamos personales... pero sin detalles. Por lo tanto es muy dificil determinar la proporcion y la estructura especifica entre los grupos como la inversion la compra real o la especulacion.
Dijo que en los ultimos 10 años el credito inmobiliario siempre ha aumentado en comparacion con la tasa de crecimiento de toda la economia. Este es uno de los sectores que representa una proporcion muy grande en la cartera de credito.
En algunos momentos el saldo pendiente de los prestamos inmobiliarios representa mas del 20% del saldo pendiente total de toda la economia. Tambien hubo un periodo en el que las agencias de gestion tuvieron que reducirlo al 12–14% para controlar los riesgos' compartio el Dr. Linh.
Segun el Dr. Linh el credito inmobiliario es un grupo de alto riesgo debido a las fuertes fluctuaciones en el ciclo del mercado y a menudo asociado con prestamos a mediano y largo plazo.
Cuando el mercado inmobiliario tiene problemas y cuando la economia depende demasiado de las actividades comerciales inmobiliarias la actividad aumenta el valor inmobiliario significa que este mercado atraera la mayor parte de los recursos financieros mientras que otros sectores tendran mas sed de capital no aumentaran el potencial financiero no ampliaran las actividades de produccion y negocios o aumentaran la competitividad' analizo el Dr. Linh.
En cuanto a los activos garantizados dijo que la mayoria de los prestamos actuales tienen activos hipotecados y entre ellos los bienes inmuebles representan una proporcion abrumadora.
Los bienes garantizados son muy diversos pero la mayoria de los bancos todavia se centran en los bienes inmuebles. Esto se considera una fuente secundaria de pago de la deuda cuando los clientes experimentan riesgos crediticios y tambien es un factor para consolidar la confianza en los bancos de los prestatarios' dijo el Dr. Linh.
Sin embargo el manejo de los bienes garantizados como casas y terrenos es una historia legal compleja y prolongada. Si el mercado se congela la liquidez de los bienes inmuebles es baja el riesgo crediticio y el riesgo de liquidez aumentan.
En ese momento el alto valor de los activos garantizados ya no tendra mucho significado cuando los bancos se enfrenten al riesgo crediticio y al riesgo de liquidez. El Dr. Linh tambien señalo que los bancos solo pueden utilizar un maximo del 30% del capital movilizado para prestamos a mediano y largo plazo por lo que el credito inmobiliario esta sujeto a limites claros en terminos de escala. Enfatizo que la leccion del pasado muestra que cuando el mercado inmobiliario fluctua y la deuda incobrable aumenta los activos garantizados pierden liquidez
Si las empresas inmobiliarias tienen problemas legales el proyecto se retrasa muchos bancos prestan juntos sera muy dificil de manejar' dijo el Dr. Linh.
El Dr. Linh cree que si la tasa de prestamos al consumo inmobiliario es alta es decir el flujo de capital hacia los compradores de viviendas reales es una señal positiva que contribuye a estimular la demanda y se extiende a muchas otras industrias.
Sin embargo es necesario ser cauteloso en la gestion para evitar que el flujo de capital se desvie hacia la especulacion. “Los organismos de gestion deben advertir temprano y dirigir el flujo de credito en la direccion correcta dando prioridad a las personas con necesidades reales de vivienda. Al mismo tiempo el Banco Estatal de Vietnam debe controlar estrictamente los indicadores financieros de cada banco como el coeficiente de seguridad del capital el coeficiente de riesgo en el sector inmobiliario el conjunto de amortiguadores de capital para frenar a tiempo cuando el flujo de capital
