¿Que costos constituyen el precio de la vivienda?
En la Conferencia del 22 de septiembre el Primer Ministro enfatizo que en realidad los precios de la vivienda y los precios de los apartamentos actuales son altos lo que ejerce una gran presion sobre el acceso a la vivienda de las personas.
Entonces ¿a que tipos de costos se estan cargando actualmente los precios de la vivienda?
Analizando los costes de entrada de un proyecto de vivienda comercial actual el Sr. Nguyen Van Dinh vicepresidente de la Asociacion de Bienes Raices de Vietnam dijo que para hacer un proyecto se incluyen: el 25% de los costes de la tierra el proyecto esta mas cerca del centro los costes de la tierra son mas altos la ubicacion dorada representa el 40-50% del costo y el valor inmobiliario.
El siguiente es el costo de los tramites de inversion que representa alrededor del 5-10% del costo total posiblemente hasta el 15% si los tramites se prolongan. El costo de capital representa alrededor del 5-10%.
Ademas tambien hay un grupo de costos de construccion (materiales mano de obra) que estan subiendo debido a la escalada de los precios de los materiales y al aumento de los costos de alquiler de mano de obra.
Compartiendo el mismo punto de vista el Sr. Nguyen Thanh Tung director de una empresa inmobiliaria (BDS) en Hanoi dijo que el precio de venta de los apartamentos se forma actualmente a partir de varios tipos de costos principales que incluyen: el dinero de la liberacion del terreno el dinero del uso del suelo los costos de infraestructura y la construccion los costos de capital los costos de intereses de los prestamos los costos de desarrollo del proyecto y los beneficios brutos del inversor.
El Sr. Tung analizo que los costos de limpieza del terreno son cada vez mas altos debido al calculo a precios de mercado; el precio del uso del suelo tambien aumenta cuando se basa en el nivel de precios actual; los costos de infraestructura y construccion siguen aumentando debido al aumento de los precios de los materiales; los costos de capital tambien son altos debido al largo tiempo de implementacion del proyecto y los grandes intereses de los prestamos. Segun el Sr. Tung entre los factores solo el beneficio bruto del inversor puede disminuir pero esto hara que los beneficios disminuyan obligando a las empresas a gestionar bien.
Las empresas inmobiliarias obtienen grandes beneficios con un margen de beneficio impresionante
La realidad de los estados financieros de algunas empresas inmobiliarias cotizadas muestra que el margen de beneficio es bastante alto. En algunas empresas el margen de beneficio bruto asciende al 40-50% el margen de beneficio neto es de aproximadamente el 18-25%.
Esto demuestra que en el contexto del aumento de los costos de los insumos las empresas todavia mantienen un alto margen de beneficio lo que significa que el precio de venta del producto es aceptado por el mercado a un nivel que hace que las empresas obtengan grandes ganancias. Este es tambien uno de los factores que contribuyen a que los precios de la vivienda en el mercado sean dificiles de reducir.
En el Foro de Alto Nivel de Asesores Financieros de Vietnam VWAS 2025 en la tarde del 25 de septiembre de 2025 el Dr. Can Van Luc - Economista Jefe de BIDV tambien compartio estadisticas del Instituto de Formacion e Investigacion General de BIDV que muestran que en 2024 las ganancias despues de impuestos de las empresas inmobiliarias cotizadas disminuyeron un 1,7%; el precio de las acciones disminuyo un 2% (principalmente debido al fuerte aumento de los costos +31 1% en 2024).
En los primeros 6 meses de 2025 las ganancias despues de impuestos de las empresas inmobiliarias cotizadas aumentaron un 73% en comparacion con el mismo periodo; el precio de las acciones +99 6% en comparacion con finales de 2024 (hasta finales del 19 de septiembre de 2025); muestra que el mercado se recupera de manera bastante positiva pero enfatizo los altos precios.
El Sr. Luc reconocio francamente: 'Hay 2 sujetos que 'calculan precios': el propio inversor que sube intencionalmente los precios y algunos corredores que participan juntos en la subida de precios lo que eleva los precios inmobiliarios'.
Segun la investigacion de los periodistas en Nam Long Investment Joint Stock Company (Codigo: NLG) esta unidad obtuvo grandes ganancias gracias a las ventas de una serie de grandes proyectos.
En 2024 Nam Long registro resultados comerciales con un crecimiento claro. Los ingresos netos alcanzaron los 7.196 mil millones de VND un aumento de 2 2 veces en comparacion con los 3.118 mil millones de VND del año anterior. Entre ellos los ingresos por la venta de derechos de uso de la tierra apartamentos casas adosadas y villas alcanzaron los 6.965 mil millones de VND un aumento de 2 4 veces en comparacion con 2023.
El precio de los bienes vendidos en 2024 fue de 4.138 mil millones de VND un aumento de 2 5 veces en comparacion con el año anterior. Solo el precio de los bienes de terrenos apartamentos casas adosadas y villas fue de 2.939 mil millones de VND. Gracias a esto el margen de beneficio bruto alcanzo los 3.057 mil millones de VND casi el doble del nivel de 1.562 mil millones de VND del año anterior. El margen de beneficio bruto alcanzo aproximadamente el 42,5% lo que significa que por cada 100 VND de ingresos por
En 2024 Nam Long puso a la venta varios proyectos clave incluidos productos de apartamentos casas adosadas villas... Segun el Informe de Analisis de 2024 de FIDT las ventas totales que Nam Long logro fueron de 5.204 billones de VND. Estas ventas se concentraron principalmente en los proyectos Akari (1.862 billones de VND) Southgate (1.461 billones de VND) Can Tho (642 billones de VND) y una parte en Mizuki y Izumi.
En el periodo los gastos tambien aumentaron significativamente incluidos los gastos financieros de 331 mil millones de VND los gastos de venta de 742 mil millones de VND y los gastos de gestion empresarial de 651 mil millones de VND. Despues de deducir los gastos las ganancias despues de impuestos para todo el año 2024 de Nam Long alcanzaron los 1.387 mil millones de VND un aumento del 73% en comparacion con el mismo periodo.
Por lo tanto el margen de beneficio neto de la empresa en 2024 alcanzo el 19 2% una cifra bastante impresionante que muestra que el nivel de rentabilidad de los productos es bastante bueno en un contexto en el que el mercado no se ha recuperado realmente.
Al entrar en la primera mitad de 2025 Nam Long registro ingresos netos de 2.063 mil millones de VND 4 5 veces mas que en el mismo periodo del año anterior la mayoria de los cuales proceden de proyectos de venta de terrenos apartamentos casas adosadas y villas.
Con un capital de 1.319 mil millones de VND Nam Long logro un beneficio bruto de 744,9 mil millones de VND elevando el margen de beneficio bruto a alrededor del 36 1%. Aunque inferior al nivel de 2024 sigue siendo un buen porcentaje para las empresas inmobiliarias.
Los gastos del periodo incluyen los gastos financieros de 48 mil millones de VND los gastos de venta de 121 mil millones de VND y los gastos de gestion empresarial de 85 mil millones de VND. Despues de deducir los gastos Nam Long reporto una ganancia de 207 mil millones de VND 2 2 veces mas que en el mismo periodo del año anterior.
Khang Dien Real Estate Investment and Business Joint Stock Company (Codigo: KDH) tambien mantiene una impresionante margen de beneficio.
Khang Dien registro ingresos netos en 2024 de 3.278 mil millones de VND un aumento del 57% en comparacion con el año anterior. Entre ellos las actividades de transferencia de bienes raices continuaron representando una gran proporcion con 3.241 mil millones de VND un aumento del 54% en comparacion con el mismo periodo. El precio de los bienes vendidos ascendio a 1.539 mil millones de VND tres veces mas que en 2023 solo el precio de capital de la transferencia de bienes raices alcanzo los 1.493 mil millones de VND. Gracias a esto el beneficio bruto al
Los ingresos del año provienen principalmente de la entrega de mas del 98% del valor de los ingresos netos equivalentes a mas de 3.200 billones de VND y el enfoque es el resto del proyecto The Classia (alrededor del 20%) y alrededor del 60% de los productos en el proyecto The Privia. Mientras tanto los costos significativos incluyen gastos financieros de 216 billones de VND gastos de venta de 222 billones de VND y gastos de gestion empresarial de 209 billones de VND.
Despues de deducir los gastos Khang Dien reporto ganancias de 803 mil millones de VND en 2024 un aumento del 10% en comparacion con el año anterior. El margen de beneficio neto de la empresa en este año alcanzo el 24 5% una cifra bastante alta para las empresas inmobiliarias.
Al entrar en la primera mitad de 2025 los ingresos netos de Khang Dien alcanzaron los 1.759 billones de VND un aumento del 79% en comparacion con el mismo periodo. La mayor parte provino de las actividades de transferencia de bienes raices con 1.740 billones de VND. El precio de capital registrado fue de 1.048 billones de VND solo el precio de capital de la transferencia de bienes raices fue de 1.024 billones de VND. Gracias a esto el beneficio bruto alcanzo los 710 billones de VND lo que corresponde a un margen de beneficio bruto
Los gastos en el periodo aumentaron incluidos los gastos financieros de 101 mil millones de VND los gastos de venta de 117 mil millones de VND los gastos de gestion empresarial de 110 mil millones de VND y los gastos de impuesto sobre la renta corporativa de 95,5 mil millones de VND. Despues de deducir estos gastos Khang Dien informo que las ganancias en la primera mitad del año alcanzaron los 314 mil millones de VND una disminucion del 8,7% en comparacion con el mismo periodo del año anterior. Sin embargo el margen de beneficio neto de la empresa aun
